何礼与张颖、朱娜等房屋买卖合同纠纷二审判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】江苏省宿迁市中级人民法院
【审理法院】江苏省宿迁市中级人民法院
【审结日期】2021.05.21
【案件字号】(2021)苏13民终1664号
【审理程序】二审
【审理法官】吴振环王雷王冬冬
【审理法官】吴振环王雷王冬冬
【文书类型】判决书
【当事人】何礼;张颖;朱娜;宿迁天园联合会计师事务所;江苏民丰农村商业银行股份有限公司;田小花;王辉
【当事人】何礼张颖朱娜宿迁天园联合会计师事务所江苏民丰农村商业银行股份有限公司田小花王辉
【当事人-个人】何礼张颖朱娜田小花王辉
【当事人-公司】宿迁天园联合会计师事务所江苏民丰农村商业银行股份有限公司
【代理律师/律所】杨绪友江苏广陆律师事务所;王欣江苏广陆律师事务所;唐涌江苏瀛玺律师事务所;高欣江苏瀛玺律师事务所
【代理律师/律所】杨绪友江苏广陆律师事务所王欣江苏广陆律师事务所唐涌江苏瀛玺律师事务所高欣江苏瀛玺律师事务所
【代理律师】杨绪友王欣唐涌高欣
【代理律所】江苏广陆律师事务所江苏瀛玺律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判
【原告】何礼;江苏民丰农村商业银行股份有限公司
【被告】张颖;朱娜;宿迁天园联合会计师事务所;田小花;王辉
【本院观点】何礼、田小花与张颖、朱娜之间的房屋买卖合同合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行义务。根据双方合同的约定，“待房屋容许过户后的第一时间或乙方(张颖、朱娜)要求过户的第一时间，甲方(何礼、田小花)积极配合乙方将房屋所有人更改为乙方。
【权责关键词】撤销代理违约金过错支付违约金不可抗力合同约定第三人证明诉讼请求维持原判破产清算清算查封
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】二审另查明，张颖、朱娜向一审法院提存款项20万元，用于为何礼、田小花垫付其尚欠民丰银行的贷款本息。张颖、朱娜合计向何礼已经支付房款78万元，就剩余房款4万元，双方均表示将另行结算。天园会计师事务所同意协助何礼办理涉案房屋的权属变更登记手续。
【本院认为】本院认为，何礼、田小花与张颖、朱娜之间的房屋买卖合同合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，何礼主张张颖、朱娜在与其签订房屋买卖合同时已经知晓其以按揭贷款的方式向永裕公司购买涉案房屋，应当在其按揭贷款还清后办理房屋过户手续，何礼的行为不构成违约。本院认为，根据双方合同的约定，“待房屋容许过户后的第一时间或乙方(张颖、朱娜)要求过户的第一时间，甲方(何礼、田小花)积极配合乙方将房屋所有人更改为乙方。”现房屋已经符合办理权属变更登记的条件，且张颖、朱娜要求何礼、田小花办理房屋权属变更登记手续，何礼、田小花即应配合张颖、朱娜办理相应手续。何礼、田小花以涉案房屋按揭贷款未还清为由不予办理相应的房屋权属变更登记手续违反了双方合同的约定，属于违约行为。加之张颖、朱娜于2018年3月13日前已经支付了95%房款，其付款进度远远超出了合同约定，何礼、田小花称其没有能力还清剩余的按揭贷款难
以让人信服。鉴于张颖、朱娜自愿为何礼、田小花代偿剩余的按揭贷款并在一审法院提存20万元，足以还清何礼、田小花尚欠民丰银行的按揭贷款并涤除相应的抵押权。 关于何礼、田小花应当承担的违约金数额的问题。双方合同约定：“如由于国家政策或自然因素等不可抗力的原因(如：升值、贬值、拆迁等)，造成的损失或收益均与甲方(何礼、田小花)无关”、“任一方违约，支付违约金40万元”。一审法院结合本案合同履行的具体情况、双方的过错酌定何礼、田小花承担10万元违约金并无不当，本院依法予以确认。何礼辩称涉案房屋存在大幅度升值，张颖、朱娜不存在损失，其不应承担违约金的理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人何礼、田小花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
朱镇模张俪【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13980元，由上诉人何礼负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-25 08:43:29
【一审法院查明】一审法院经审理认定事实如下： 2013年5月2日，何礼与永裕公司签订
《商品房买卖合同》，约定何礼购买永裕公司开发的位于绿洲豪庭7幢三单元1509号房屋，房屋总面积为133.7平方米，总金额为706605元。2017年2月26日，张颖(乙方)与何礼(甲方)签订《房屋买卖合同》，内容如下：一、甲方同意出售甲方所有的坐落于宿迁绿洲豪庭第7某幢三单元15层1509号房的房产给乙方。建筑面积133.7平方米，房屋用途为住宅，权属为私产，合同编号为：201305020014未曾装修。本房产因暂无房地产权证，其平方面积按套计算，将来《房地产权证》证载面积中存在误差，若开发商不予追究，甲乙互不追究，其成交价不变。若开发商就实际面积提出补退，房屋实际面积大于购房合同面积，由乙方按本购房合同原价支付，房屋实际面积小于购房合同面积，开发商退款经甲方退于乙方。二、甲乙双方协商同意上述房屋转让价为人民币82万元整(大写：捌拾贰万元整)，按套计算，包括公共维修金、房屋现有设施等所有费用，甲方不得再以任何形式追加。三、甲方须提供该房购房合同、购房发票、契税发票原件等相关所有证明文件，出示本人身份证并提供复印件各壹份。四、甲方承诺保证：甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，保证在交易时该房屋没有产权纠纷，转让前无抵押、按揭债务等其他拖欠费用及法律上的障碍，该房屋所有权为合法取得，即权力(利)无瑕疵。甲方保证其丈夫、儿女和其他享有继承权的人对该房屋不主张继承权、共同所有权和其他权利。甲方保证该转让房产不涉及第三方的权利，否则一切后果由
甲方自行承担。五、由甲乙双方协商同意于2017年2月26日由乙方向甲方支付首付款40万元整(大写:肆拾万元整)，待房屋过户后由乙方用公积金贷款支付剩余房款42万元整(大写：肆拾贰万元整)，银行转账凭证或该房款收条即为交易凭据，上述房屋的占有、使用、收益、处分权待交付首付款时起归乙方行使，其建筑范围内的土地使用权一并并入乙方使用，甲方与此房屋再无任何关系，甲方亲属也不再享有任何与此房屋相关的财产继承权。如由于国家政策或自然因素等不可抗拒的原因(如：升值，贬值、拆迁等)，造成的各损失或受益均与甲方无关，由乙方享受或承担。甲方应于当日将该房屋房产实物全部钥匙及所有购房资料原件、合同文书等权力凭证及房屋相关的资料和物品等正式交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本协议书约定，甲方完成房屋交付。六、待房屋容许过户后的第一时间或乙方要求过户的第一时间，甲方积极配合乙方将房屋所有人更改为乙方，过户所需购房税费各自承担各方责任，乙方应在申请公积金货款之日起三个月内完成贷款审批。七、协议生效后，甲乙双方均不得反悔，甲方不许再行转让，不得以任何形式或借口将房地产权证写成第三人或私自转让第三方。八、未尽事宜，甲乙双方友好协商解决。九、违约责任。本协议一经双方签字即成立并生效，任一方违约，需向守约方支付违约金，违约金为本合同的四十万元首付款。十、本合同按照《中华人民共和国合同
法》规定的内容履行，一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力，一经签字即产生法律效力。十一、本合同在履行中若发生争议，甲乙双方友好协商解决协议不成，任何一方均可向房地产所在地的人民法院或仲裁机构提起法律追究。十二、本“房屋买卖协议书”共三页，永久有效。十三、担保人对甲方的责任负有连带责任。该协议由张颖、何礼以及担保人王辉签字。张颖于当日支付购房款400000元，并由何礼、田小花出具收条。2017年6月30日，张颖、朱娜与何礼、田小花又签订《房屋买卖合同》，内容于2017年2月26日合同内容一致，该份合同由张颖、朱娜，何礼、田小花，担保人王辉签字，并经宿迁公证处公证。2017年10月3日，何礼向张颖出具收条一份，注明收到购房款180000元。2018年3月13日，何礼向张颖出具收条一份，注明收到购房款200000元。经张颖、朱娜催促，何礼、田小花仍未办理涉案房屋转移登记手续。 一审法院另查明，2015年11月11日，江苏省宿迁市中级人民法院受理永裕公司破产清算申请。后指定天园会计师事务所为破产管理人。2020年10月28日，宿迁市中级人民法院作出(2015)宿中商破自第00013号之五民事裁定书，裁定终结永裕公司破产程序。2020年11月2日，永裕公司注销登记。 一审法院再查明，涉案房屋登记权利人为永裕公司管理人，不动产证号为苏(xxx)宿迁市不动产权第xxx号。抵押权人为民丰银行。 根据张颖、朱娜申请，一审法院于2020年11月5日作出(2020)苏1302财保328号民事裁定书，查封在何礼、田小花名下的位于宿迁市宿城区房屋，查封期限三年。
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