【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】河南省周口市中级人民法院
【审理法院】河南省周口市中级人民法院
【审结日期】2022.02.14
【案件字号】(2022)豫16民终711号
【审理程序】二审
【审理法官】沈华秋智卫东曹春萍
【审理法官】沈华秋智卫东曹春萍
【文书类型】判决书
【当事人】周口市昊天置业有限公司;丁金平
【当事人】周口市昊天置业有限公司丁金平
【当事人-个人】丁金平
【当事人-公司】周口市昊天置业有限公司
【代理律师/律所】高明河南天图律师事务所
【代理律师/律所】高明河南天图律师事务所
【代理律师】高明
【代理律所】河南天图律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判
【原告】周口市昊天置业有限公司
【被告】丁金平
【本院观点】本案争议焦点：1.本案是否已超诉讼时效；2.昊天置业公司是否应当向被上诉人支付违约金、评估费共计34392.86元。
【权责关键词】显失公平撤销代理民事权利违约金过错无过错支付违约金不可抗力合同约定新证据诉讼请求变更诉讼请求维持原判诉讼时效
【指导案例标记】丁丁 杨坤0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明认定的事实予以确认。
【本院认为】本院认为，本案争议焦点：1.本案是否已超诉讼时效；2.昊天置业公司是否应当向被上诉人支付违约金、评估费共计34392.86元。 关于诉讼时效问题，一审判决依据民法总则的规定，在本案中适用三年诉讼时效的规定，认定被上诉人在本案起诉不超诉讼时效，符合案件事实和法律规定。 关于被上诉人的诉讼请求是否应予支持的问题。昊天置业公司主张免责的理由为：案涉房屋因政府相关部门原因导致规划无法落实，规划的道路无法
施工，最终导致无法按照约定时间交房，其公司不承担逾期交房违约责任。经审查，从昊天置业公司提交的证据显示，2010年12月22日，原周口市邮政局集体购房领导小组(甲方)与昊天置业公司(乙方)就新建小区的道路、水、电、排水等问题签订协议书，周口市规划局于2011年3月23日为昊天置业公司颁发地字第(2011)11号建设用地规划，政府对相关土地已进行规划，昊天置业公司因出路问题另案起诉的主体也并非政府规划部门，昊天置业公司上诉称因政府相关部门原因导致规划无法落实的理由不能成立，本院不予采信。一审判决部分支持被上诉人的诉讼请求并无不当。 综上所述，周口市昊天置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费564元，由周口市昊天置业有限公司负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-17 05:02:45
【一审法院查明】一审法院认定事实：2013年8月9日，被上诉人与昊天置业公司签订《商品房买卖合同》一份合同约定被上诉人以总房款252000元的价格购买昊天置业公司开发的绿苑
小区××单元××号商品房一套，建筑面积95.98平方米；另约定交房日期为2014年5月1号前，交房需符合水通电明达到装修条件房屋交接时出卖人应当出示符合以下五种条件的证明文件:经验收合格、经综合验收合格、经分期综合验收合格、取得商品房住宅交付使用批准文件、水通电明达到装修条件。出卖人未按约定时间交房且超出90日仍未交房的，视为出卖人违约，买受人有权提出退房，出卖人在接到买受人书面退房手续之日起60日内退回买受人所交房款及定金，并按所交房款的1%赔偿买受人违约金。合同签订后，被告未按约定日期交房，原告丁金平于2017年6月13日装修入住案涉房屋。本案在诉前调解过程中原告丁金平与另案九位原告共同申请对绿苑小区同地段同类房屋租金标准进行评估。2021年1月13日，周口瑞丰财物咨询服务有限公司作出周瑞财评字(2021)02号价格评估报告书，结论为：绿苑小区同地段同类房屋租金标准为9.5元／平方米，原告丁金平的房屋月租金为911.81元。10原告共支付评估费2000元，每案原告支付200元。据此，原告丁金平变更诉讼请求要求被告昊天置业公司赔偿延期交房、违约金的损失数额为46502.31元。另查明，案涉房屋所在绿苑小区在房屋竣工后因小区出路问题，引起小区业主多年多次信访及诉讼。案涉绿苑小区于2019年7月3日在周口银龙水务有限公司荷花营销所立户。
【一审法院认为】一审法院认为，原告丁金平与被告昊天置业公司签订《商品房买卖合同》，
是双方真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。原告按约履行了交付购房款的义务，被告未能按约定期限交付房屋，构成违约。因双方未约定被告逾期交房应承担的违约责任，依法可按评估机构评定的同地段同类房屋租金标准计算违约损失。故法院确认原告的损失为34192.86元(自2014年5月1日至2017年6月13日按37.5个月计算，9.5元/平方米月×95.98乘以37.5月，原告计算损失数额46502.31元存在错误。关于诉讼时效问题。虽然原告于2017年613日装修入住案涉房屋，但房屋所在绿苑小区通水问题于2019年7月3日才正式解决，达到交付条件，至原告向法院提起诉讼，未满三年，没有超出法定诉讼时效期间。被告主张本案已超出诉讼时效期间的理由不能成立。关于原告主张利息损失的问题。因原告所交购房款已经物化为房屋，其在本案中同时主张延期交房违约金与购房款利息，属于请求事项重复，没有法律依据。综上，对原告丁金平要求被告赔偿原告从2014年5月1日起至交房时延期交房的租房费、违约金等一切经济损失46502.31元的诉讼请求，应予支持34392.86元(含评估费200元)，超出该数额部分，以及要求被告赔偿利息损失的诉讼请求，不予支持。依照《关于适用 时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第第八条、第六十条、第一百零七条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定判决如下：一、被告周
口市昊天置业有限公司于判决书生效之日起10日内向原告丁金平支付违约金34392.86元;二、驳回原告丁金平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费962元，原告丁金平负担398元，被告周口市昊天置业有限公司负担564元。 本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明认定的事实予以确认。
【二审上诉人诉称】昊天置业公司上诉请求：1.撤销周口市川汇区人民法院作出的(2021)豫1602民初6589号民事判决书，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审关于合同约定的逾期交房免责的条款理解错误，未考量合同中双方关于逾期交房免责的特别约定。根据《商品房买卖合同》第八条约定“...遇下列特殊原因...出卖人可据实予以延期:1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因天气原因或政府相关部门原因无法施工导致出卖人逾期交房的”，而案涉房屋正是因政府相关部门原因导致规划无法落实，规划的道路无法施工，道路不通无法通过验收，更无法向业主交付未能通过验收房屋，最终导致无法按照约定时间交房。对于政府行为导致的不能按期交房被上诉人知情且认可，并联名向有关部门多次反映。所以，合同第八条约定了出卖人不承担逾期交房违约责任的特殊情形系双方真实意思表示合法有效。上诉人原审提供了《川汇区
信访局关于绿苑小区业主反映出路委托的情况说明》、《周口市规划局致河南省邮政公司周口分公司、周口市昊天置业有限公司的信函》、《周口市规划局致河南省邮政公司周口分公司的信函》、信访人员登记表、信访事项不予受理告知书、业主情况反映等一系列证据，均证实停工及逾期交房并非上诉人可以控制。一审认为“小区出路不能通行导致逾期交房，不属于施工范畴，与双方约定不一致”是对“无法施工”做了缩小解释合同约定及法律规定的房屋交付必要条件是房屋验收合格，但因政府行为导致规划误差，上诉人完成主体工程后无法对业主必经道路的铺设展开施工，无法做到水通路平因此不能按期交房的原因归根结底就是因政府相关部门的原因道路工程无法施工导致逾期交房，这种情况是上诉人无法解决的不可抗力因素。原审法院将对住宅小区的“施工”认定局限于对房屋主体的施工，这是对合同条款和法律概念的误读和理解偏差。二、原审关于诉讼时效的认定错误。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”因政府相关部门原因，被上诉人在2014年5月1日前应收房的权利被侵犯后，被上诉人等小区业主理解逾期交房系政府行为及不可抗力原因导致，并未向上诉人主张过权利从被上诉人自知道权利受到侵犯的三年内并未依法主张权利，根据先行法律规定，被上诉人主张的违约责任诉讼时效已经届满。原审法院
按照交房日期推算诉讼时效缺乏法律依据。三、原审法院片面理解合同条款内容，让发包单位在无过错的情况下承受巨额经济赔偿，这与国家、省、市所倡导的为企业营造良好的营商环境之立法精神背道而驰。1.案涉的绿苑小区涉及住宅房屋132套本着对业主负责的态度上诉人在合同约定的交房日期前已经完成了房屋主体工程的施工建设。只待政府将规划落实到位后，迅速完成小区道路等基础设施建设，以期将房屋如期交付给业主使用。但因政府原因道路规划迟迟不能落实到位，昊天置业公司的施工无法进行验收无法开展，未经验收的房屋无法交给业主使用，交房延期。原审片面理解合同条款，让上诉人承担违约责任，显失公平。2.当前正是房地产行业的萧条期昊天置业公司的发展本就举步维艰若原审法院的裁判观点被支持那么昊天置业公司接下来面临的将是户业主后续不断的诉讼、赔偿，这对昊天置业公司来说将是灭顶之灾，而这与国家、省、市所倡导的为企业营造良好的营商环境之立法精神背道而驰。 综上所述，周口市昊天置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
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