赵建东与张金龙、周梦房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷 
【审理法院】新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 
【审理法院】新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 
【审结日期】2021.06.10 
【案件字号】(2021)新01民终2003号 
【审理程序】二审 
【审理法官】梁士辉宋超王丹 
【审理法官】梁士辉宋超王丹 
【文书类型】判决书 
【当事人】赵建东;张金龙;周梦 
【当事人】赵建东张金龙周梦 
【当事人-个人】赵建东张金龙周梦 
【代理律师/律所】张文君新疆力鼎凯律师事务所;周艳菊北京大成(乌鲁木齐)律师事务所 
【代理律师/律所】张文君新疆力鼎凯律师事务所周艳菊北京大成(乌鲁木齐)律师事务所 
【代理律师】张文君周艳菊 
【代理律所】新疆力鼎凯律师事务所北京大成(乌鲁木齐)律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
张东健个人资料
【原告】赵建东 
【被告】张金龙;周梦 
【本院观点】因双方对银行转账凭证的真实性无异议，故对银行转账的真实性予以确认，但其关联性应结合在案的其他证据予以综合评析。赵建东与张金龙签订《房屋转让协议》，不
违反法律法规的强制性规定，合法有效。 
【权责关键词】无效无权处分追认无权代理违约金恢复原状支付违约金证据交换关联性合法性质证诉讼请求维持原判发回重审查封 
【指导案例标记】0 
【指导案例排序】0 
【本院查明】本院对一审查明的事实及所依据的证据予以确认。另查明，一审法院分别于2018年7月12日、7月19日分两次向周梦的债权人(申请执行人)发放204000元、115000元。 
【本院认为】本院认为，赵建东与张金龙签订《房屋转让协议》，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”因赵建东无权处分涉案房屋，现涉案房屋、不能向张金龙实际交付、办理过户，张金龙提出解
除涉案合同的请求，符合法律规定，应予支持。一审法院以向赵建东送达起诉状副本时间即2020年4月9日作为合同解除的时间正确，本院予以确认。赵建东签订涉案合同因未取得周梦的委托，系无权处分，其因涉案合同取得的房款，如何使用不影响其承担合同义务，周梦虽为涉案房屋的物权人及一审法院执行案件的债务人，但因其不是涉案合同的相对人，故其就本案涉诉的合同不承担义务，赵建东提出应当由周梦承担本案责任的意见，本院不采纳。    涉案合同签订后，依据赵建东要求，张金龙将购买涉案房屋的房款交至一审法院执行局，用于支付周梦其他债务，赵建东向张金龙出具了收条，张金龙向一审法院执行局交付款项的行为，应当认定为其履行合同义务的行为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”涉案合同解除后，张金龙有权要求赵建东向其返还房款。赵建东向张金龙出具的保证书承诺承担履行不能的违约责任，现赵建东未按照保证书中约定解决房屋名下案件纠纷，将涉案房屋顺利过户，应当承担保证书中的违约责任。张金龙要求赵建东向其支付违约金的诉讼请求合法有据，应予支持。    综上所述，赵建东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费7225元(上诉人赵建东已预交)，由其负担。    本判决为终审判决。 
【更新时间】2022-08-22 22:12:12 
【一审法院查明】一审法院认定事实：2018年5月28日周梦向赵建东出具委托书一份，载明委托人为周梦，受托人为赵建东，委托人周梦名下有位于乌鲁木齐市水磨沟区的房地产(不动产)一处，委托人周梦委托受托人赵建东为代理人，代表委托人周梦办理与此房地产(不动产)有关的如下事项：1、代表委托人调取、查阅并复印房地产(不动产)档案。2、代办房地产(不动产)解押事宜；代表委托人领取他项权证书、不动产登记证明。受托期限为自2018年5月28日至2018年6月27日止。该委托书于同日经新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市某公证处公证。    2018年6月16日赵建东作为转让方(甲方)与受让方张金龙(乙方)签订《房屋转让协议》，约定以375000元的价格向张金龙转让周梦名下位于乌鲁木齐市水磨沟区的不动产。协议签订当日，张金龙向赵建东支付购房定金15，000元。2018年6月20日，赵建东以本人名义出具《保证》一份，载明：“本人赵建东在收到全额房款后，30天内保证取得所售房屋所有权，可以办理房屋挂牌、网签，否则视赵建东违约，退回张金龙所交全部房款，包括定金。另赔
付张金龙3万元违约金。自收到房款后在30天内解决此房屋名下两案件纠纷，如未解决按以上视为违约，以此保证书为准。”    2018年6月25日、2018年6月29日，张金龙让案外人柳某向赵建东分别支付146000元、204000元房款。    涉案房产乌鲁木齐市水磨沟区(乌房权证水磨沟区字第XXXX号)于2014年10月16日办理了抵押权登记，自2016年至今该处房产被法院依法查封。 
【一审法院认为】一审法院认为，首先，周梦向赵建东出具的授权委托书所列代办事项中并不包含涉案房产的所有权转让事宜。赵建东在明知不具备代理权的情况下与张金龙签订《房屋转让协议》并收取定金；其次，赵建东以其个人名义向张金龙出具保证书，承诺取得涉案房屋所有权并自愿承担履行不能的违约责任；最后，赵建东在明知受托期限已届满的情况下，收取张金龙房款204，000元。综上，赵建东的行为已经超越代理权限，签订《房屋转让协议》及收取购房款的行为属于无权处分。一、关于张金龙要求解除《房屋转让协议》的诉讼请求。本案中，赵建东作为无权处分人，自始未取得涉案房屋的所有权及处分权，且涉案房产长期处于查封状态，无法办理过户。张金龙主张解除《房屋转让协议》的诉讼请求，有事实及法律依据，应予支持。《房屋转让协议》解除时间为法院向赵建东送达起诉状副本时间即2020年4月9日。二、关于张金龙主张赵建东返还购房款365000元及支付违约金30000
元的诉讼请求。张金龙向赵建东支付房款共计365000元(15000元＋146000元＋204000元)的事实，有三张收条予以证实，且庭审中赵建东对收取房款不持异议。赵建东辩称，其已将房款退还给案外人柳某的公司，但未出示证据予以证实，法院对其辩解不予采信。故张金龙要求赵建东返还购房款365000元的诉讼请求，应予支持。赵建东以个人名义向张金龙出具的保证书系其真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，赵建东应履行保证书中义务，并承担履行不能的违约责任。张金龙按照约定向赵建东支付房款后，赵建东未按照保证书中约定解决房屋名下案件纠纷，确保房屋顺利过户，应当承担保证书中的违约责任。故张金龙主张赵建东支付违约金30000元的诉讼请求，于法有据，应予支持。三、关于张金龙主张周梦返还购房款365000元及支付违约金30000元的诉讼请求。本案中赵建东系超越代理权与张金龙订立《房屋转让协议》，周梦不是该协议相对方，在案证据亦未显示该协议得到周梦追认，且所涉购房款并未由周梦取得，因此张金龙主张周梦返还购房款及支付违约金的诉讼请求，应不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第九十七条、第三百九十九条，《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定判决：一、2018年6月16日原告张金龙与被告赵建东签订的《房屋转让协议》于
2020年4月9日解除。二、被告赵建东于判决生效之日起十日内向原告张金龙返还购房款365000元；三、被告赵建东于判决生效之日起十日内向原告张金龙支付违约金30000元。四、驳回原告张金龙的其他诉讼请求。 
【二审上诉人诉称】赵建东上诉请求：请求依法撤销一审判决第二项、第三项、第四项，依法改判赵建东不承担责任或裁定发回重审。事实和理由：1.张金龙并未向赵建东支付204000元房款，赵建东自始至终亦未收到该204000元房款。现实情况是204000元房款是柳某于2018年6月29日12：06分直接打入一审法院的账户，而不是像一审法院在查明的事实部分中所说的向赵建东支付204000元房款。更何况从一审法院的收款账户的收款凭证上，可以看出，该笔204000元的用途显示为：代周梦还解封款。即，即便是张金龙付的204000元房款，实质上是向房屋所有权人周梦所付，而不是向赵建东付款，且真正的实际受益人也是周梦。2.张金龙在一审起诉之前，赵建东就已退还146000房款，这一事实，有赵建东的银行转账记录凭证为证，而一审法院对这一事实却并未提及。3.一审法院遗漏了对《声明书》这一重要证据的事实认定，在这份《声明书》中，有房屋所有权人(委托人)周梦的进一步授权，即所有的法院事宜及后期房屋转让手续的办理，周梦愿意承担赵建东关于诉争房屋签署任何合同的法律责任及经济责任。综上所述，一审法院判决赵建东承担责任，实属适用法律明显
错误，请求二审法院支持赵建东的上诉请求。    本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵建东提交：1.《银行转账凭证》，用以证实2008年7月6日张建东向张金龙退款14600元；2.《声明书》、《房屋转让协议》，用以证实赵建东不存在超越代理权及无权代理的事实，认为本案应由被代理人周梦承担责任。张金龙质证认为，认可银行转账的真实性，但该退款仅仅是要求张金龙直接把房款打入法院账户，目的是办理解封和过户，且张金龙在收到赵建东打款146000元后，即向一审法院打款115000元用于办理解封，剩余31000元又打回了赵建东账户。对《声明书》、《房屋转让协议》不予认可，认为赵建东没有在合理期限内提出，也无法核实真实性，不能作为本案定案依据。张金龙提交：1.《银行转账记录》，用以证实，张金龙已将365000元房款全额交付给赵建东，不存在赵建东所说的退款行为；2.张金龙是在赵建东退款之后在赵建东的指示下分别打入一审法院账户及赵建东另一银行卡内。赵建东质证认为，对方提供的证据恰恰证明1.2018年7月6日赵建东将之前(2018年6月25日)支付的146000元全部退还给张金龙；2.赵建东既不知情，也未要求张金龙向一审法院打款115000元。本院认为，因双方对银行转账凭证的真实性无异议，故对银行转账的真实性予以确认，但其关联性应结合在案的其他证据予以综合评析。关于《声明书》因本案的原审被告周梦均未参加一、二审的庭审审理，并且张金
龙对该《声明书》不予认可，本院对《声明书》的真实性、合法性、关联性均不予认可。因《房屋转让协议》上周梦的签字是否系其本人书写无法核实，该《房屋转让协议》上也无受托人的信息及签名，故本院对其真实性不予确认。    综上所述，赵建东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：