房地产信托融资模型
目录
二、信托贷款——套壳“432”+错位抵押 (4)
三、应收账款回购 (7)
四、特定资产收益权及回购 (10)
五、股权收益权 (13)
一、委托贷款
信托公司A 拟通过委贷行向融资人发放的委托贷款总额（以下简称“委托贷款总额") 不超过人民币 1,630,000,000.00元（大写：壹拾陆亿叁仟万元整）。
信托公司A 通过委贷行向融资人分笔发放不超过人民币16.30 亿元（以实际放款金额为准）的委托贷款。委托贷款的期限为24个月，自第一笔委托贷款资金划入委托贷款收款账户之日起算。
1）固定利率，年利率9.70%。合同有效期内合同利率不变。
2）委托贷款手续费按本合同项下每笔委托贷款借款金额按季收，取年费率为0.10%, 手续费支付日为每季度末月的26日， 手续费结算日为每季度末月的21日，如手续费支付日为非银行工作日，则支付日顺延至下一工作日，结算日不变。手续费计算方式为： 手续费＝每笔委托贷款借款金额×年费率×计费天数÷360, 计费天数自本合同约定的借款人每笔提款日起算， 至委托贷款服务期限届满之日止。
1.信息披露
1.1 资料报送——财务报表
委托贷款存续期间， 融资人应于每季度初 30 日前提供上一季度的资金使用情况报告； 每 年 8 月30 日 前提交上半年的全套财务报告及资金使用情况报告；每年 5月30日前提交会计师事务所审计的上一会计年度的全套财务报表（包括资产负债表、损益表、现金流属表及审计报告）及资金使用情况报告；如信托公司A 需要了解其他资料，融资人和担保人应及时配合提供给信托公司A 。
1.2 资料报送——销售进度及周边市场环境
1）标的项目预售后，融资人开通信托公司A 对销售回款账户的查询功能，以及开通信托公司A 对项目网签数据查询权。
2）委托贷款存续期间， 融资人和担保人应根据信托公司A 的要求应于每年 6 月 30 日及 12 月 30 日前
向信托公司A 提供以下材料：融资人和担保人的财务报表、其他经营情况说明、融资项目开发销售进度及周边市场悄况等； 如信托公司A 需要了解其他文件，交易对手应予以配合，并提供相应文件供信托公司A 查阅。
1.3 资料报送——项目工程进度
2.抵押物转换或解押
2.1 抵押物转换或解押——包括罚息或增加保证金等
融资期内，若要求解除部分或全部土地抵押，须打入足额保证金至保证金账户或提供信托公司A认可的抵押物抵押，动态抵押率不超过60% , 以继续为融资人履行其在《委托贷款协议》项下全部义务与责任提供担保。
动态抵押率＝（委托贷款本金余额－届时保证金账户内留存的保证金余额）+ ( 抵押物总价值－己解押抵押物价值＋交易对手追加的其他抵押财产价值（如有））× 100%
2.2 抵押率——不超过60%
标的项目动态抵押率不超过60% , 动态抵押率＝（累计发放的贷款－届时保证金账户内留存的保证金余额）÷(届时有效抵押物评估价值＋拟新增抵押物评估价值－拟撤销抵押物评估价值）× 100%。
3.资金监管
3.1 融资资金监管账户及信息
委托贷款合同借款人应在受托人处或其指定的分支机构开立结算账户，用于办理提款、还本、付息等业务手续。
借款人账户户名：---。
开户行：---。
账号：---
3.2 融资资金提用要求
借款的提用（即提款，指委托贷款资金划入借款人在受托入处开立的账户，账户信息详见本协议第七条）期限为自首笔委托贷款提款日起一年，可分批提用，每笔用款期限不超过24 个月，且不超过前述借款使用到期日。单笔借款期限自每笔委托贷款资金划入借款人在受托人处开立的账户（账户信息详见本协议第七条）之日起算，至每笔委托贷款资金全数划入委托人指定的账户（账户信息详见本协议第六条）之日起止。
3.3 预售资金监管账户及信息
3.4 预售资金提用要求
销售回款账户内资金仅用于标的项目开发建设、项目销售提留以及偿还对贷款本息，其中账户内销售回款资金的60%作为销售提留款，仅能用于归还贷款本息，剩余部分可用于工程支出以及缴纳销售税费等。
3.5 预售资金提留比例
1）销售提留以标的项目每月销售回款额为基数，按月提留。
2）销售提留款须满足以下要求：自首笔贷款发放后满12个月时，累计提留金额须不少于2 亿元，自首笔首笔贷款发放后满24个月时，累计提留金额须不少于5亿元。
4.回购本金
4.1 回购金额与时间
1）于首笔贷款发放之日起满12 个月之日，偿还贷款本金2 亿元；于贷款到期日，一次性偿还该笔贷款全部剩余贷款本金。若到期日期为非工作日, 则顺延至该日后的最近一个工作日。具体到期日以融资人与委贷行签署的《委托贷款协议》约定为准。
2）各方确认，融资人在距委托贷款到期日的25个工作日前，可向信托公司A提出书面申请且信托公司A书面同意的前提下，于贷款到期日归还首笔贷款本金 3 亿元，剩余部分委托贷款期限可延期不超过12 个月。
4.2 回购方式（包含正常回购、提前回购）
虽有上款约定，委托贷款期限内，在提前30 个工作日向信托公司A提出书面申请并征得信托公司A的书面同意的情况下，融资人有权提前偿还全部或部分委托贷款本金，并利随本消。若借款人选择偿还部分委托贷款本金的，则每次提前偿还的贷款本金不低于1 亿元，递增额应为5000 万元的整数倍。借款人除在提前还款日向信托公司A偿付贷款本金及对应利息外，另须一次性支付相应的违约金，违约金计算公式：
提前还款本金×0.5%× ( 提前还款日之后最近一次约定还款日－提前还款日）÷360。
5.违约责任
5.1 触发条件1（降价销售权）
1）各方一致确认，若标的项目销售业绩未达预期，则信托公司A有权对抵押财产进行降价销售。触发条件为交易对手发生交易文件项下违约（包括但不限于融资人未按期、足额偿还／支付任一笔委托贷款本
息，或者项目公司未按照本协议约定提留目标项目销售回款且未在 5 个工作日内补足差额部分的）。
2）达到触发条件时，信托公司A有权单方决定对标的项目中的全部物业进行降价销售，融资人应按照信托公司A通知中确定的具体降价幅度立即无条件执行。否则信托公司A 有权单方面宣布融资款提前到期，融资人应在信托公司A要求的还款日提前偿还全部融资本息。
5.2 触发条件2（延期还本付息）
如借款人未按还款计划归还借款本金、利息，且又未就展期事宜与委托人达成协议，则构成贷款逾期。借款人须自贷款逾期之日起根据逾期天数按逾期应付未付款项每日千分之一的标准计收罚息／违约金，直至借款人消偿全部本息为止。对借款人未能按时支付的利息，委托人有权按照上述罚息利率计收复利。
二、信托贷款——套壳“432”+错位抵押
1.信托公司A 成立信托计划，“432”壳公司作为借款人，实际项目公司土地作为抵押物，直接发放信托贷款；
2.并购贷款6.2亿，开发贷2.8亿
《信托贷款合同》项下各笔信托贷款执行固定利率，自补充协议2签署之日前发放的信托贷款，信托贷款年利率均为【11.5%】；自补充协议2签署后至本协议签署之日前发放的信托贷款，信托贷款年利率均为【12.00%】；自本协议签署之日后发放的信托贷款，信托贷款年利率均为【12.30%】
1.信息披露
1.1 资料报送——财务报表
1）项目公司应于每月5日前提供资金使用情况报告；每季度初30日内提交上一季度的全套财务报告（包括资产负债表、现金流量表及利润表）、资金使用情况报告、上一季度的会计记录或其他财务记录；每年8月31日前提交上半年的全套财务报告及资金使用情况报告；每年4月30日前提交会计师事务所审计的上一会计年度的全套财务报表（包括资产负债表、损益表、现金流量表及审计报告）及资金使用情况报告
2）保证人应于每季度初30日内提交上一季度的全套财务报告；每年8月31日前提交上半年的全套财务报告；每年4月30日前提交会计师事务所审计的上一会计年度的全套财务报告（包括资产负债表、损益表、现金流量表及审计报告）
3）项目公司承诺并保证，若其向第三人提供担保金额累计将超过其上一会计年度财务报表中所列净资产的20%，应事先报信托公司A 书面同意。
1.2 资料报送——销售进度及周边市场环境
1.3 资料报送——项目工程进度
2.抵押物转换或解押
2.1 抵押物转换或解押——包括罚息或增加保证金等
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