王志平、薛琴与陈建学、顾志芬房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】江苏省苏州市中级人民法院
【审理法院】江苏省苏州市中级人民法院
【审结日期】2020.02.17
【案件字号】(2020)苏05民终561号
【审理程序】二审
【审理法官】王稚郑雄黄学辉
【审理法官】王稚郑雄黄学辉
【文书类型】判决书
【当事人】王志平;薛琴;陈建学;顾志芬
【当事人】王志平薛琴陈建学顾志芬
【当事人-个人】王志平薛琴陈建学顾志芬
【代理律师/律所】王伟江苏狮山律师事务所;张福明江苏百年英豪律师事务所;葛娴江苏百年英豪律师事务所
【代理律师/律所】王伟江苏狮山律师事务所张福明江苏百年英豪律师事务所葛娴江苏百年英豪律师事务所
【代理律师】王伟张福明葛娴
【代理律所】江苏狮山律师事务所江苏百年英豪律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】王志平;薛琴
【被告】陈建学;顾志芬
【本院观点】王志平、薛琴与陈建学、顾志芬签订的《房屋买卖协议书》除第六条外均合法有效。
【权责关键词】无效撤销法定代理合同过错无过错恢复原状合同约定第三人法定代理人新证据关联性质证拘留限制出境诉讼请求中止审理维持原判发回重审执行异议迟延履行金强制执行查封扣押冻结拍卖变卖
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【本院认为】本院认为：王志平、薛琴与陈建学、顾志芬签订的《房屋买卖协议书》除第六条外均合法有效。王志平、薛琴作为出卖人负有协助办理房屋过户至陈建学、顾志芬名下的义务。但由于房屋被所有权人设定抵押而无法过户，应由王志平、薛琴向陈建学、顾志芬承担违约责任。王志平、薛琴认为陈建学、顾志芬存在主观上拖延过户，未及时提起诉讼的理由没有证据能够证明。陈建学、顾志芬拒绝徐星、顾月芬提出房屋加价的请求并无不当。20
18年5月12日《三方协议》约定将房屋由徐星、顾月芬直接过户到陈建学、顾志芬名下违反相关法律规定，应为无效。王志平、薛琴据此主张由徐星、顾月芬直接向陈建学、顾志芬承担违约责任不能成立。 综上所述，王志平、薛琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费35639.2元，由上诉人王志平、薛琴负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2021-11-04 04:21:10
【一审法院查明】一审法院认定事实：陈建学、顾志芬为确认房屋买卖合同书的效力于2018年5月16日诉至法院，一审法院依法作出(2018)苏0507民初2891号民事判决书，该案查明如下事实：
【一审法院认为】一审法院认为，陈建学、顾志芬与王志平、薛琴于2010年7月31日签订的《房屋买卖协议书》已经生效判决认定除其中第六条外的其他内容合法有效。当事人应按合
同约定全面履行各自的义务。陈建学、顾志芬已按约支付了全部购房款，在案涉房屋具备办证及转移登记条件后，王志平、薛琴理应承担协助陈建学、顾志芬办理不动产权转移登记手续的法律义务。然而，案涉403、404室房屋均被房屋登记所有人徐星、顾月芬设定了抵押权，导致无法办理不动产权转移登记手续。一审法院认为，王志平、薛琴与徐星、顾月芬，陈建学、顾志芬与王志平、薛琴的房屋连环转让关系已经生效判决认定存在，现王志平、薛琴因徐星、顾月芬的原因造成无法履行不动产权转移登记的义务，已构成违约，因王志平、薛琴系陈建学、顾志芬的房屋买卖合同的相对人，故王志平、薛琴应向陈建学、顾志芬承担违约责任。至于王志平、薛琴与徐星、顾月芬之间的纠纷，王志平、薛琴可通过另案主张相关权利。陈建学、顾志芬购房房屋的合同目的不能实现，其主张解除与王志平、薛琴之间的《房屋买卖协议书》，符合法律规定，一审法院予以准许。合同解除后，因该合同取得的财产应予返还，故王志平、薛琴应返还陈建学、顾志芬购房款73.6万元，陈建学、顾志芬应向王志平、薛琴返还苏州市相城区望亭镇紫薇花苑14幢403室、404室房屋及苏州市相城区望亭镇紫薇花苑14幢车库16、17。此外，因车库16与陈建学、顾志芬另外购买的车库15之间已经打通，故陈建学、顾志芬在返还上述房屋及车库的同时，还应对车库15与车库16之间的隔断恢复原状。
【二审上诉人诉称】王志平、薛琴的上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、陈建学、顾志芬未能实现过户主观上有拖延，2、陈建学、顾志芬未满足徐星、顾月芬要求补贴的要求。3、陈建学、顾志芬未及时提起诉讼。4、徐星、顾月芬设定抵押前房屋可直接过户到陈建学、顾志芬名下，设定抵押后可注销抵押。5、根据2018年5月12日三方补充协议，应由徐星、顾月芬承担责任。二、一审判决适用法律错误。陈建学、顾志芬可通过执行异议和执行异议之诉实现过户，不应判决贸然解除合同。综上所述，王志平、薛琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
王志平、薛琴与陈建学、顾志芬房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
江苏省苏州市中级人民法院
民事判决书
(2020)苏05民终561号
当事人 上诉人（原审被告）：王志平。
上诉人（原审被告）：薛琴。
王志文前妻 共同委托诉讼代理人：王伟，江苏狮山律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈建学。
被上诉人（原审原告）：顾志芬。
共同委托诉讼代理人：张福明，江苏百年英豪律师事务所律师。
共同委托诉讼代理人：葛娴，江苏百年英豪律师事务所律师。
审理经过 上诉人王志平、薛琴因与被上诉人陈建学、顾志芬房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院(2019)苏0507民初4324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 王志平、薛琴的上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理
由：一、一审判决认定事实错误。1、陈建学、顾志芬未能实现过户主观上有拖延，2、陈建学、顾志芬未满足徐星、顾月芬要求补贴的要求。3、陈建学、顾志芬未及时提起诉讼。4、徐星、顾月芬设定抵押前房屋可直接过户到陈建学、顾志芬名下，设定抵押后可注销抵押。5、根据2018年5月12日三方补充协议，应由徐星、顾月芬承担责任。二、一审判决适用法律错误。陈建学、顾志芬可通过执行异议和执行异议之诉实现过户，不应判决贸然解除合同。
二审被上诉人辩称 陈建学、顾志芬二审辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原告诉称 陈建学、顾志芬向一审法院起诉请求：一、解除陈建学、顾志芬与王志平、薛琴于2010年7月31日签订的房屋买卖协议书。二、王志平、薛琴返还陈建学、顾志芬购房款736000元。三、王志平、薛琴赔偿陈建学、顾志芬损失286.89万元。四、本案诉讼费用由王志平、薛琴负担。
一审法院查明 一审法院认定事实：陈建学、顾志芬为确认房屋买卖合同书的效力于2018年5月16日诉至法院，一审法院依法作出(2018)苏0507民初2891号民事判决书，该案查明如
下事实：
2010年7月31日，王志平、薛琴共同作为出卖方（甲方）、陈建学、顾志芬作为购买方（乙方）签订《房屋买卖协议书》1份，载明“经甲、乙双方协商一致，双方自愿签订房屋买卖协议如下：一、甲方自愿将坐落在苏州市相城区望亭镇紫薇花园14幢的403-404室（403室70.85平米，阁楼41.54平米；404室138.01平米，阁楼85.7平米）及相配套的车库绝卖给乙方所有，甲方绝不反悔，乙方付清房款之日起，房屋产权归属乙方所有。二、上述房屋及阁楼、车库折款人民币柒拾叁万陆仟元正（736000.00元）。三、甲方应将该住房钥匙等一并交给乙方。四、本协议经甲、乙双方签名后生效。五、本协议一式四份，甲乙双方各执一份，两位中间人各执一份。六、如本房屋办理房产证、土地证，则由原两证拥有者直接过户给乙方，过户时办理两证的费用由乙方负担。七、如有未尽事宜，双方协商解决。"，王志平、薛琴在甲方（出卖人）处签名，陈建学、顾志芬在乙方（购买人）处签名，见证人处签有“邢德清、吴文英"字样。
同日，徐星、顾月芬（共同作为甲方）、陈建学、顾志芬（共同作为乙方）签订了《房屋买卖和办理两证协议书》1份，载明“苏州市相城区望亭镇紫薇花园14幢的403-404室（403
室70.85平米，阁楼41.54平米；404室138.01平米，阁楼85.7平米）两套房屋及相配套的车库是新埂村15组徐星、顾月芬的动迁安置房。2010年7月31日，甲方以柒拾叁万陆仟元正（736000元）将此房屋绝卖给乙方。如今后这两套房屋需办理房产证、土地证，则由原两证拥有者甲方直接过户给乙方，过户时甲方无条件配合乙方办理，办理两证的费用由乙方负担。本协议一式五份，甲乙双方各执一份，三位见证人各执一份"。徐星、顾月芬在甲方处签名，陈建学、顾志芬在乙方处签名，吴文英、王志平、邢德清在见证人处签名。
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