【审理法院】河南省濮阳市中级人民法院
【审理法院】河南省濮阳市中级人民法院
【审结日期】2020.05.22
【案件字号】(2019)豫09民终3013号
【审理程序】二审
【审理法官】贺艳丽崔树峰魏献忠
【审理法官】贺艳丽崔树峰魏献忠
【文书类型】判决书
【当事人】濮阳市永丰房地产开发有限公司;丁君娜
【当事人】濮阳市永丰房地产开发有限公司丁君娜
【当事人-个人】丁君娜
【当事人-公司】濮阳市永丰房地产开发有限公司
【代理律师/律所】王凯河南优诚律师事务所;孙春雪河南律师事务所
【代理律师/律所】王凯河南优诚律师事务所孙春雪河南律师事务所
【代理律师】王凯孙春雪
【代理律所】河南优诚律师事务所河南律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】濮阳市永丰房地产开发有限公司
【被告】丁君娜
【权责关键词】无效撤销代理违约金支付违约金合同约定第三人证据不足自认关联性质证诉讼请求维持原判执行诉讼时效
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院认为】本院认为，本案就涉案合同的性质、事实的认定、诉讼时效、法律适用存在争议，就当事人存在争议的焦点问题逐一分析认定如下： 一、永丰公司与丁君娜之间是商品房买卖合同法律关系还是委托建房合同法律关系。虽然在2005年9月26日以包括丁君娜在内的30人为甲方，与乙方永丰公司签订的《购房合同》中显示“甲方委托乙方建设住宅楼"，但是合同的标的是在永丰公司已经取得土地使用权的土地上建设的商品房。甲方是以整栋购买，在该合同中各购房人签字并确认了具体的房屋，在合同履行中确认了每套房屋的具体价格及相关的费用，在本案中蔡华明与永丰公司之间又另行订立了商品房买卖合同及《住房公积金贷款合同》，以住房公积金贷款方式支付了涉案房屋房款10万元，作为购房人蔡华明、
丁君娜与永丰公司之间为商品房买卖合同关系，本案为因商品房买卖合同履行引发的纠纷，永丰公司主张本案为委托建房合同法律关系没有事实和法律依据。 二、丁君娜是否足额交付了房款。永丰公司主张仅收到蔡华明以住房公积金贷款方式缴纳的房款10万元，但丁君娜持有的证据能够证明其将包括办证费用在内的房款183719.48元交付给了与永丰公司直接发生房款交易张留栓、王传继、岳喜端，在永丰公司持有的岳喜端向其出具的交清90%购房款的住户清单载明蔡华明交齐了各项183719.48元相印证，永丰公司对丁君娜已足额交付了房款是明知的。永丰公司庭审中所主张的丁君娜的55000元包括在张留栓没有向永丰公司交付的115000元中，但永丰公司没有提交相应证据支持其主张，故现有证据能够证明永丰公司足额收取了丁君娜所交的包括全部房款在内的183719.48元。 三、本案是否超过诉讼时效。诉讼时效是从权利人知道或应当知道权利被侵害之日起算，永丰公司在足额收取房款的情况下，将丁君娜购买的房屋，另行销售给他人，没有证据证明永丰公司在何时以什么方式告知了丁君娜合同已解除，房屋另售他人，且丁君娜在2018年起诉时仍诉请永丰公司交付房屋，故永丰公司主张以其自认为解除合同，另行出售房屋时开始计算诉讼时效，并认为本案已超过诉讼时效证据不足。 四、屋差价损失问题。因永丰公司违约将涉案房屋另售他人，使得丁君娜因与永丰公司之间商品房买卖合同履行后应取得的房产利益不能实现，且该应得利益
至丁君娜在本案起诉后仍未得到赔偿，一审中经丁君娜的申请，按照法定程序对房屋价值作出评估，评估机构以现价作出评估结论，一审法院以该结论计算、确认房屋差价损失，并判决永丰公司承担赔偿责任具有事实和法律依据。 五、法律适用问题。因本案为商品房买卖合同纠纷，在永丰公司与丁君娜之间有效的商品房买卖合同并未解除的情况下，永丰公司将丁君娜足额付清房款购买的房屋出卖给他人，导致了合同目的无法实现，本案应当适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，支持丁君娜解除商品房买卖合同，返还已付房款及利息、并由永丰公司向丁君娜承担已付购房款一倍的赔偿责任诉请，永丰公司认为本案为委托建房合同不适用上述司法解释的主张，因本案并非委托建房合同，该主张没有事实依据。 综上所述，永丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14655元，由濮阳市永丰房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2021-11-01 08:17:24
【一审法院查明】一审法院认定事实：2005年9月26日，丁君娜与案外人张留栓等30人与永丰公司签订《购房合同》1份，合同主要内容为：张留栓等30人委托永丰公司建设住宅楼（位于濮阳市××区××楼），用地由永丰公司办理；户型、规格以设计图为准，永丰公司承担设计费；房款据实结算，1-5层楼房每平方米均价为1200元，原则上30名购房户以整幢形式购买；合同总价款为550万元，分期付款，需要办理贷款的，由永丰公司负责办理借款手续，付款按有关条款执行，逾期付款的，按已完成工程造价日万分之五向永丰公司支付违约金，永丰公司有权不进行下一道工序施工，交房期限顺延；有效工期为12个月，工程完工后，按规定及时申报验收，达到合格工程，若达不到标准，永丰公司将房款退还，并按同期银行贷款利率赔偿；不能如期交付住房的，按逾期天数向购房户支付逾期违约金，并由该公司承担费用；永丰公司承担区内公共设施建设费用，办理商品房预售许可证，并办理房产证及其他产权手续，规划用途为住宅用地，项目名称为怡馨嘉苑项目建设完工后，所有权初始登记于永丰公司名下。2006年7月12日，岳喜端、张留栓、王传继作为上述30名购房户的代表，出具“承诺书"一份，内容为“我代表30名购房户向市永丰房地产开发公司承诺：截止到2006年7月16日止，我们把30户总购房款的款项按合同约定付至到总购房款的70％，若兑现不了，愿按合同约定承担违约责任"。一审法院另查明，在签订上述《购房合同》后，蔡华明
（当时为丁君娜之夫）与永丰公司签订《商品房买卖合同》一份，约定蔡华明购买永丰公司开发的怡馨嘉苑小区3幢3单元10号房屋，建筑面积133平方米，单价1092元／平方米，房款总额为157836元。房款的付款方式为一次性支付，双方未约定交房期限。买受人可委托出卖人代办房产证，应足额支付办证的法定税费。该合同未注明签订日期。2006年7月10日，永丰公司给蔡华明出具伍万伍仟元收据一份，注明系付房款，收款人赵兰英。2006年7月20日，蔡华明与中国建设银行濮阳市建设路支行、永丰公司签订《住房公积金借款合同》，约定蔡华明的贷款用于购买濮阳市怡馨嘉苑3幢3单元5层10号房屋，贷款金额100000元，贷款期限自2006年7月19日至2016年7月19日，永丰公司为该合同贷款的保证人。2006年8月3日，永丰公司给蔡华明出具壹拾万元收据一份，收款人赵兰英。除上述事实外，本院审理查明事实与一审法院审理查明事实一致。
【一审法院认为】一审法院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。2005年9月26日丁君娜等30人与永丰公司签订《购房合同》，委托永丰公司建设住宅房屋，之后丁君娜的前夫蔡华明又与永丰公司之间签订了《商品房买卖合同》，就委托建设的房屋中的3单元5层10号房屋约定由蔡华明购买，之后蔡华明通过支付首付款和公积金贷款共向永丰公司支付房款155000元，在2008年3月24日接到通知后，及时支付了剩余的房款和其他相关费用28720元，即至2008
丁丁 杨坤年3月27日，蔡华明已付清了全部房款和相关的费用，永丰公司应在房屋建成后及时将房屋交付蔡华明。至2009年3月，蔡华明与丁君娜协议离婚时，永丰公司仍没有向蔡华明交付案涉房屋，蔡华明与丁君娜离婚协议约定案涉房屋归丁君娜所有，丁君娜多次向永丰公司主张权利未果，后得知永丰公司又将合同中所涉房屋卖给其他人，并办理了产权登记。现丁君娜要求解除怡馨嘉苑小区3号楼3单元10号商品房买卖合同，还丁君娜支付的购房款、天然气接口费办证费用等计183720元，赔偿利息损失158347元（计算至2018年8月20日，以后按照月息6厘另计至付清之日），赔偿房屋差价损失636358元，支付购房款一倍的赔偿183720元，合计1162145元。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人"的规定，永丰公司将涉案房屋又卖给案外人的情形，导致丁君娜无法取得涉案房屋，不能实现商品房买卖合同的目的，丁君娜的诉请有事实和法律依据，一审法院予以支持。永丰公司应返还已付的购房款168058元及利息106871.68元（按中国人民银行同期贷款利率，自2008年
4月1日计算至2018年8月20日），返还所收取的办证费等15662元，赔偿房屋差价损失636358元，并承担一倍房款168058元的赔偿责任。永丰公司辩称，与丁君娜没有直接的购房关系，通过三名购房代表收取房款，仅收到丁君娜支付的100000元住房公积金贷款，因丁君娜未足额交付房款，已在2009年通知解除合同，不应承担丁君娜诉请的各项责任。根据查明情况，永丰公司与丁君娜的前夫签有商品房买卖合同，并出具盖有永丰公司公章的房款收据，2008年3月27日时丁君娜已足额交付房款，永丰公司的辩解意见均与查明事实不符，且提交证据不足以支持其主张，故其辩解意见，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决：一、解除丁君娜（前夫蔡华明）与永丰公司签订的濮阳市怡馨嘉苑小区3号楼3单元10号的《商品房买卖合同》。二、永丰公司退还丁君娜购房款168058元及利息106871.68元（自2008年4月1日至2018年8月20日按中国人民银行同期贷款利率计算）、返还所收取的办证费等15662元，赔偿房屋差价损失636358元，并承担一倍房款168058元的赔偿责任，以上共计1095007.68元于判决生效后十日内付清。三、驳回丁君娜的其它诉讼请求。案件受理费15259元，由丁君娜负担882元，永丰公司负担14377元；案件鉴定费8701元，由永丰公司负担。
发布评论