【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】湖南省株洲市中级人民法院
【审理法院】湖南省株洲市中级人民法院
【审结日期】2021.05.31
【案件字号】(2021)湘02民终787号
【审理程序】二审
【审理法官】罗慧虹彭建爱罗湘武
【审理法官】罗慧虹彭建爱罗湘武
【文书类型】判决书
【当事人】吕丹;吴江林;朱烈娇;黄建军;杨淑明;周训全
【当事人】吕丹吴江林朱烈娇黄建军杨淑明周训全
【当事人-个人】吕丹吴江林朱烈娇黄建军杨淑明周训全
【代理律师/律所】何新根湖南湘泰律师事务所
【代理律师/律所】何新根湖南湘泰律师事务所
【代理律师】何新根
【代理律所】湖南湘泰律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】吕丹;杨淑明;周训全
【被告】吴江林;朱烈娇;黄建军
【本院观点】本案系房屋买卖合同纠纷。
何政军电视剧【权责关键词】完全民事行为能力无效恶意串通撤销代理合同恢复原状第三人一般代理证据不足质证财产保全诉讼请求维持原判变卖
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【本院查明】综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1177.18元，由上诉人吕丹承担。 本判决为终审判决。
【本院认为】本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。二审的争议焦点为：上诉人吕丹是否应该与被上诉人黄建军共同返还被上诉人吴江林、朱烈娇房屋贷款59087元。 案涉房屋系吕丹、黄建军以第三人周训全、杨淑明名义购买，预告登记所有权人亦为周训全、杨淑明，但该房屋实际由吕丹、黄建军共同所有。两原审原告吴江林、朱烈娇与原审第三人周训全、杨淑明签订的《个人购房协议》具备合同生效的要件。现案涉房屋已由法院判决归上诉人吕丹
所有，两原审原告要求解除《个人购房合同》的诉讼请求，一审法院已经予以了支持，且各方当事人均未对此提出上诉，本院予以确认。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。被上诉人即原审原告吴江林、朱烈娇按照《个人购房协议》的约定，向被上诉人黄建军支付的购房款61000元和交由黄建军存入房屋还贷账户的4000元共计65000元以及已经偿还了涉案房屋自2019年8月起至2020年9月止的房屋贷款55087元，有户名为周训全借记卡入账4000元的历史明细清单以及吴江林转账支付给原审第三人周训全在中国农业银行账户自2019年8月起至2020年9月止的房屋贷款55087元的个人明细对账单，可以证实此款项系吴江林夫妇支付，上诉人上诉称该款系吕丹、黄建军每月支付偿还的银行贷款，无任何证据证明是被上诉人吴江林、朱烈娇支付的上诉理由不成立。对于上述已支付的款项应返还给两原审原告。涉案房屋系吕丹、黄建军婚姻存续期间产生的夫妻共同财产，为购买该房屋产生的按揭贷款属于夫妻共同债务。黄建军未与吕丹协商，私自将案涉房屋转让给吴江林、朱烈娇夫妇，两原审原告在购买上述房屋时明知吕丹、黄建军感情不和、吕丹离家出走，仍与黄建军个人授意的原审第三人签订购房合同，并将购房款61000元支付给黄建军个人，而黄建军亦无证据证明该款用于家庭生活、生产，故该款61000元应由黄建军个人承担
返还义务。对于两原审原告交由黄建军存入房屋还贷账户的4000元以及汇入原审第三人周训全账户中的55087元共59087元，该款均用于偿还吕丹、黄建军婚姻存续期间涉案房屋的月供，属于夫妻共同债务。虽然涉案房屋已于2020年12月23日判决归吕丹所有，且吕丹已支付黄建军财产分割补偿款，但根据《关于适用 若干问题的解释(二)》第二十五条规定，人民法院的判决书已经对夫妻财产分割问题作出处理的，债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利。故该款仍应由吕丹、黄建军共同返还，涉案房屋偿还的贷款59087元应由上诉人吕丹与被上诉人黄建军共同返还给被上诉人吴江林、朱烈娇。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条之规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1177.18元，由上诉人吕丹承担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-21 05:07:34
【一审法院查明】一审法院认定事实：原告吴江林、朱烈娇系夫妻关系，被告黄建军、吕丹
原系夫妻关系，原、被告之间系朋友关系。2018年12月17日，被告黄建军、吕丹以第三人周训全、杨淑明的名义与湖南省恒荣置业有限公司签订《商品房买卖合同》(预售)，自愿购买位于醴陵市陶瓷机械厂(立三名邸)1某1602号房屋。 2019年7月23日，被告吕丹向法院起诉要求与被告黄建军离婚，2019年8月28日被判决不准离婚。 2019年8月23日，被告黄建军在未告知被告吕丹的情况下，以被告吕丹离家出走，个人无力续供房贷为由将案涉房屋转让给原告，并以第三人的名义(甲方)与原告(乙方)签订《个人购房协议》，该协议主要内容为：1.甲方将其拥有独立产权的位于立三名邸1栋1602室房屋(建筑面积121.6平方米)转让给乙方。2.甲、乙双方经协商一致同意转让价格为519340元，乙方愿意以上述价格向甲方认购该房。甲、乙双方同意，自本合同签订之日起甲、乙双方同意分两次付款，乙方首次把订金159340元交付给甲方，余款由乙方每个月打入甲方的账户还房贷，其中乙方留取款项10000元，作为甲方配合乙方过户的保证金，以便房产过户之后再付给甲方。同日，原告向被告黄建军支付了购房款65000元，其中4000元由黄建军存入第三人周训全名下案涉房屋的还贷账户。被告黄建军向原告吴江林出具收条，载明：“今收到立三名邸房屋转让费165000元预付的65000元，余款100000元在2020年6月前付80000元，最后余款20000元将在房屋过户后付清全款。”后原告依约按月向第三人周训全中国农业银行账户中汇入了自2019年8月起至20
20年9月止的房屋贷款55087元。 2020年5月，被告吕丹得知案涉房屋已由被告黄建军转让给原告吴江林、朱烈娇，便于2020年5月8日再次向法院起诉，要求与被告黄建军离婚，并要求分割含上述房屋在内的夫妻共同财产，法院于2020年6月20日做出判决，准许吕丹、黄建军离婚，案涉房屋则因证据不足在该离婚案件中未作处理。 2020年8月19日，被告吕丹以周训全、杨淑明为被告、以黄建军为第三人向本院提起诉讼，请求确认以周训全、杨淑明名义购买的醴陵市陶瓷机械厂(立三名邸)1某1602号房屋为黄建军、吕丹所有。2020年9月23日，本院作出(2020)湘0281民初2962号民事调解书，调解确认登记在周训全、杨淑明名下位于醴陵市陶瓷机械厂(立三名邸)1某1602号商品房属于吕丹、黄建军所有。同月，两原告得知两被告已进入离婚诉讼阶段，且涉及处理案涉房屋事宜，故未向被告支付后续购房款。 2020年12月3日，被告吕丹向法院起诉要求依法分割包含位于醴陵市陶瓷机械厂(立三名邸)1某1602号商品房在内的夫妻共同财产。本院于2020年12月23日作出(2020)湘0281民初4094号民事判决书，判决位于醴陵市陶瓷机械厂(立三名邸)1某1602号商品房归吕丹所有，该房屋未付清的银行按揭由吕丹负责清偿，吕丹支付房屋分割款96600元给黄建军，抵扣黄建军应支付给吕丹的车辆分割款29000元，吕丹实际应支付财产分割款67600元给黄建军。2021年1月7日，吕丹向黄建军支付了上述判决中的财产分割款67600元，黄建军亦向吕丹出具了
收条。 上述事实有当事人陈述及其提交的当事人身份证明、商品房买卖合同(预售)、个人购房协议、收条、民事调解书、民事判决书、银行流水予以佐证一审法院予以了确认。
【一审法院认为】一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点是：1.两原告与第三人周训全、杨淑明签订的《个人购房协议》是否有效、应否解除；2.被告黄建军、吕丹是否应当承担以及如何承担返还原告已就案涉房屋支付的款项。 关于第一个焦点，案涉房屋系两被告以第三人周训全、杨淑明名义购买，预告登记所有权人亦为周训全、杨淑明，但该房屋实际由两被告共同所有。被告黄建军在与吕丹的婚姻存续期间，且处于与吕丹的离婚诉讼阶段，未与吕丹协商或取得其授权的情况下，授意第三人于2019年8月23日与两原告签订《个人购房协议》，被告黄建军转让案涉房屋时一并处分了吕丹对该房屋享有的权益，但根据《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求解除合同的，人民法院应予支持。”的规定，本案中，《个人购房合同》涉及的当事人即两原告、被告黄建军及第三人周训全、杨淑明均系完全民事行为能力人，两原告与被告黄建军之间购买案涉房屋的意思表示真实，且案涉房屋的《商品房买卖合同》(预售)及预告登记载明的房屋所
有权人均为第三人周训全、杨淑明，第三人具备权利外观，两原告与第三人签订的《个人购房协议》未违反法律、行政法规会导致民事法律行为无效的强制性规定，其签订的《个人购房协议》具备合同生效的要件。现案涉房屋已在(2020)湘0281民初4094号民事判决书中判决归被告吕丹所有，两原告要求解除《个人购房合同》的诉讼请求，于法有据予以支持。 关于第二个焦点，两原告按照《个人购房协议》的约定，向被告黄建军支付了购房款65000元并偿还了案涉房屋自2019年8月起至2020年9月止的房屋贷款55087元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。本案中，案涉房屋系两被告婚姻存续期间产生的夫妻共同财产，而为购买该房屋产生的按揭贷款亦属于两被告的夫妻共同债务。被告黄建军未与被告吕丹协商，私自将案涉房屋转让给两原告，两原告在购买上述房屋时明知两被告感情不和、被告吕丹离家出走，仍与经被告黄建军个人授意的第三人签订购房合同，并将购房款61000元单独支付给被告黄建军个人，而被告黄建军亦无证据证明该款用于家庭生活、生产，故该款应由被告黄建军承担返还义务。对于两原告交由被告黄建军存入房屋还贷账户的4000元以及汇入第三人周训全账户中的55087元，该款均用于偿还两被告婚姻存续期间案涉房屋的月供，根据《关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解
释》第二条规定，夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，属于夫妻共同债务。虽然案涉房屋已于2020年12月23日判决归被告吕丹所有，且被告吕丹已支付被告黄建军财产分割补偿款，但根据《关于适用 若干问题的解释(二)》第二十五条规定，人民法院的判决书已经对夫妻财产分割问题作出处理的，债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利。一方就共同债务承担连带清偿责任后，基于人民法院的法律文书向另一方主张追偿的，人民法院应当支持。故该款仍应由两被告共同返还，一方可在承担清偿责任后，就另一方应承担的部分主张权利。 综上，两原告支付的购房款61000元由被告黄建军返还，两原告已就案涉房屋偿还的贷款59087元(4000元+55087元)由两被告共同返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条，《关于适用 若干问题的解释(二)》第二十五条以及《关于适用 时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决：一、被告黄建军在本判决发生法律效力后十日内返还原告吴江林、朱烈娇购房款61000元；二、被告黄建军、吕丹在本判决发生法律效力后十日内共同返还原告吴江林、朱烈娇房屋贷款59087元。如义务人未按判决履行金钱给付义务，应按照《中华人民共
和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定由义务人加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2780元，减半收取1390元，由被告黄建军负担1048元，被告吕丹负担342元。财产保全费1139.97元，由被告黄建军负担855元，被告吕丹负担284.97元。 二审中，上诉人吕丹向本院提交了一份(2020)湘0281民初1584号民事判决书，拟证明上诉人与被上诉人黄建军于2020年判决离婚，在离婚前房产已经被变卖了的事实。对于这份判决书，虽然一审没有附卷，但一审判决对吕丹、黄建军离婚的事实予以认定，故该判决书并非新的证据，对一审已经质证认定的证据以及查明的事实，本院予以确认。
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