谭碧燕、黄海与郑明启、吴瑞芬房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷 
【审理法院】上海市第二中级人民法院 
【审理法院】上海市第二中级人民法院  邹市明老婆冉莹颖
【审结日期】2020.05.27 
【案件字号】(2020)沪02民终4419号 
【审理程序】二审 
【审理法官】邬海蓉王晓梅俞璐 
【审理法官】邬海蓉王晓梅俞璐 
【文书类型】判决书 
【当事人】谭碧燕;黄海;郑明启;吴瑞芬 
【当事人】谭碧燕黄海郑明启吴瑞芬 
【当事人-个人】谭碧燕黄海郑明启吴瑞芬 
【代理律师/律所】严瑾洁上海新惟律师事务所;张一佳上海新惟律师事务所;陈玮上海俱进律师事务所;赵斌上海俱进律师事务所 
【代理律师/律所】严瑾洁上海新惟律师事务所张一佳上海新惟律师事务所陈玮上海俱进律师事务所赵斌上海俱进律师事务所 
【代理律师】严瑾洁张一佳陈玮赵斌 
【代理律所】上海新惟律师事务所上海俱进律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【字号名称】民终字 
【原告】谭碧燕;黄海 
【被告】郑明启;吴瑞芬 
【本院观点】谭碧燕、黄海在购买系争房屋前，对自己的购买资格需尽到审慎的注意义务。 
【权责关键词】重大误解撤销合同过错合同约定自认新证据诉讼请求维持原判清算 
【指导案例标记】0 
【指导案例排序】0 
【本院查明】本院经审理查明，谭碧燕、黄海在一审法院审理中所提交的谭碧燕的《参保人员城镇职工基本养老保险缴费情况》中显示缴费起止时间为2017年7月-2017年12月，其中，2018年1月至2月系补缴。上海市社会保险事业管理中心普陀分中心出具的关于谭碧燕的《个人参加养老保险情况》中载明，2015年3月至2017年12月，由上海永安国际旅行社有限公司缴纳社保费，其中2015年7月补缴了2015年3月至2015年5月的社保费。 
【本院认为】本院认为，谭碧燕、黄海在购买系争房屋前，对自己的购买资格需尽到审慎的注意义务。虽然其在签约前查询了相关记录，但显然未能详尽的查清其在购房前五年的所有
的社保缴费记录。依照《个人参加养老保险情况》中的记载，谭碧燕在2015年时，为其缴纳社保费的公司有所变更，对此，谭碧燕、黄海在签订合同前应负有更加审慎的注意义务。在签约后，谭碧燕、黄海以不符合限购政策而要求解除合同，应承担违约责任。双方在合同补充条款中对定金责任进行了明确的约定，且谭碧燕、黄海也实际支付了定金，一审法院对谭碧燕、黄海要求返还定金的诉请不予支持并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费4300元，由上诉人谭碧燕、黄海负担。    本判决为终审判决。    法官助理高勇 
【更新时间】2022-08-23 05:28:03 
【一审法院查明】一审法院认定事实如下：上海市普陀区金鼎路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)产权人为郑明启、吴瑞芬。2019年7月27日，双方签订《房地产买卖合同》，约定谭碧燕、黄海以550万元购买系争房屋，双方应于2019年7月30日前签署《上海市房地产买卖合同》的示范文本、于9月15日前办理转让过户手续。定金为20万元，定金交割完成后任一方未履行合同约定继续交易的，应对其适用定金罚则；合同签订当日，谭碧燕
、黄海向郑明启、吴瑞芬支付定金20万元；2019年7月31日，谭碧燕、黄海向郑明启、吴瑞芬发送律师函一份，大意为：谭碧燕、黄海于缔约当日调取了社保缴费记录以确保本方满足购房资格，后经核实，因单位在部分时间段内漏缴费用，导致谭碧燕、黄海的连续缴费期限未达到法定要求而被限购，故双方签订的房屋买卖合同因谭碧燕、黄海的“缺乏交易经验"而属于重大误解，现要求依法撤销合同并返还定金，双方产生争议。2019年10月15日，谭碧燕、黄海以重大误解为由提起诉讼，请求撤销合同，后于2019年12月16日变更诉请如其所述。 
【一审法院认为】一审法院认为，谭碧燕、黄海与郑明启、吴瑞芬签订的《房地产买卖合同》出于真实意思表示且内容合法，对合同效力应予以确认，合同成立后，交易双方均应按约履行。谭碧燕、黄海作为房屋买受人，在缔约前应当对自身的购房能力包括资金、资质等在内的多种因素进行慎重考量以保障己方可正常履行合同义务，现其自认被限购并以此为由主动要求解除买卖合同，在无证据表明郑明启、吴瑞芬作为出售方对交易终止存在过错情形下，应由谭碧燕、黄海对合同解除承担违约责任而无论该违约行为的发生系基于主观或客观原因，在此情形下，郑明启、吴瑞芬同意解约并主张没收定金符合法律规定及合同约定，法院予以采信。因郑明启、吴瑞芬自认其于收到谭碧燕、黄海要求撤销合同的意思表示后即将
房屋另售，故可视为双方在诉讼前对终止交易已达成一致，合同亦不再有继续的可能性，谭碧燕、黄海以其律师函发送之日为解约日并无不妥，也不影响后续责任的清算，法院予以采信。综上所述，法院对合同解除予以确认但对谭碧燕、黄海要求返还定金的诉请不予支持。一审法院判决：一、谭碧燕、黄海与郑明启、吴瑞芬就上海市普陀区金鼎路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖合同》于2019年7月31日解除；二、对谭碧燕、黄海的其余诉讼请求不予支持。    二审中，当事人均无新证据提交。 
【二审上诉人诉称】上诉人谭碧燕、黄海上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判第二项判决内容为判令两被上诉人共同向上诉人返还定金人民币(以下币种均为人民币)20万元；2、一、二审诉讼费及本案保全费由两被上诉人负担。 
谭碧燕、黄海与郑明启、吴瑞芬房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2020)沪02民终4419号
当事人    　上诉人(原审原告)：谭碧燕。
    　上诉人(原审原告)：黄海。
    　上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：严瑾洁，上海新惟律师事务所律师。
    　上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：张一佳，上海新惟律师事务所律师。
    　被上诉人(原审被告)：郑明启。
    　被上诉人(原审被告)：吴瑞芬。
    　上述二被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈玮，上海俱进律师事务所律师。
    　上述二被上诉人的共同委托诉讼代理人：赵斌，上海俱进律师事务所律师。
审理经过    　上诉人谭碧燕、黄海因与被上诉人郑明启、吴瑞芬房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2019)沪0107民初17271号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
二审上诉人诉称    　上诉人谭碧燕、黄海上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判第二项判决内容为判令两被上诉人共同向上诉人返还定金人民币(以下币种均为人民币)20万元；2、一、二审诉讼费及本案保全费由两被上诉人负担。
    　事实和理由：一审法院遗漏查明本案《房地产买卖合同》签订时，交易双方及居间方共同调取的《社保缴费记录单》结果显示5年内有2个月属于补缴的事实，遗漏查明了该份《社保缴费记录单》经专业房产交易公司人员确认上诉人符合购房资质，且被上诉人予以确认并自愿与上诉人缔约的事实，从而错误认定了上诉人在履约过程中具有违约行为。一审法院遗漏查明了合同解除后被上诉人未发生实际损失的事实，从而错误的认定了上诉人解除合同给被上诉人造成损失。一审法院适用法律错误，上诉人主观上不存在过错，客观上未造成被上诉人损失，上诉人不构成违约，不能适用定金罚则。本案应适用《中华人民共和国合同法》第97条的规定，返还定金。