朱磊、李燕与汪晶、清河区家顺房产信息服务部房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】江苏省淮安市中级人民法院（原江苏省淮阴市中级人民法院）
【审理法院】江苏省淮安市中级人民法院（原江苏省淮阴市中级人民法院）
【审结日期】2021.02.07
【案件字号】(2021)苏08民终204号
【审理程序】二审
【审理法官】孙坚孙艳蒋其举
【审理法官】孙坚孙艳蒋其举
【文书类型】判决书
【当事人】朱磊;李燕;汪晶;清河区家顺房产信息服务部
【当事人】朱磊李燕汪晶清河区家顺房产信息服务部
【当事人-个人】朱磊李燕汪晶
【当事人-公司】清河区家顺房产信息服务部
【代理律师/律所】顾艺旋江苏引航律师事务所;张艺馨江苏引航律师事务所;戈佳佳江苏益新律师事务所
【代理律师/律所】顾艺旋江苏引航律师事务所张艺馨江苏引航律师事务所戈佳佳江苏益新律师事务所
王菁个人照片【代理律师】顾艺旋张艺馨戈佳佳
【代理律所】江苏引航律师事务所江苏益新律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】朱磊;李燕
【被告】汪晶;清河区家顺房产信息服务部
【本院观点】关于违约方如何确定。
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】经审查，本院对一审查明的事实予以确认。
【本院认为】本院认为，关于违约方如何确定。双方签订合同的时间是2020年6月10日，合同中约定上诉人应当于6月25日前解除案涉房屋所有抵押，同时约定首付款在过户之前给付。基于过户的前提是房屋不存在他项权，且双方对出卖人解除抵押权的时间作出了明确约定，故根据双方合同约定，可以认定的履行顺序是上诉人先办理解除抵押手续，在房屋具备办理产权过户条件后汪晶再支付首付款。上诉人主张双方口头约定由汪晶先付首付款，汪晶对此不予认可，且上诉人未提交证据证明，故本院对该主张不予采信。交易习惯是当事人在
合同中对相关事项约定不明时，作为合同解释的方法予以适用，但本案双方在合同中已经就履行顺序作了约定，故上诉人主张的交易习惯不应适用。6月25日之后，因上诉人未办理解押，可以认定上诉人构成违约，应承担违约责任。双方虽然在7月9日对合同解除达成一致意见，但无证据证明双方对合同解除后的相关责任承担达成一致，故汪晶仍有权诉请赔偿损失。 关于赔偿数额。一审法院为减少双方讼累，在走访相关房屋中介机构并形成调查笔录的基础上，酌情确定的因房屋上涨发生的差价损失并无明显不当。上诉人对此数额虽不予认可，但未提交证据证明，且明确表示不就此申请鉴定评估，由此应承担举证不能的法律后果。 综上所述，朱磊、李燕的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2250元，由上诉人朱磊、李燕负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2021-11-02 07:44:07
朱磊、李燕与汪晶、清河区家顺房产信息服务部房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
江苏省淮安市中级人民法院
民事判决书
(2021)苏08民终204号
当事人 上诉人(原审被告)：朱磊。
上诉人(原审被告)：李燕。
两上诉人共同委托诉讼代理人：顾艺旋，江苏引航律师事务所律师。
两上诉人共同委托诉讼代理人：张艺馨，江苏引航律师事务所实习律师。
被上诉人(原审原告)：汪晶。
委托诉讼代理人：汪磊(系汪晶哥哥)。
委托诉讼代理人：戈佳佳，江苏益新律师事务所律师。
原审被告：清河区家顺房产信息服务部，住所地淮安市清江浦区淮海北路某某-1。
经营者：陈婷婷。
委托诉讼代理人：陈浩。
委托诉讼代理人：陈开梅。
审理经过 上诉人朱磊、李燕因与被上诉人汪晶、原审被告清河区家顺房产信息服务部(以下除判决主文外均简称家顺房产)房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院(2020)苏0812民初6543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 朱磊、李燕上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回汪晶的一审诉讼请求；二审律师费用5000元由汪晶承担；一、二审诉讼费用由汪晶承担。事实和理由：1.双方在签订合同时，多次口头约定由汪晶先支付首付款，而后再由上诉人去办理贷款解押手续，汪晶经多次催告后均拒绝支付首付款，其行为构成违约。2.虽然合同中对首付款给付时间约定不清，但根据交易习惯，一般都是先由买受人支付首付款后出卖人再办理银行解押，这更符合公平原则。3.上诉人没有及时办理涂销抵押是行使抗辩权，不构成违约。4.即使上诉人构成违约，一审法院确定的赔偿金额明显过高。
汪晶答辩称，按照合同约定，双方履行顺序是上诉人办理解押后汪晶再支付首付款，上诉人所称的口头约定并不存在，且上诉人也没有证据证明。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审被上诉人辩称 家顺房产答辩称，当时双方的确存在由购房人先付首付款后再办理银行解押的约定，而且在合同约定的解除抵押之前汪晶就已经表达了不买房子的意愿。
原告诉称 汪晶向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方之间2020年6月10日签订的《淮安市二手房买卖及居间服务合同》；2.判令朱磊、李燕向汪晶返还二倍定金2万元；3.判令朱磊、李燕向汪晶支付因违约造成的27万元房屋差价损失；4.依法判令家顺房产向汪晶退还保证金5000元；5.依法判令朱磊、李燕承担律师费8000元。
一审法院查明 一审法院认定的事实：2020年6月10日，汪晶作为乙方、朱磊、李燕作为甲方、家顺房产作为丙方，三方签订《淮安市二手房买卖及居间服务合同》。合同约定：朱磊、李燕将位于清江浦区房屋出售给汪晶，房屋建筑面积96.49平方米，成交价137.5万元；合同签订之日汪晶付定金1万元，汪晶于过户前支付40万元(不包括定金)作为首付款，剩余房款96.5万元由汪晶申请按揭贷款支付，具体金额以银行批复为准，银行贷款不足以支付房款
余额的，汪晶于过户前补足；签订本合同前，该房屋若已抵押他人，朱磊、李燕需于2020年6月25日前解除该房屋所有抵押，并注销他项权证。该合同中违约责任部分约定：甲方或乙方不按约定履行或拒不履行本合同约定的义务，则：1、逾期未超过十天的，每逾期一日违约方须按总房款的千分之一向守约方支付违约金，本合同继续履行；2、逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任(双倍返还定金或没收定金)并支付等额于总房款20%作为违约金，并于三日内支付；3、若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每逾期一日按总房款的千分之一支付违约金；4、合同未约定没明确履行期限的，以守约方或丙方发出督促履行通知之日起三日为履行期限。违约方除承担上述违约责任外，还应承担该房屋买卖的另一方当事人因其违约而产生的其它费用，包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等所有相关费用。汪晶代理人汪磊代表汪晶于合同上乙方处签名，李燕在合同上甲方处签名，丙方在合同上加盖印章。
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