王发岐、朱文斌房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】山东省青岛市中级人民法院
【审结日期】2020.08.05
【案件字号】(2020)鲁02民终4595号
王志文前妻【审理程序】二审
【审理法官】徐明王化宿潘红燕
【审理法官】徐明王化宿潘红燕
【文书类型】判决书
【当事人】王发岐;朱文斌;青岛中驰控股集团有限公司胶南灵港路分公司;王硕
【当事人】王发岐朱文斌青岛中驰控股集团有限公司胶南灵港路分公司王硕
【当事人-个人】王发岐朱文斌王硕
【当事人-公司】青岛中驰控股集团有限公司胶南灵港路分公司
【代理律师/律所】孙耀先山东全悦律师事务所;周海生上海锦天城（青岛）律师事务所;马春晓上海锦天城（青岛）律师事务所
【代理律师/律所】孙耀先山东全悦律师事务所周海生上海锦天城（青岛）律师事务所马春晓上海锦天城（青岛）律师事务所
【代理律师】孙耀先周海生马春晓
【代理律所】山东全悦律师事务所上海锦天城（青岛）律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】王发岐
【被告】朱文斌;青岛中驰控股集团有限公司胶南灵港路分公司;王硕
【本院观点】首先，王发岐并未对青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初1222号民事判决提起上诉，该判决已经发生法律效力，且王发岐在本案一审答辩意见中同意解除涉案房屋买卖合同，对本案一审判决第一项判令合同解除亦未提起上诉。朱文斌作为房屋购买人在签订房屋买卖合同时有义务核实房屋权属信息，在知悉房屋登记权利人与签订合同人不一致时，应对房屋登记权利人是否愿意出售房屋等事宜尽基本审查义务。
【权责关键词】无效无权处分追认撤销无权代理合同过错合同约定第三人新证据诉讼请求变更诉讼请求
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【本院查明】经本院二审查明的其他事实与一审查明一致。
【本院认为】本院认为，首先，王发岐并未对青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初1222号民事判决提起上诉，该判决已经发生法律效力，且王发岐在本案一审答辩意见中同意解除涉案房屋买卖合同，对本案一审判决第一项判令合同解除亦未提起上诉。合同成立并生效是合同解除之基础。故王发岐上述行为应视为对青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初1222号民事判决的认可，现王发岐主张系无权代理，本院不予采纳。其二，关于一审判决认定的损失金额是否得当的问题。本院认为，朱文斌作为房屋购买人在签订房屋买卖合同时有义务核实房屋权属信息，在知悉房屋登记权利人与签订合同人不一致时，应对房屋登记权利人是否愿意出售房屋等事宜尽基本审查义务。朱文斌就涉案房屋买卖仅向王发岐支付定金10万元，在知悉房屋登记权利人王硕作出无出售涉案房屋的意思表示后，朱文斌应采取必要的止损措施，防止损失扩大。综上，一审法院以2019年10月为鉴定时点，并判令王发岐承担朱文斌全部房屋差价损失39.99万元，有失公允。综合本案案情，本院认定，包括朱文斌支付的定金10万元在内，王发岐赔偿朱文斌损失20万元，鉴定费用由朱文斌、王发岐各负担4500元。其三，关于中驰灵港路分公司是否应承担责任的问题。上诉人并未提交证据证明各方对中驰灵港路分公司的中介责任作出过明确约定，亦未举证证明中驰灵港路分公司在中介过程中存在对房屋买卖双方隐瞒事实、做不实报告等情形，故上诉人主张中驰灵港路分公司
承担赔偿责任于法无据。 综上所述，王发岐的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
【裁判结果】一、维持山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初4431号民事判决第一项； 二、撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初4431号民事判决第四项； 二、变更山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初4431号民事判决第二项“王发岐于判决生效之日起十五日内支付朱文斌赔偿款39.99万元"为“王发岐于本判决生效之日起十五日内赔偿朱文斌20万元"； 三、变更山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初4431号民事判决第三项“王发岐于判决生效之日起十五日内支付朱文斌鉴定费9000元"；为“王发岐于本判决生效之日起十五日内支付朱文斌鉴定费4500元"； 四、驳回朱文斌的其他诉讼请求； 五、驳回王发岐的其他上诉请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7300元，由朱文斌负担3650元，由王发岐负担3650元；二审案件受理费7300元，由朱文斌负担3650元，由王发岐负担3650元。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-21 00:53:26
【一审法院查明】一审法院认定的事实：1.王发岐与王硕系父子关系。2.2017年2月22日买方朱文斌与卖方王硕及第三人签订《定金合同》，约定朱文斌购买位于山东省青岛市黄岛区天籁村1号楼2单元501户房屋，房屋总价款140万元，当日朱文斌向王发岐通过转账方式支付王发岐定金10万元。《定金合同》中卖方处“王硕"非其本人所签，系王发岐代签。朱文斌及中驰灵港路分公司认可该合同中“王硕"签字非其本人所签。2017年2月25日，朱文斌作为乙方与作为甲方的王硕签订《房地产买卖契约》，约定甲方将其所有的位于青岛市开发区户房屋出卖给乙方，房屋价款为140万元，并约定第一次购房定金20万元于2017年2月25日交付于房主10万元，剩余10万元于交房之日交付甲方，第二次购房款120万元于过户时再行协商。该《房地产买卖契约》中甲方签字处均为王硕、王发岐代。《定金合同》中卖方处“王硕"非其本人所签，系王发岐代签。朱文斌及中驰灵港路分公司认可该合同中“王硕"签字非其本人所签。3.涉案房产坐落于青岛市黄岛区户，不动产权登记号为：鲁（2015）青岛市黄岛区不动产权第0000827号，涉案房产登记在王硕名下。4.朱文斌以王发岐、王硕为被告，以中驰灵港路分公司为第三人，以房屋买卖合同纠纷为由诉至一审法院，主张：1、依法判令朱文斌与王发岐、王硕签订的《房地产买卖契约》有效；2、王发岐、王硕继续履行青岛市开发区户房屋买卖合同，并协助朱文斌办理房屋过户手续；一审法院于2018年5月24日作出
（2018）鲁0211民初1222号民事判决：一、确认涉案《房地产买卖契约》有效；二、驳回朱文斌的其他诉讼请求。朱文斌对上述判决不服，上诉于青岛市中级人民法院，后朱文斌撤回上诉。一审法院作出的（2018）鲁0211民初1222号民事判决书已生效。5.在一审法院审理过程中，朱文斌申请对涉案坐落于青岛市黄岛区户涉案房屋2019年10月份价值进行评估，经一审法院委托青岛青房房地产土地评估事务所有限公司对涉案房屋价值时点的市场价值为人民币179.99万元。朱文斌支出评估费9000元。涉案合同约定房屋价款为140万元，差价为39.99万元。
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