【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房销售合同纠纷
【审理法院】范文芳李铭顺广东省茂名市中级人民法院
【审理法院】广东省茂名市中级人民法院
【审结日期】2020.11.30
【案件字号】（2020）粤09民终2550号
【审理程序】二审
【审理法官】金军黄某某保黎湛红
【审理法官】金军黄某某保黎湛红
【文书类型】裁定书
【当事人】李某某飞;潘子莹;茂名市宏丰房地产开发有限公司
【当事人】李某某飞潘子莹茂名市宏丰房地产开发有限公司
【当事人-个人】李某某飞潘子莹
【当事人-公司】茂名市宏丰房地产开发有限公司
【代理律师/律所】陈锐寿广东尚情律师事务所;邓文强广东尚情律师事务所;苏海广东南天竹律师事务所;余晓恩广东南天竹律师事务所
【代理律师/律所】陈锐寿广东尚情律师事务所邓文强广东尚情律师事务所苏海广东南天竹律师事务所余晓恩广东南天竹律师事务所
【代理律师】陈锐寿邓文强苏海余晓恩
【代理律所】广东尚情律师事务所广东南天竹律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】潘子莹
【被告】茂名市宏丰房地产开发有限公司
【本院观点】一审判决认定基本事实不清，本案依法应当撤销一审判决并发回重审。
【权责关键词】撤销代理违约金支付违约金证明发回重审释明权
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【本院认为】本院认为，一审判决认定基本事实不清，本案依法应当撤销一审判决并发回重审。理由如下：第一，根据我国有关法律法规的规定，房屋首次登记的房屋所有权人应为规划许可证记载的主体，具体到本案中，案涉商品房首次登记的权利人应为宏丰公司。办理案涉商品房的首次登记是宏丰公司的法定义务，并不以李某某飞、潘子莹缴纳办证费用为前提条件。本案中，宏丰公司未办理案涉商品房的首次登记，一审法院应查明宏丰公司未办理案涉商品房首次登记的原因，但一审对此没有查明，而是仅凭李某某飞、潘子莹没有向宏丰公
司预缴办证费用即认定李某某飞、潘子莹违反先合同义务，属于基本事实认定不清。二审期间，本院向茂名市电白区自然资源局调查案涉商品房未办理首次登记的原因，茂名市电白区自然资源局就此向本院作出《关于“宏丰家园”不动产登记的有关问题的复函》，认为案涉商品房所在楼盘因超用地红线问题，需待有关部门查处整改到位后，凭有关证明文件才能办理不动产权证。重审时，请根据茂名市电白区自然资源局的上述复函以及其它相关证据，查明案涉商品房未办理不动产权证的根本原因，以确定宏丰公司应否承担逾期办证的违约责任。第二，本案中，案涉《商品房买卖合同》第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金。案涉《合同补充协议》第五条变更上述合同第十五条的约定为：如超出期限未办理房产证，属于出卖人违约的，出卖人支付买受人每月300元的违约金，属于政府政策变化或产权登记机关原因不能按时办证不视为出卖人违约。由此可见，宏丰公司实际上以补充协议的形式变更了合同的约定。李某某飞、潘子莹起诉时选择按照案涉《商品房买卖合同》第十五条的约定主张逾期办证违约金。因此，一审法院应当对案涉《合同补充协议》的效力等问题进行审查，以确定李某某飞、潘子莹能否按照案涉《商品房买卖合同》第十五条的约定主张权利。一审没有对案涉《合同补充协议》的效力进行审查不当。因此，一审法院在重审
时应对案涉《合同补充协议》的效力进行审查。同时，鉴于本案无法确定办理案涉商品房不动产权证的具体时间的实际情况，李某某飞、潘子莹选择按照案涉《商品房买卖合同》约定主张以房款总价固定封顶的违约金，可能产生宏丰公司怠于履行办证义务的不利后果。因此，重审时，一审法院应行使释明权，告知李某某飞、潘子莹本案存在无法确定办理案涉商品房不动产权证的具体时间的实际情况。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，裁定如下
【裁判结果】一、撤销广东省茂名市电白区人民法院（2019）粤0904民初4547号民事判决； 二、本案发回广东省茂名市电白区人民法院重审。 上诉人李某某飞、潘子莹预交的二审案件受理费207.04元，本院予以退回。
【更新时间】2021-10-31 12:37:30
飞、潘子莹与茂名市宏丰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案民事二审裁定书
广东省茂名市中级人民法院
民事裁定书
（2020）粤09民终2550号
上诉人（原审原告）：李某某飞。
上诉人（原审原告）：潘子莹。
上述上诉人的共同委托诉讼代理人：陈锐寿，广东尚情律师事务所律师。
上述上诉人的共同委托诉讼代理人：邓文强，广东尚情律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：茂名市宏丰房地产开发有限公司。
法定代表人：邓亚宁，经理。
委托诉讼代理人：苏海，广东南天竹律师事务所律师。
委托诉讼代理人：余晓恩，广东南天竹律师事务所律师。
上诉人李某某飞、潘子莹因与被上诉人茂名市宏丰房地产开发有限公司（以下简称宏丰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省茂名市电白区人民法院（2019）粤0904民初4
547号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。
本院认为，一审判决认定基本事实不清，本案依法应当撤销一审判决并发回重审。理由如下：第一，根据我国有关法律法规的规定，房屋首次登记的房屋所有权人应为规划许可证记载的主体，具体到本案中，案涉商品房首次登记的权利人应为宏丰公司。办理案涉商品房的首次登记是宏丰公司的法定义务，并不以李某某飞、潘子莹缴纳办证费用为前提条件。本案中，宏丰公司未办理案涉商品房的首次登记，一审法院应查明宏丰公司未办理案涉商品房首次登记的原因，但一审对此没有查明，而是仅凭李某某飞、潘子莹没有向宏丰公司预缴办证费用即认定李某某飞、潘子莹违反先合同义务，属于基本事实认定不清。二审期间，本院向茂名市电白区自然资源局调查案涉商品房未办理首次登记的原因，茂名市电白区自然资源局就此向本院作出《关于“宏丰家园”不动产登记的有关问题的复函》，认为案涉商品房所在楼盘因超用地红线问题，需待有关部门查处整改到位后，凭有关证明文件才能办理不动产权证。重审时，请根据茂名市电白区自然资源局的上述复函以及其它相关证据，查明案涉商品房未办理不动产权证的根本原因，以确定宏丰公司应否承担逾期办证的违约责任。第二，本案中，案涉《商品房买卖合同》第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金。
案涉《合同补充协议》第五条变更上述合同第十五条的约定为：如超出期限未办理房产证，属于出卖人违约的，出卖人支付买受人每月300元的违约金，属于政府政策变化或产权登记机关原因不能按时办证不视为出卖人违约。由此可见，宏丰公司实际上以补充协议的形式变更了合同的约定。李某某飞、潘子莹起诉时选择按照案涉《商品房买卖合同》第十五条的约定主张逾期办证违约金。因此，一审法院应当对案涉《合同补充协议》的效力等问题进行审查，以确定李某某飞、潘子莹能否按照案涉《商品房买卖合同》第十五条的约定主张权利。一审没有对案涉《合同补充协议》的效力进行审查不当。因此，一审法院在重审时应对案涉《合同补充协议》的效力进行审查。同时，鉴于本案无法确定办理案涉商品房不动产权证的具体时间的实际情况，李某某飞、潘子莹选择按照案涉《商品房买卖合同》约定主张以房款总价固定封顶的违约金，可能产生宏丰公司怠于履行办证义务的不利后果。因此，重审时，一审法院应行使释明权，告知李某某飞、潘子莹本案存在无法确定办理案涉商品房不动产权证的具体时间的实际情况。
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