海南豪宅风波的背后
作者：成韵
来源：《检察风云》2011年第16期
        海南三亚正成为人们竞相购房的宝地，这似乎已经成为一种享受生活的流行认知。不过近两年来，一些关于房屋买卖的纠纷却令这个度假胜地蒙上了几许灰，也令不少满怀憧憬的购房者心生怯意。比如下面这则海南三亚豪宅买卖纠纷案，本应各取所需，皆大欢喜，却因一些购房疏漏和利益纷争走上诉讼一途，令人警醒。
       
        天价豪宅起争端，对簿公堂争产权
       
        斥资千万购房，耗费百万装修，入住三年之久，忽被告知购房合同自动解除，进而遭遇被扫出门的变故。这就是西班牙籍人士胡小燕的真实经历。
        2005年，常年居住在上海的胡小燕女士想要在美丽的三亚拥有一个住所。她的眼光独到，选中了位于三亚凯宾斯基饭店附近的帝王花园“迎旭府”。这套四层别墅，是小区内靠海最近的一栋，售价也达每平方米1.6万元，不过这并不影响胡小燕的决心，她在与开发商的委托代理人吴杰签订了《商品房买卖合同》，且合同也加盖了开发商公章后，就按合同约定支付了95%的总房款，之后便开始了精装之路，撒下200多万元，完成装修，入住豪宅。
        不过，总房款中剩余的5%始终不见落地，这成了胡小燕内心的隐忧，“楼盘是2006年1月20日竣工验收交房的，此后我多次联系开发商要求支付余下的5%房款，办出房产证，可开发商却一直没给个明确的说法。”事实证明，胡小燕的担心并非杞人忧天。2008年10月，帝王花园的开发商三亚鸿凯实业开发有限公司（以下简称鸿凯公司）向胡小燕发了一封《关于领取私人物品的通知函》（以下简称《通知函》），告知“该合同已自动解除”后，便将居住迎旭府的胡小燕“扫”出了门。胡小燕几经周折仍未得到合理解释，便一纸诉状将鸿凯公司告上法庭，诉请法院判定：鸿凯公司关于《商品房买卖合同》的解除通知无效，应继续履行合同，为胡小燕办理产权证并交付房屋相关文件；且鸿凯公司应支付逾期办理产权证的违约金20余万元。
       
        “合同能否自动解除”
       
        2009年5月至2010年5月，三亚市中级人民法院为审此案开庭三次。庭审中，在该案所涉《商品房买卖合同》的合法性上，双方未有异议，其主要争议在于“合同能否自动解除”。 就此，双方展开辩论。
        庭审中，原告律师表示，在我国法律中，无合同自动解除一说。其依据是我国《合同法》的相关规定：合同解除只有约定解除和法定解除两种。原告律师据此认为，自动解除一说没有法律支撑。而基于原告已按合同约定将95%的购房款汇入了卖房账户，因此不论约定还是法定解除都无法成立。而被告仅以一封《通知函》单向告知“合同已自动解除”，这更加没有法律依据。
        对此，被告律师没有进行正面回复，反而表示胡小燕未履行合同，故合同自动失效。庭审中，被告对原告律师提出的一些法理依据，采取避而不谈的态度，倒是一直强调至今未收到原告胡小燕的购房款，“我方主张原告未向被告转款95%，所以合同已失效。”而对于合同
自动解除是否合法的问题，“我方只是向她发出了一个领取函，合同自动失效，不存在提出解除合同的问题。”
        对于原、被告就“合同能否自动解除”的争论，法庭似乎也看出两方的回答不在一条线上。于是归结出了更有针对性的本案争议焦点——“原告有否履行合同”。如果原告履行了合同，那被告突然一纸函告，表示合同自动解除，并将胡小燕“扫”出迎旭府的行为，实际上已构成违约。
       
        争议转向：“原告有否履行合同”
       
        对于新争议的判定还需引入一个细节。即原告胡小燕将95%的总房款划至被告第一大股东吴杰的私人账户，而非公司账户。据此，被告认定这是胡小燕和吴杰的私人行为，不属于胡小燕履行合同的行为，所以公司也没有为胡小燕办理房屋产权证，而“涉案房屋自然没有交付”。
        对此，原告律师作出了截然相反的辩驳，“原告把房款打到吴杰的账上表明原告已履行合同条约”。原告律师认为，吴杰在购房合同上佟丽娅为什么报案“法定代理人/委托代理人”一栏签字，并得到被告加盖公章，这表明被告认可吴杰具备签订、履行合同的委托代理人身份；并且据三亚市工商局的登记资料显示，吴杰与原告签字时，是鸿凯公司的第一大股东，属于高级管理人员并曾是公司法定代表人和董事长；此外，被告也确认，关于此案所涉合同的签订和履行，吴杰是唯一的业务经办人。因此，原告有理由相信吴杰签订合同、代收房款的行为属于职务行为，是得到被告有效授权的，并且原告将房款划至吴杰账上属于合同履行行为。
        另外，就被告主张的房屋并未交付使用，原告律师亦表示疑点重重。首先，原告装修迎旭府时，帝王花园已由物业实际管理，而根据负责迎旭府装修的证人卢敏锋所言，装修之前是办过相关手续的，若被告未将房屋交付使用就不存在许可装修，那原告在物业眼皮底下大兴土木也将不可实现。并且，被告鸿凯公司的办公地点于2007年4月20日变更至原告同一小区帝王花园，整个帝王花园仅占地17.1亩，总共只有8栋别墅，开发商显然不可能不知道原告已入住的事实。其次，原告实际入住房屋达三年半之久，物业不仅提供了物业服务，还收取了清洁费、维修费，被告若不同意原告入住，为何从未提出任何异议？这些论证共同指向一个结论：被告向原告交付了争议房屋，且一直认可原告的业主身份。
        从种种迹象表明，原告是将相当于房款95%的钱划入了鸿凯公司第一大股东吴杰的私人账户上，被告以吴杰未得公司授权收款为由，咬定原告这属于私人行为而非履约行为。而原告则拿出了一系列证据表明，原告向被告股东吴杰支付房款，这是构成履行合同行为的，符合正常交易规则。有趣的是，在多回合的交叉辩论中，对于支持原告主张的证据，被告一律避而不谈，列出诸如“举证期限已过，不予质证”、“法院调查所得的证据应视为原告逾期提交的证据，应不予以质证”等理由，颇耐人寻味。
       
        原告一审胜诉，购房疏漏当警戒
       
        针对该案的三次一审开庭，在原、被告多回合的引证和交叉辩论后，一审判决支持了原告关于购房合同继续履行，被告交付房屋产权证的诉讼要求。这其中的缘由，恐怕除了原告律师的庭审理据外，最高院新出台的司法解释也助了一臂之力。原告律师认为，根据最高院新出台的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，
虽然原告并未实际取得迎旭府的产权证，但是其已根据与被告签订的房屋买卖合同合法占有迎旭府，原告作为迎旭府的合法业主的身份不容置疑。
        不过被告不服一审判决，继而提出上诉。于是本案进入二审，截至发稿时，二审判决仍未作出。不过争议焦点依旧明晰：股东吴杰代收房款的行为是否构成有效代理或表见代理。而这也决定了胡小燕的付款行为是否属于履行合同。庭审中，上诉人鸿凯公司的律师表示：吴杰代收房款的行为不构成有效代理，“收款是重大行为，若无明确约定，不能推定吴杰有权代为收款。”不过，被上诉人胡小燕的律师立即作出反驳：吴杰在和胡小燕签订合同及收取房款时，是公司第一大股东，“股东可以代表公司收款，这是有先例的。上海二中院有相关案例印证。广东高院的相关判决也支持这一点。”
        且不论二审结果为何，这桩房屋买卖纠纷案中买房人未曾注意到购房手续上的细节漏洞，消费者当引以为戒。比如，购房者在支付房款后，应尽早向开发商拿取购房付款凭证，这是履行合同最直接的证明；而另一方面，购房者应该注意合同中关于产权证办理期限的约定，若开发商未如约及时交予产权证，那购房者就该警醒，尽快向开发商催要并主张违约金， 而若协商无果，购房者应及时采取诉讼或仲裁等法律行动，确保自身利益。
        编辑：卢劲杉lusiping1@gmail
       
        法博士点评
        本案是一则典型的购房买卖纠纷案，围绕购房手续上的漏洞展开。开发商以购房者未将房款汇入公司账户为由，以一纸函告通知购房者“合同已自动解除”。不过就法律而言，在有效的购房合同面前，购房者将钱款汇入开发商第一大股东兼委托代理人的账户，这已经构成法律意义上的履行合同行为，也符合正常交易规则。就算购房款没有汇入开发商公司账户，也已构成表见代理。而且根据我国《合同法》规定：合同解除只有约定解除和法定解除。开发商提出的自动解除于法无据。本案中，开发商确有利用购房手续漏洞之嫌，不过对购房者而言，无法规控开发商，唯一能做的只有保护自己，在此，建议每位购房者尽量多渠道了解购房手续上的重要细节，或咨询相关专业人员，以确保自己的利益不被侵害或者可以及时采取补救措施。