【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房销售合同纠纷
【审理法院】湖南省郴州市中级人民法院
【审理法院】湖南省郴州市中级人民法院
【审结日期】2020.09.22
【案件字号】(2020)湘10民终2030号
【审理程序】二审
【审理法官】罗仲贵廖志刚李惠铭
【审理法官】罗仲贵廖志刚李惠铭
【文书类型】判决书
【当事人】谢林霞;李志芬;步步高置业有限责任公司
【当事人】谢林霞李志芬步步高置业有限责任公司
【当事人-个人】谢林霞李志芬
【当事人-公司】步步高置业有限责任公司
【代理律师/律所】欧阳志华湖南民浩律师事务所
【代理律师/律所】欧阳志华湖南民浩律师事务所
【代理律师】欧阳志华
【代理律所】湖南民浩律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】谢林霞;李志芬
李颖芝资料
【被告】步步高置业有限责任公司
【本院观点】本案系商品房销售合同纠纷。
【权责关键词】无效部分无效欺诈胁迫乘人之危重大误解显失公平撤销代理合同合同约定新证据证明责任（举证责任）诉讼请求缺席判决维持原判发回重审诉讼标的补偿安置协议
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【本院查明】本院二审期间，当事人未提交新证据。二审补充查明，步步高新天地项目于2016年11月28日通过了建设、监理、施工、设计、勘察单位五方验收。于2017年5月25日向政府机构办理了监督综合验收，于2017年8月10日向郴州市建设工程质量安全监督管理站进行了备案。步步高公司于2016年11月24日在郴州日报刊登了郴州公路工程机械厂及周边旧城改造项目拆迁安置房交付使用通知。部分拆迁户认为安置房没有达到协议约定的交房条件而拒绝收房，双方为此产生纠纷。杨文青等部分拆迁户向郴州仲裁委员会申请仲裁，仲裁时未认定已签订商品房买卖合同的，郴州仲裁委员会均裁决支持过渡安置费。阳荣军等部分拆迁
户向法院起诉，诉讼过程中签订了商品房买卖合同，法院判决同样支持过渡安置费。谢林霞、李志芬等拆迁户签订了商品房买卖合同，向郴州仲裁委员会申请仲裁，郴州仲裁委员会认定商品房买卖合同约定变更了房屋交付条件，故均未支持过渡安置费。现所有拆迁户均与步步高公司签订了商品房买卖合同，并已收房，绝大多数拆迁户的收房时间均在签订合同之前。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
【本院认为】本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。二审的争议焦点是：案涉两份《郴州市商品房买卖合同》中的第九条第3点及附件四中的第二条第2.1款应否予以撤销及步步高公司是否应赔偿过渡安置费损失和仲裁费损失。《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。"第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。"《关于适用 若干问题的解释（二）》第九条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。"本案中，谢林霞、李志芬与步步高公司
签订案涉商品房买卖合同时间为2018年8月16日，谢林霞、李志芬于2019年5月8日起诉请求撤销合同，谢林霞、李志芬行使撤销权系在法定除斥期间内。案涉两份《郴州市商品房买卖合同》属于步步高公司提供并与谢林霞、李志芬签订的格式合同，合同第九条第3点及附件四中的第二条第2.1款改变了2010年8月31日签订的拆迁补偿安置协议中约定的交房条件，将所交房屋必须达到当地质监部门验收标准改为由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具验收合格的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，事实上降低了交房条件，导致步步高公司可以将交房时间提前，从而免除了其过渡安置费的支出，同时减轻或免除其延期交房的责任，该条款对安置户显失公平。且在所有拆迁户均与步步高公司签订了商品房买卖合同并已收房的情况下，由于该条款的存在，法院与郴州仲裁委员会之间对房屋交付条件的认定并不一致。郴州仲裁委员会对不同拆迁户也因是否签订了商品房买卖合同对房屋交付条件作出了不同的认定，事实上造成了不同拆迁户之间因过渡安置费的补偿时间计算不一致而导致出现了不公平的情形。因此，该条款应属于案涉格式合同提供者必须履行合同法规定的提示和说明义务的范畴，而步步高公司并未提供其在与谢林霞、李志芬签订案涉两份合同时履行了上述义务的证据。因此，案涉两份合同中减轻甚至免除步步高公司责任的相关条款，依法应予撤销。 关于谢林霞、李志芬提出赔偿过渡安
置费及仲裁费的上诉请求，因谢林霞、李志芬与郴州国投公司签订的拆迁补偿安置协议约定如发生争议无法协商解决，双方同意提交郴州仲裁委员会仲裁。郴州仲裁委员会对该案作出了仲裁裁决，故谢林霞、李志芬的该项诉请不属于本院审理范围，且仲裁费的支付是谢林霞、李志芬申请仲裁应予交纳的费用，其要求步步高公司赔偿无法律依据，故对其该项上诉请求不予支持。 综上所述，谢林霞、李志芬的部分上诉请求成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第五十六条，《关于适用 若干问题的解释（二）》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
【裁判结果】一、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初718号民事判决； 二、撤销谢林霞、李志芬与步步高置业有限责任公司签订的编号为b2018001488627007、b2018001488527006的两份《郴州市商品房买卖合同》中的第九条第3点及附件四中的第二条的第2.1款； 三、驳回谢林霞、李志芬的其他诉讼请求。 一审案件受理费954元，由步步高置业有限责任公司负担477元，由谢林霞、李志芬负担477元；二审案件受理费954元，由步步高置业有限责任公司负担477元，由谢林霞、李志芬负担477元。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-22 17:35:58
【一审法院查明】一审法院认定事实：一、郴州国投公司于2010年6月17日取得（2010）第006号拆迁许可证，对郴州公路工程机械厂及周边地区旧城改造项目实施前期拆迁安置工作。2012年8月31日，谢林霞、李志芬与郴州国投公司签订《郴州公路工程机械厂等周边旧城改造项目私有房屋拆迁产权调换补偿安置协议》（以下简称“拆迁补偿安置协议"），主要约定郴州国投公司对谢林霞、李志芬坐落在郴州市北湖路兴旺风情步行街1栋706号房屋（所有权证00074360号）采取产权调换、原地安置方式进行拆迁，提供的安置房必须符合当地质监部门验收标准，如发生争议无法协商解决，双方同意提交郴州仲裁委员会仲裁等内容。 二、2011年12月5日，郴州国投公司与步步高公司签订《郴州公路工程机械厂及周边旧城改造项目拆迁安置协议书》，该协议约定郴州国投公司将上述“拆迁补偿安置协议"中郴州国投公司的权利、义务转由步步高公司履行。此后，步步高公司向谢林霞、李志芬支付了2016年12月之前的拆迁过渡安置费。2018年8月16日，谢林霞、李志芬与步步高公司签订编号为b2018001488627007、b2018001488527006二份《郴州市商品房买卖合同》，约定由谢林霞、李志芬购买步步高公司开发的步步高?新天地27层27007房、27层27006层，建筑面积分别为81.29平方米、119.02平方米，单价分别为1477.12元/平方米、1008.86元/平方米，总金
额分别为120075元、120075元，合同第九条“交付期限及条件"约定出卖人应当在2016年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件、并符合本合同约定的商品房交付使用。其中第3种条件是指：该商品经验收合格见附件四第二条。合同附件四第二条：双方同意买卖合同第九条补充如下：2.1“该商品房经验收合格"是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具验收合格的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》。上述合同在郴州市房产管理局已备案。 三、步步高公司已经依据其与谢林霞、李志芬签订的《郴州市商品房买卖合同》，到房产管理部门为谢林霞、李志芬选定的步步高?新天地房屋办理了房产网签手续，并办理了不动产转移登记手续，谢林霞、李志芬于2018年10月15日收房。 四、双方因拆迁补偿安置费纠纷，谢林霞、李志芬向郴州仲裁委员会申请仲裁，请求步步高公司按4821元/月标准支付自2016年12月至2017年8月期间的过渡安置费43389元（此后另计）。郴州仲裁委员会于2019年3月15日作出郴仲字[2018]122号裁决书，仲裁委员会认为，谢林霞、李志芬与步步高公司于2018年8月16日签订的《郴州市商品房买卖合同》约定变更了房屋交付条件，且该合同在郴州市房产管理局已备案，双方对房屋交付条件的约定应当适用《郴州市商品房买卖合同》；涉案房屋于2016年11月28日通过五方验收，即日起已符合交付条件。故步步高公司自2016年12
月起无需再向谢林霞、李志芬支付过渡安置费。故裁决驳回谢林霞、李志芬的仲裁请求。 五、谢林霞、李志芬于2019年5月8日诉至一审法院，要求撤销双方签订的《郴州市商品房买卖合同》及所有条款并赔偿其过渡安置费损失和仲裁费损失，一审法院于2019年6月24日作出（2019）湘1002民初2484号裁定书，认为谢林霞、李志芬提起诉讼，属后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果的情形，且主张支付过渡安置费的请求亦与仲裁的请求相同，构成重复诉讼，故裁定驳回谢林霞、李志芬的起诉。谢林霞、李志芬不服该裁定，向二审法院提起上诉，二审法院认为谢林霞、李志芬提起的诉讼标的、诉讼请求不同，不属于重复诉讼，于2019年10月21日作出（2019）湘10民终4119号民事裁定书，裁定撤销一审法院（2019）湘1002民初2484号民事裁定，指令一审法院审理。
【一审法院认为】一审法院认为，本案争议的焦点为涉案《郴州市商品房买卖合同》中的第九条第3点及附件四中的第二条的第2.1款应否予以撤销以及步步高公司是否应赔偿过渡安置费损失和仲裁费损失。 一、涉案合同第九条第3点及附件四第二条的第2.1款应否予以撤销。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，
受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。"谢林霞、李志芬诉称其系在步步高公司欺骗下签订的涉案合同，但没有提供证据予以证实，不予采信。涉案合同及附件的争议条款内容清楚、具体明确，并无歧义，且该合同系网签合同，已在郴州市房产管理局进行了备案，谢林霞、李志芬并无证据证明其与步步高公司所签订的《郴州市商品房买卖合同》具备上述法律规定的可撤销情形，谢林霞、李志芬请求撤销《郴州市商品房买卖合同》争议条款无事实和法律依据，不予支持。 二、步步高公司是否应赔偿过渡安置费损失和仲裁费损失。本案中，案涉房屋于2016年11月28日由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位五方出具了验收合格的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，自该日起涉案房屋达到了合同约定的交付条件，故步步高公司自2016年12月起无需再向谢林霞、李志芬支付过渡安置费。而且现有证据不能证明谢林霞、李志芬与步步高公司签订的《郴州市商品房买卖合同》存在法律规定的可撤销情形。因此，谢林霞、李志芬要求步步高公司赔偿过渡安置费损失及仲裁费损失，缺乏依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十四条，《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：
“驳回原告谢林霞、李志芬的全部诉讼请求。案件受理费954元，由原告谢林霞、李志芬负担。"
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