敖良丰、谢小艳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷 
【审理法院】湖北省武汉市中级人民法院 
【审理法院】湖北省武汉市中级人民法院 
【审结日期】2020.07.13 
【案件字号】(2020)鄂01民终3440号 
【审理程序】二审 
【审理法官】李宏斌张文霞张红 
【审理法官】李宏斌张文霞张红 
【文书类型】判决书 
【当事人】敖良丰;谢小艳;许玲姗;李烜;武汉市中环世纪房地产经纪有限公司 
【当事人】敖良丰谢小艳许玲姗李烜武汉市中环世纪房地产经纪有限公司  谢杏芳个人资料
【当事人-个人】敖良丰谢小艳许玲姗李烜 
【当事人-公司】武汉市中环世纪房地产经纪有限公司 
【代理律师/律所】胡锦鹏湖北我们律师事务所;王弯湖北我们律师事务所;罗丽湖北筝辰律师事务所 
【代理律师/律所】胡锦鹏湖北我们律师事务所王弯湖北我们律师事务所罗丽湖北筝辰律师事务所 
【代理律师】胡锦鹏王弯罗丽 
【代理律所】湖北我们律师事务所湖北筝辰律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【终审结果】二审维持原判二审改判 
【字号名称】民终字 
【原告】敖良丰;谢小艳 
【被告】许玲姗;李烜;武汉市中环世纪房地产经纪有限公司 
【本院观点】一审法院基于当事人申请，对涉案房屋价值、装修价值依法委托进行评估程序合法，敖良丰认为评估价值过高，但不能提交有效证据予以证实，敖良丰要求重新进行鉴定本院不予支持。许玲姗依据《房屋买卖居间合同》占有、使用涉案房屋合理、合法。 
【权责关键词】完全民事行为能力追认撤销违约金恢复原状支付违约金合同约定新证据诉讼请求反诉维持原判拍卖变卖 
【指导案例标记】0 
【指导案例排序】0 
【本院认为】本院认为，许玲姗依据《房屋买卖居间合同》占有、使用涉案房屋合理、合法。《房屋买卖居间合同》不能继续履行的原因在于敖良丰不能按期办理房屋过户，导致许
玲姗的合同目的无法实现，敖良丰的行为构成根本违约。虽然敖良丰表达解除合同的意愿，但其作为违约方并不享有合同解除权，且双方对合同解除事宜亦未能协商一致，故对敖良丰主张许玲姗应主动腾退涉案房屋并支付房屋使用费的请求，不予支持。敖良丰如果想解除《房屋买卖居间合同》，可以主动提起诉讼请求法院依法解除，而敖良丰并未提起诉讼，故敖良丰认为许玲姗故意拖延本案，导致其损失加重的观点本院不予采纳。因敖良丰的违约，导致《房屋买卖居间合同》不能履行，一审法院依据鉴定结论判令敖良丰向许玲姗支付违约金和实际损失符合法律规定。谢小艳作为敖良丰妻子，在敖良丰与许玲姗签订《房屋买卖居间合同》时代李烜进行签名，促使合同签订并部分履行，现《房屋买卖居间合同》不能继续履行，谢小艳应与敖良丰共同承担赔偿责任。  综上所述，敖良丰、谢小艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下 
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。  二审案件受理费7226元，由敖良丰、谢小艳负担。  本判决为终审判决。 
【更新时间】2021-11-04 07:20:19 
【一审法院查明】一审法院经审理查明，2016年9月22日，许玲姗（买方）作为乙方与甲方敖良丰、李烜（卖方）及丙方中环世纪房产经纪公司（中介方）签订《房屋买卖居间合同》，主要约定如下：甲方将位于武汉市蔡甸区大集街人信千年美丽枫树院15栋1-602（建筑面积99.85㎡）的房屋以460000元的价格出售给乙方；签订合同时乙方向甲方支付首付款250000元，余款210000元在过户当日见不动产收件单时付清；丙方负责鉴定甲方的合法交易权，如果在交易过程中，乙方遭遇房地产交易产生的经济损失由丙方无条件全部承担；甲方保证上述房屋权属清楚，如甲方有设定抵押、按揭、租赁等行为应告知乙方，并自行约定解决。交易房屋如发生产权纠纷或债权债务纠纷时，乙方有权要求甲方无条件解除合同并且退还定金，对乙方造成经济损失的由甲方承担全部责任；双方在签订合同后甲方将房屋交于乙方，甲方同意乙方进行装修；双方约定于2017年1月20日之前交易过户；乙方在向甲方支付首付款后，甲乙任何一方违约不能按照约定日期履行交易过户，应支付违约金100000元。合同签订后，许玲姗依约支付购房首付款250000.00元，敖良丰向许玲姗出具收条一份，载明“今收到许玲姗购买位于武汉市蔡甸区人信千年美丽枫树院15栋1-602号的房产一套，购房首付款人民币贰拾伍万元整（大写），￥250000元整（小写），收款人：敖良丰、李烜，2016年9月22日"。敖良丰将案涉房屋交付许玲姗，许玲姗随即开始装修。因案涉
房屋未能按期办理过户手续，许玲姗遂于2017年3月16日向武汉市蔡甸区人民法院提起诉讼。该案审理过程中，敖良丰陈述其与许玲姗签订《房屋买卖居间合同》时，李烜并未到场，《房屋买卖居间合同》上“李烜"的签名系其妻谢小艳代签。因无法与李烜取得联系，导致相关案件事实无法核实，许玲姗遂撤回起诉。同年6月21日，敖良丰向一审法院提起共有权确认纠纷之诉，但其于同年12月12日撤回起诉。此后，许玲姗与敖良丰多次协商过户未果，许玲姗再次诉至一审法院。一审审理过程中，许玲姗、敖良丰及谢小艳一致陈述，许玲姗与敖良丰及中环世纪房产经纪公司签订《房屋买卖居间合同》后，许玲姗与敖良丰离开中环世纪房产经纪公司自行前往“汉阳人信汇"，由敖良丰之妻谢小艳代李烜在许玲姗持有的《房屋买卖居间合同》上签名。一审另查明，许玲姗申请对案涉房屋房地产市场价值及室内装修价值进行鉴定，一审法院通过武汉光谷联合产权交易所摇号确定湖北众联房地产估价有限公司与武汉中信联合资产评估有限公司对许玲姗申请事项进行司法鉴定。2019年7月12日，武汉中信联合资产评估有限公司出具资产评估报告，评估结论为武汉市蔡甸区大集街南湖村千年美丽小区枫树院第15幢1单元6层602号房屋的装修于评估基准日2019年6月27日的装修市场价值为163855.48元。同年7月16日，湖北众联房地产估价有限公司出具房地产估价报告，估价结果为估价对象即案涉房屋于价值时点（2019年6月27日）的房地产市场价值（
不含装修）为923300元，单价为人民币9247元∕平方米。许玲姗为上述鉴定支付费用20000元。 
【一审法院认为】一审法院认为，谢小艳以李烜的名义签订《房屋买卖居间合同》，但谢小艳既未取得李烜的授权，事后李烜对其行为亦未予以追认，故李烜并非《房屋买卖居间合同》的交易相对方。许玲姗与敖良丰、谢小艳及中环世纪房产经纪公司签订的《房屋买卖居间合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，各方均应按照合同约定全面履行各自义务。关于敖良丰、谢小艳抗辩谢小艳代李烜签名系应敖良丰与许玲姗共同要求，并非其真实意思表示，不应在本案中承担责任的意见，一审法院认为，根据谢小艳与许玲姗的通话录音内容，许玲姗在签订《房屋买卖居间合同》时并不知晓谢小艳并非房屋共有人李烜，且谢小艳作为具备完全民事行为能力的主体，其应该知晓代他人签订《房屋买卖居间合同》的法律后果，故对敖良丰、谢小艳的抗辩意见，不予采信。许玲姗依约向敖良丰支付购房首期款250000元，敖良丰应按照合同约定于2017年1月20日前办理房屋过户，但因敖良丰处分案涉房屋时未取得共有人李烜的同意，致使房屋迟迟无法办理过户，导致许玲姗签订《房屋买卖居间合同》的合同目的无法实现，现许玲姗诉请解除《房屋买卖居间合同》，故予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同
解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失"的规定，本案中的《房屋买卖居间合同》已经履行部分内容，许玲姗向敖良丰支付购房首期款250000元，敖良丰则将房屋交付许玲姗占有、使用。许玲姗征得敖良丰同意后对房屋进行装修，装修内容添附于房屋价值中，无法直接分离或强行分离会造成双方损失扩大，且许玲姗在本诉中诉请敖良丰、谢小艳赔偿其装修损失，故《房屋买卖居间合同》解除后，敖良丰、谢小艳应向许玲姗返还购房首期款250000元，许玲姗则应将案涉房屋（含装修部分）返还敖良丰。关于敖良丰反诉许玲姗支付房屋占用费的诉请，一审法院认为，《房屋买卖居间合同》已经部分履行，许玲姗支付购房首期款250000元，敖良丰交付案涉房屋，故许玲姗占有、使用房屋具备合同依据。《房屋买卖居间合同》不能继续履行的原因在于敖良丰不能按期办理房屋过户，导致许玲姗合同目的无法实现，其行为构成根本违约。虽然敖良丰表达希望解除合同的意愿，但其作为违约方并不享有合同解除权，且双方对合同解除事宜亦未能协商一致，故一审法院对敖良丰主张许玲姗支付房屋占用费用的诉请，不予支持。