李绍兵、郭凡云、李佳樯、康封富、袁国兴、李旭、康晓雯房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷 
【审理法院】四川省达州市中级人民法院 
【审理法院】四川省达州市中级人民法院 
【审结日期】2020.01.14 
【案件字号】(2019)川17民终1643号 
【审理程序】二审 
【审理法官】郭彤胡光俊程瑜 
【审理法官】郭彤胡光俊程瑜 
【文书类型】判决书 
【当事人】李绍兵;郭凡云;李佳樯;康封富;袁国兴;李旭;康晓雯 
【当事人】李绍兵郭凡云李佳樯康封富袁国兴李旭康晓雯 
【当事人-个人】李绍兵郭凡云李佳樯康封富袁国兴李旭康晓雯 
【代理律师/律所】王仲平四川法尊律师事务所;王杰臣四川远创律师事务所;刘登峰四川绥定律师事务所 
【代理律师/律所】王仲平四川法尊律师事务所王杰臣四川远创律师事务所刘登峰四川绥定律师事务所 
【代理律师】王仲平王杰臣刘登峰 
【代理律所】四川法尊律师事务所四川远创律师事务所四川绥定律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【字号名称】李泽楷老婆民终字 
【原告】李绍兵;郭凡云 
【被告】李佳樯;康封富;袁国兴;李旭;康晓雯 
【本院观点】2017年11月21日，上诉人李绍兵、郭凡云与被上诉人李佳樯签订的《房屋买卖合同补充协议》事实上双方是对2017年11月4日签订的《房屋买卖补充协议》中对标的物1、标的物2约定的价款及其支付方式进行的变更，根据《中华人民共和国民法总则》第五条“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系"、第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗"以及《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同"的规定该变更属双方当事人的。 
【权责关键词】民事行为能力重大误解撤销代理违约金过错不可抗力合同约定新证据诉讼请求反诉维持原判执行和解查封拍卖变卖 
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【本院认为】本院认为：2017年11月21日，上诉人李绍兵、郭凡云与被上诉人李佳樯签订的《房屋买卖合同补充协议》事实上双方是对2017年11月4日签订的《房屋买卖补充协议》中对标的物1、标的物2约定的价款及其支付方式进行的变更，根据《中华人民共和国民法总则》第五条“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系"、第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗"以及《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同"的规定该变更属双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效的民事法律行为。因此，双方签订的《房屋买卖合同补充协议》中所约定的价款，本院予以确认。  本案二审中主要争议焦点是对标的物1的价款如何认定的问题。  李绍兵、郭凡云上诉称，一审认定事实不清，导致上诉人没有如期付清全部房款的根本原因是被上诉人根本性违约导致合同无法继续履行，标的物1只能按未逾期价220万元支付才是合情合法的上诉理由，经审查，根据2017年11月21日双方签订的《房屋买卖合同补充协议》第四条约定“房屋价格：对标的物1双方约定购买价为人民币280万元，对标的物2双方约定购买价为人民币150万元。但鉴于甲乙双方的朋友关系，经双方协商同意本协议标的物按380万元计算。……
但乙方如不按本协议第六条约定按时足额支付价款，本协议标的物则按原价430万元房款计算"。合同第六条约定“……在执行法院向房产登记部门送达《协助执行通知书》后……一直到六个月内付清余款。……"，按照前述约定，结合审理查明的案件事实来看，达川区人民法院于2017年11月22日向达州市达川区房管局送达协助执行通知书，该局于2018年2月11日将标的物1产权过户至李绍兵、郭凡云名下。即李绍兵应于达川区法院的《协助执行通知书》向房产登记部门送达后六个月内，最迟应于2018年5月22日前付清标的物1下欠购房款。而截止到李绍兵最后一次付款时间2018年3月9日止，李绍兵仅向李佳樯付款212万元，且其并未按双方约定就标的物1购房价款在其取得标的物1的产权后的2018年5月22日前予以足额支付，李佳樯与李绍兵达成的《房屋买卖补充协议》虽约定按时付款就以380万元作价，但李绍兵未约定按时付款后其标的物1、标的物2的具体价款。如按照以按时付款380万元与逾期付款430万元所占比例，李绍兵按时付款，应支付标的物1的购房款为247.5万元，应支付标的物2的购房款为132.5万元，共计380万元。即使认定标的物2购房款为150万元，李绍兵、郭凡云亦最迟在2018年5月22日前支付李佳樯230万元，而李绍兵、郭凡云仅仅支付了212万元，则李绍兵、郭凡云未能按时足额支付。综上，针对标的物1而言，截止合同约定最后付款时间，李绍兵至今未就标的物1付清全部价款，李绍兵存在逾期付款的情形，故对标的物1
的价款按280万元计算，本院予以确认。因此，上诉人上诉要求标的物1按未逾期价220万元支付的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决对标的物1按280万元房价款予以认定是正确的。  李绍兵、郭凡云上诉称，李佳樯收取的5万元租金，应该冲抵购房款，一审认定5万元不属于购房款是错误的上诉理由，经审查，李佳樯、李绍兵、郭凡云在签订的《房屋买卖合同补充协议》第六条明确约定“……乙方在未付清余款前该房屋租金由甲方继续收取"，李绍兵、郭凡云于2017年11月28日向李佳樯支付5万元属实李佳樯也是以租金的名义出具的收条。因此，李绍兵、郭凡云上诉请求以该5万元不是租金，要求冲抵购房款的上诉理由不能成立，本院不予支持。  综上所述，李绍兵、郭凡云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下 
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。  二审案件受理费24400元，由上诉人李绍兵、郭凡云负担。  本判决为终审判决。 
【更新时间】2021-11-02 03:11:01 
【一审法院查明】一审法院认定事实：李佳樯系李胜元之子李家燕系李胜元之女。2016年6
月达川区法院在执行周光皓与李胜元工程款分配纠纷一案【(2005)达达民初字第1617号民事调解书】中因李胜元于2016年去世达川区法院追加李佳樯、李家燕为被执行人。 
【一审法院认为】一审法院认为：一、达川区人民法院作出的(2017)川1703执1502号之一《执行买受人或者承受人时起转移"。可见达川区法院所作出的(2017)川1703执1502号之一《执行裁定书》仅仅是对有关房产变卖的执行裁定，并非拍卖的执行裁定，故该标的物1、标的物2的物权在未按要求办理变更登记前是不发生物权效力。且该《执行裁定书》确定了应办理过户，才发生物权变动。由此可见，该《执行裁定书》中有关由被执行人李佳樯与买受人李绍兵所达成标的物1、标的物2的物价款的约定，系本案中李佳樯与李绍兵之间的最初达成该房屋变卖协议内容，但有关该价款约定已通过李佳樯、李绍兵、郭凡云于2017年11月4日签订的《房屋买卖补充协议》对标的物1、标的物2的价款进行了变更。根据《中华人民共和国民法总则》第五条：“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系"及第一百四十三条：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗"的规定，故李佳樯与李绍兵在未按要求办理该标的物1、标的物2的物权变更登记前，是有权对该标的物1、标的物2变卖的相关价款及其支付方式等
重新约定，并签订该《房屋买卖合同补充协议》。综上，该《房屋买卖合同补充协议》中的约定系达川区人民法院(2017)川1703执1502号之一《执行裁定书》执行裁定的变更，且该变更属当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效的民事法律行为。故双方签订的《房屋买卖合同补充协议》，应当具有法律效力且双方必须遵守执行。可见《执行裁定书》中有关标的物1和标的物2的总价款230万元的确定，对李佳樯、李绍兵、郭凡云不再产生约束力，故该标的物1和标的物2的价款应按该《房屋买卖合同补充协议》中所约定的价款予以确定。