陆惠生、顾亚珍与黄丽辉、吴越房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷 
【审理法院】江苏省南通市中级人民法院 
【审理法院】江苏省南通市中级人民法院 
【审结日期】2020.11.18 
【案件字号】(2020)苏06民终2767号 
【审理程序】二审 
【审理法官】杨盛季建波吕敏 
【审理法官】杨盛季建波吕敏 
【文书类型】判决书 
【当事人】陆惠生;顾某;黄丽辉;吴越 
【当事人】陆惠生顾某黄丽辉吴越 
【当事人-个人】陆惠生顾某黄丽辉吴越 
【代理律师/律所】张陆美江苏开典律师事务所;沈俊伟北京市隆安（南通）律师事务所 
陈丽华 前夫【代理律师/律所】张陆美江苏开典律师事务所沈俊伟北京市隆安（南通）律师事务所 
【代理律师】张陆美沈俊伟 
【代理律所】江苏开典律师事务所北京市隆安（南通）律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【字号名称】民终字 
【原告】陆惠生 
【被告】黄丽辉;吴越 
【本院观点】《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。案涉《房屋买卖协议》系在陆飞飞债务清偿期届满后签订，借款担保协议一般在债务清偿期届满前为担保债务履行而订立，且双方在协议签订前充分协商、实地查看，就款项交付、过户等进行了详细月额定，具有房屋买卖的真实意思表示，因此陆惠生该项理由不能成立。 
【权责关键词】民事行为能力胁迫追认撤销违约金恢复原状合同约定新证据诉讼请求维持原判查封 
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【指导案例排序】0 
【本院查明】另查明，吴越与陆惠生之间于2018年12月15日至2019年1月28日之间频繁联系。其中，2018年12月15日，吴越发给陆惠生称“他爸妈晚上要看一下房子"，陆惠生回复“可以，但要晚点……"吴越称“他爸妈说了两百七十万可以买了，因为我们有人问过好几
个中介都是这样说的，可以的话我们晚上来看房子。"陆惠生回复“你可以先叫二老看房子，价格在十万左右大家好商量。"看房后，陆惠生询问“二老看了怎么样？"吴越回复“价格就是在270w……"陆惠生称“270我亚珍她不肯卖，工作我等下做，价也不能太低。"吴越回复“中介也和我说的如果270w以上就觉得我没有必要去买……买你们房子也是无奈之举，所以你们也商量一下。"陆惠生称“275是亚珍底线……而且卖房不是我们的本意。"吴越回复“日后你们有能力房子还是要赎回去……要不然你们挂中介看看。"陆惠生接着说“说实话我们也怕影响没有去挂牌……除非房价高得离谱，我们在考虑赎回一套……这个也是你帮忙的。"此后，陆惠生要求吴越将收条拍照片发过来，吴越表示在中介，并告知“15.2w、80w、35w还有一个五万写给我爸的"，陆惠生问“15.2万，其中飞飞拿5万1万，我拿1万，房上3.2万，还有一个5万用在什么地方或者我和飞谁拿的，时间长了年纪大了记不起。"吴越回复“你房子上多还了五万啊"。陆惠生称“对了"。2019年1月28日，吴越询问“明天早上九点到那边是吗？"陆惠生回复“刚才招行施经理发我信息叫我上午9点去。"吴越称“直接九点房管中心等对吧。"陆惠生回复“差不多"。    再查明，吴越工商银行卡交易明细显示，2018年9月17日，吴越分三笔转账给陆惠生合计10万元；2019年1月15日，姜振宇转账30万元至吴越账户，随后吴越分两笔转账给葛建尧（案涉房屋抵押权人）合计30万元；2019年1月15日，吴越转账给陆惠生2
万元。    吴越建行卡交易明细显示，2019年1月15日，姜振宇转账50万元至吴越账户，随后吴越转账50万元至陆惠生账户，备注“代陆惠生、顾某还贷款伍拾万元"；2019年1月18日，吴越转账5万元至陆惠生账户。    黄丽辉建行卡交易明细显示，2018年3月13日至2018年11月27日期间，黄丽辉分多笔转账给陆飞飞合计1027200元，期间陆飞飞合计转账给黄丽辉175000元。同时，2019年1月21日，黄丽辉转账给王铨5万元，备注“帮陆飞飞还款"。    2019年9月24日，姜振宇向一审法院提起诉讼，要求吴越、黄丽辉归还借款本金721000元及相应利息、律师费40000元。经一审法院组织调解，双方达成协议，吴越、黄丽辉归还姜振宇借款本金50万元、利息5万元、律师费1万元，合计56万元；诉讼费用6066元亦由吴越、黄丽辉负担。吴越自2019年2月15日至2019年11月29日，先后向姜振宇转账907600元。    还查明，黄丽辉、吴越2019年1月31日委托北京市隆安（南通）律师事务所处理诉讼事宜，支付律师费2万元。2019年8月11日，委托北京市隆安（南通）律师事务所处理诉讼事宜，支付律师费1万元。 
【本院认为】本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，陆惠生、顾某的儿
子陆飞飞与黄丽辉、吴越之间系民间借贷关系，在债务清偿期届满后，本案双方当事人于2018年12月24日签订《房屋买卖协议》，应认定为债务清偿期届满后签订的以物抵债协议。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。陆惠生、顾某上诉认为，其真实意思不是房屋买卖，是陆飞飞借款的担保。对此本院认为，案涉《房屋买卖协议》系在陆飞飞债务清偿期届满后签订，借款担保协议一般在债务清偿期届满前为担保债务履行而订立，且双方在协议签订前充分协商、实地查看，就款项交付、过户等进行了详细月额定，具有房屋买卖的真实意思表示，因此陆惠生该项理由不能成立。陆惠生、顾某主张案涉协议系受黄丽辉、吴越胁迫而签订，对此未能提供相应证据，本院难以支持。案涉《房屋买卖协议》真实有效，黄丽辉、吴越依据合同约定主张的违约金10万元及律师费3万元，具有事实和法律依据，一审据此予以支持并无不当。关于律师费，黄丽辉、吴越另案主张陆惠生、顾某履行合同而产生的律师费2万元，属于合同约定的守约方实际发生的律师费，一审法院对此一并予以支持亦无不当。    关于顾某是否受案涉协议约束的问题，双方在签订《房屋买卖协议》之外，还存在为履行合同而签订的借款协议、补充协议。借款协议、补充协议中涉及房屋买卖的意思表示清晰明确，顾某在该两份协议中签字，应当认定为其对陆惠生代表其签订房屋买卖合同行为的追认，因此，顾某亦应受房屋
买卖协议的约束。关于陆惠生、顾某主张黄丽辉、吴越职业放贷、等上诉理由，其未能提供相应证据，本院不予采纳。    综上，陆惠生、顾某的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费2700元，由上诉人陆惠生、顾某负担。    本判决为终审判决。 
【更新时间】2022-08-20 05:57:52 
【一审法院查明】一审法院认定事实如下：吴越与陆惠生之女系同学关系，陆惠生与吴越之父吴政系朋友关系。2018年12月24日，陆惠生、顾某（甲方、卖方）与黄丽辉、吴越（乙方、买方）及南通九亿房地产营销策划有限公司（以下简称九亿房产公司）（丙方、居间方）签订房屋买卖协议，约定甲方自愿将座落于南通市××园××幢××室，建筑面积128.43平方米的房屋、××幢××号车库22.13平方米出售给乙方，成交价135万元。甲方保证上述房地产产权明晰，无法律、法规规定禁止的情形，也无司法机关、行政机关依法查封或以其他形式限制转移的情形，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务、债权妨碍产权过户则由甲方负责
清理，并承担民事责任。如因此给乙方造成经济损失，甲方负赔偿和违约责任。乙方对甲方所出售房屋已充分了解，愿意购置上述房屋。甲乙双方商定的房款交接方式如下：1.乙方于2018年12月23日支付购房定金1万元，由丙方转交于甲方或由甲方直接收取，如本协议正常履行，定金抵作第一次交付的房款；2.乙方于2018年12月24日第二次支付房款54万元，于过户时由丙方交于甲方或甲方直接收取；3.乙方于2018年1月31日第三次支付房款80万元。乙方因购房资金有缺口，需委托丙方贷款捌拾万元，乙方以位于××园××幢××室的房屋作抵押。双方约定的交房时间为2018年1月31日，办理过户手续的时间为2018年12月24日。由此买卖行为产生的费用和契税由乙方承担。甲方保证上述房地产的共有权人（含配偶）知道并愿意承认本协议的成立，否则由此造成买卖不能正常进行，甲方愿意承担违约和缔约过失责任。如甲乙双方任何一方发生违约，则支付对方违约金壹拾万元。任何一方违约，违约方另需承担对方实际发生的律师费、诉讼费，甲乙双方对此均无异议。陆惠生在甲方处签名注明身份证号码，并在共有权人处代签“顾某"，黄丽辉在乙方处签名并注明身份证号码，吴越在共有权人处签名并注明身份证号码。    2019年1月14日，陆惠生、顾某（甲方）与黄丽辉、吴越（乙方）及姜振宇（丙方、被借款方）签订借款协议，约定：甲乙双方经九亿房产公司介绍成交南通市开发区××园××幢××室、车库××幢××室房产。因乙方（购房方）短期内无法
凑足买房所需首付款，特向丙方借款人民币捌拾壹万陆仟元整，小写（￥816000），用于支付首付，经三方友好协商，达成以下共识：一、此款项借款日期为2019年1月14日至2019年2月2日，乙方于2019年2月2日前全额偿还。如逾期未还，需按照借款金额的百分之三作为月息支付滞纳金，并承担相应的违约责任，不足一个月，利息按一个月结算。二、乙方过户后需将购房所有材料、产证、购房发票、税票、买卖合同等放在丙方代为保管，等乙方还清借款时，丙方予以归还。三、甲乙双方均了解此次借款事宜，丙方有权在乙方借款时间到期时，直接在乙方贷款额中直接扣除乙方的借款。甲、乙、丙三方均无异议。四、此协议一式三份，三方各执一份。陆惠生、顾某在甲方处签字，黄丽辉、吴越在乙方处签字，丙方处加盖了九亿房产公司的合同专用章。    2019年1月21日，陆惠生、顾某（甲方）与吴越（乙方）签订补充协议，载明：由于甲方陆惠生、顾某因春天花园××幢××室车库有贷款暂时无法办理过户手续，故过户时间延迟至2019年3月10日之前。陆惠生、顾某在甲方处签名，吴越在乙方处签名。    2019年1月21日，陆惠生向黄丽辉、吴越出具三份收款收条，金额分别为35万元、80万元、152000元，备注均注明购买××园××幢××室房款。另外，金额为35万元的收款收条在备注中括号内载明“因陆惠生欠吴越35万元，故抵扣该房款"。同日，陆惠生出具借条一份，载明“借吴政人民币5万元整（伍万元整）。"    落款日期为2018年4月28日的借条
载明，今资金周转向黄丽辉（出资人）借款人民币壹佰零肆元整，小写（￥104万元），借款期限2018年4月28日起。借款人承诺按双方约定的日期还款，如有逾期还款的需提前十天向出资人说明情况并同意付相应的滞纳金，直到还清全部欠款。如因此次借款产生的纠纷所产生的全部费用由借款人及共有人一方承担，如诉讼、保全、执行及律师费等。担保人有连带责任。以上内容需借款人本人认真填写，并表示全部确认，签字后生效。案外人陆飞飞在借款人处签名，并注明身份证号码，陆惠生在借款担保人处签名，并注明身份证号码。陆惠生在借条下方注明，此条已房子××幢××室过户后自动作废。