【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】广东省东莞市中级人民法院
【审理法院】广东省东莞市中级人民法院
【审结日期】2020.10.12
【案件字号】(2020)粤19民终6455号
【审理程序】二审
【审理法官】林辉芳卢健如胡文轩
【审理法官】林辉芳卢健如胡文轩
【文书类型】判决书
【当事人】陈艳艳;深圳市特富美贸易有限公司
【当事人】陈艳艳深圳市特富美贸易有限公司
【当事人-个人】陈艳艳
【当事人-公司】深圳市特富美贸易有限公司
【代理律师/律所】王玲北京市盈科(深圳)律师事务所;李奔科广东晟典律师事务所
【代理律师/律所】王玲北京市盈科(深圳)律师事务所李奔科广东晟典律师事务所
【代理律师】王玲李奔科
【代理律所】北京市盈科(深圳)律师事务所广东晟典律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】陈艳艳;深圳市特富美贸易有限公司
【本院观点】本案为房屋买卖合同纠纷案件。首先，陈艳艳首次接触林展钊是在特富美公司的售楼处，当天陈艳艳是在与特富美公司签订涉案房屋买卖合同，而且林展钊代表特富美公司签订了涉案合同，买卖合同上也盖有特富美公司印章，所以陈艳艳有理由相信林展钊是特富美公司员工，而且是负责此房屋买卖合同业务的经办人。
【权责关键词】表见代理实际履行违约金过错无过错恢复原状支付违约金合同约定第三人自认新证据诉讼请求维持原判
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【本院查明】谢杏芳个人资料本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明，陈艳艳于2019年1月9日在特富美公司售楼处签订了涉案合同，当时代表特富美公司的是林展钊。陈艳艳在签订合同后，按林展钊指示，把200000元定金汇入了非合同的账户，林展钊向陈艳艳出具了盖有特富美公司财务章的收据。
【本院认为】本院认为，首先，陈艳艳首次接触林展钊是在特富美公司的售楼处，当天陈艳
艳是在与特富美公司签订涉案房屋买卖合同，而且林展钊代表特富美公司签订了涉案合同，买卖合同上也盖有特富美公司印章，所以陈艳艳有理由相信林展钊是特富美公司员工，而且是负责此房屋买卖合同业务的经办人。虽然特富美公司陈述林展钊是其合作方的员工，但这一事实特富美公司未在签订合同前后向陈艳艳作出披露。其次，虽然合同末端载有账户，一般也可视为收款账户，但合同条文中未明确约定款项只能向此账户付款，而陈艳艳在售楼处根据林展钊指令向非此账户付200000元定金后，林展钊也向陈艳艳交付了盖有特富美公司财务章的收据，故此，陈艳艳也有理由相信按林展钊要求付款即是向特富美公司付款。陈艳艳在上述一系列购房过程中，并不存在过失且是善意，林展钊在售楼处签订合同交付收据的行为有代表特富美公司的表象，足以让陈艳艳相信其有代表特富美公司的权利，故林展钊通知陈艳艳付款至方汉诚账户的行为构成表见代理，况且陈艳艳付款后，也收到了盖有特富美公司财务专用章的收据，故陈艳艳向方汉诚账户付款视为其向特富美公司付款。 承上述，陈艳艳已经按时支付了购房款，而特富美公司却没有依约向陈艳艳交付房屋和办理过户手续，特富美公司存在违约，应支付违约金。陈艳艳与特富美公司在《购房补充协议》约定若特富美公司未按时过户，应赔付两倍成交价，现一审法院认定特富美公司应当向陈艳艳返还全部购房款并按照总房款的30%向陈艳艳支付违约金，远低于购房补充协议》约定的标准，且并
不过高，本院依法予以维持。 陈艳艳的损失已在违约金中得到弥补，一审驳回陈艳艳要求特富美公司向其支付利息损失的诉请，并无不当，本院依法予以维持。陈艳艳诉请的担保费、律师费损失并无合同约定，亦非必要支出，一审驳回陈艳艳该诉请亦无不当，本院依法予以维持。 综上所述，陈艳艳、特富美公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费陈艳艳上诉部分为531.81元，由陈艳艳负担(陈艳艳已预缴)，深圳市特富美贸易有限公司上诉部分为11496.08元，由深圳市特富美贸易有限公司(深圳市特富美贸易有限公司已预缴)。 本判决为终审判决。
【更新时间】2021-12-23 16:24:33
陈艳艳、深圳市特富美贸易有限公司与、林展钊、方汉城房屋买卖合同纠纷一案民事二审判决书
广东省东莞市中级人民法院
民事判决书
(2020)粤19民终6455号
当事人 上诉人(一审原告)：陈艳艳。
委托诉讼代理人:王玲，北京市盈科(深圳)律师事务所律师。
上诉人(一审被告):深圳市特富美贸易有限公司。住所地：深圳市福田区福田街道福安社区某某某某某某某某某某某某某某某某某。
法定代表人：王武兵，系该公司总经理。
委托诉讼代理人:李奔科，广东晟典律师事务所律师。
委托诉讼代理人:肖映玉，广东晟典律师事务所辅助人员。
一审第三人:方汉诚。
一审第三人:林展钊(曾用名林巧文)。
审理经过 上诉人陈艳艳因与上诉人深圳市特富美贸易有限公司(以下简称特富美公司)及一审第三人方汉诚、林展钊房屋买卖合同纠纷一案，陈艳艳、特富美公司均不服广东省东莞市第三人民法院(2019)粤1973民初8694号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈艳艳向一审法院提起诉讼，请求：1、解除陈艳艳与特富美公司2019年1月9日签订的《二手房买卖合同》及2019年3月21日签订的《购房补充协议》；2、特富美公司退还陈艳艳购房款2565360元及占用期间的利息(以本金2565360元为基数，自2019年1月28日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同档次贷款利率计算，自2019年8月20日至实际清偿之日止，按同期全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)，并按成交价30%支付违约金769608元，保全担保费9295.3元，律师费20000元；3、本案一审诉讼费、保全费由陈艳艳承担。
一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除陈艳艳与深
圳市特富美贸易有限公司于2019年1月9日签订的《二手房买卖合同》及于2019年3月21日签订的《购房补充协议》；二、深圳市特富美贸易有限公司应于判决发生法律效力之日起三日内退还陈艳艳已付购房款2565360元；三、深圳市特富美贸易有限公司应于判决发生法律效力之日起三日内支付陈艳艳违约金769608元；四、驳回陈艳艳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费31661.81元，陈艳艳已预交，由陈艳艳负担531.81元，深圳市特富美贸易有限公司负担31130元；保全费5000元，陈艳艳已预交，由深圳市特富美贸易有限公司负担。
一审法院查明 一审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第三人民法院(2019)粤1973民初8694号民事判决书。
上诉人陈艳艳向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第四项，改判特富美公司退还占用陈艳艳购房款2565360元期间的利息(以2565360元为基数，自2019年1月28日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)，并支付保全担保费9
295.3元、律师费20000元。2、本案一审、二审诉讼费用由特富美公司承担。事实与理由：(一)1.特富美公司诉请的占用购房款期间的利息，是基于合同解除后的恢复原状请求权，而不是损害赔偿请求权。恢复原状，返还购房款及法定孳息，是合同解除有溯及力的法律后果，不考虑当事人对于合同解除是否有过错，不是违约责任。特富美公司违约，还应依据合同约定向陈艳艳承担违约责任。2.恢复原状是合同解除有溯及力的法律后果。《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)规定的解除，分为溯及既往的解除和不溯及既往的解除。根据《合同法》第97条的规定，本案的房屋买卖合同，是一次性履行合同，其合同解除产生溯及既往的法律效果。3.合同解除恢复原状，溯及到合同成立之前，当事人的权利义务都要恢复到没有形成买卖关系之前的状态，相应的，特富美公司需原数返还己收取的购房款，同时，基于“孳息随原物”的原理，也需要将占有购房款期间的利息一并返还。本案中，因为陈艳艳分几次支付购房款，故部分利息起算日最早可追溯到2019年1月9日，陈艳艳请求一并从付清购房款之日即2019年1月28日起算，放弃了部分利益。4.根据《关于当前形势下审理民商合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条和《合同法》第98条之规定，违约金是当事人通过约定而预先设定并独立于履约行为之外的给付行为，属于《合同法》第98条规定的合同中的结算和清理条款，不受合同解除的影响，可以与合同解除并存。
(二)因本案完全是因为特富美公司拒不履行合同义务、无视合同无视法律的严重失信行为引起的，且按照一般人的日常生活经验，陈艳艳为维护合法权益委托律师代为诉讼并采取保全措施是不可避免会产生费用，根据《关于进一步推进案件繁简分流化司法资源配置的若干意见》，法院应充分发挥诉讼费用、律师费用调节当事人诉讼行为的杠杆作用，结合本案实际案情及当事人的过错程度，特富美公司应当承担陈艳艳支出的保全担保费9295.3元、律师费20000元。
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