罗雨萱、谭领光房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】广东省广州市中级人民法院
【审理法院】广东省广州市中级人民法院
【审结日期】2020.12.10
【案件字号】（2020）粤01民终23493号
【审理程序】二审
【审理法官】莫芳余盾白小云
【审理法官】莫芳余盾白小云
【文书类型】判决书
【当事人】罗雨萱;谭领光;林秀环
【当事人】罗雨萱谭领光林秀环
【当事人-个人】罗雨萱谭领光林秀环
【代理律师/律所】雷剑兵广东仲权律师事务所;丁烁广东仲权律师事务所;曾凯旋广东威戈律师事务所
【代理律师/律所】雷剑兵广东仲权律师事务所丁烁广东仲权律师事务所曾凯旋广东威戈律师事务所
【代理律师】雷剑兵丁烁曾凯旋
【代理律所】广东仲权律师事务所广东威戈律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】罗雨萱
【被告】谭领光;林秀环
【本院观点】根据《关于适用 的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。
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【本院查明】本院二审另查明：根据一审谭领光、林秀环提供的聊天记录显示，2020年5月3日后，因罗雨萱母亲肖某认为双方签订的《存量房买卖合同》存在不平等条款和交易风险，遂与谭领光、林秀环以及房屋中介人员协商沟通签订《补充协议》事宜。 其中肖某与中介人员聊天中，2020年5月8日肖某提出：“房子的总价可以谈，但是底线是一手交钱，一手交货。”“现在的合同明显是一份不平等合同，如卖家硬要强行往下走，只能说明他们另有隐情。你咨询一下你们的法务，如何保障你们的利益或者解除合同。作为中介方，你
们也希望能签订补充协议，这样才能保障你我的利益。”中介人员：“现在是业主很烦了，您说该补充协议，业主同意，业主都搞怕了。”肖某：“不是才签合同几天就否定了所有的事情，是我太相信你了，给我弄出这么大的坑的合同。”中介人员：“我们跟您把风险降到0，您也不愿意配合，业主也说了，都很配合，现在是业主不愿意配合了，也是我们总是担忧”“补充协议对您就很有利，您还是不放心。”肖某：“原来的补充协议还是没有解决这个房产被限制转让的风险呀。”中介人员：“才签合同几天您就否定了所有的事情，所以业主也不想做其他的事情了，业主说让人这么怀疑，已经很不舒服了。也没关系的，您想要安全就出垫资费用，就不用给首付，过户费，也可以做按揭。”2020年5月11日，肖某提出：“待办理完过户更名手续后，第三方监管资金再支付给卖家。”中介人员：“我们去沟通，我们也不能一再让业主让步，大家都综合一下方案，业主情绪失控就麻烦，都希望事情圆满完成，把大家的顾虑都降到最低。”“我们去沟通，您的想法业主不一定能接受，我们尽量把事情做好。”“首先业主从来没有担心您不给他首付，业主也没有担心收不到尾款，现在只是您这边单方面担心而已，没有关系，等到过户当天给也行，现在唯一的问题是业主只要能收到265万，您想怎么做都行，都没有问题，我们去沟通一下。”2020年5月15日，肖某：“黄某，补充协议什么时候拟好？该房产去不动产登记机构查册的情况什么时候反馈给我？”中介人员：“下周吧，这
李光洁老婆周业主出去了。”5月21日，中介人员：“阿姨，休息了吗，这周会过来吧。”肖某：“来不了，下星期吧。”中介人员：“好的。”5月29日，肖某：“黄某，向你通报下：根据合同第七条房屋交付的约定和第十一条违约责任的约定，出售方已构成根本违约。购买方根据合同第十一条违约责任的相关条款，已委托律师向番禺区人民法院递交了民事诉状，具体情况须咨询委托律师。” 谭领光与中介人员的聊天记录显示，2020年5月11日，谭领光提出：“那个客户什么情况？”“是按合同办事的了？”“确定是按合同约定来做，那我现在就向银行提出提前还款申请了。”5月15日，中介人员：“谭生，客户现在谈好了，周六下午夫妻双方过来和你聊一下，给你月利息，到时候垫资帮你还银行欠款，垫资费买家说他们付。”谭领光：“星期六我在外地，其实也没有什么好谈的。”5月18日，谭领光：“买家没有过来是吗？”中介人员：“等你安排时间啊，业主你不在他们过来没用。”谭领光：“不是说今天要去查册签什么补充的吗？”“我没那么多时间来耗着，大家按合同约定来办就算了。”6月5日，谭领光：“那个买我房子的毁约不买啦？”中介人员：“业主，现在那个买家说你们业主违约不交楼。” 谭领光与肖某的聊天记录显示，2020年6月10日，谭领光：“罗太下午好，我的房子你们究竟还买不买？之前有叫你们收楼拿回去装修的你们也不收，听中介说你现在还告了我不交房子是不是？”“丽水湾的房子要收楼的话你们随时可以过来收。” 再查明，罗雨萱于2020年5月26日向一审法院递交诉状，提起本案诉讼。
【本院认为】本院认为，根据《关于适用 的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.罗雨萱主张谭领光、林秀环逾期交付房产构成违约，并要求双倍返还定金20万元及赔偿律师费、居间服务费损失是否成立；2.一审判令罗雨萱承担反诉费用是否恰当。 罗雨萱与谭领光、林秀环签订的《存量房买卖合同》合法有效。根据合同约定，谭领光、林秀环应在收取10万元定金7天内向罗雨萱交付房屋，即交房期限为2020年5月10日。但根据谭领光、林秀环所提供的双方与中介人员之间的聊天记录，足以证实罗雨萱一方在合同签订当天已因担心交易风险而向中介方提出解除合同的主张，在未获得中介机构认可的情况下，双方从2020年5月3日至5月29日一直在中介机构的协调下商谈变更付款方式及签订《补充协议》的相关事宜。其中，在合同约定的交房期届满后，罗雨萱的母亲肖某于5月11日仍提出“待办理完过户更名手续后，第三方监管资金再支付给卖家”的新方案，要求中介机构与业主沟通。5月15日，肖某进一步催促中介机构拟定补充协议和反馈房屋查册情况。5月21日，当中介人员询问肖某有关时间安排时，肖某表示“来不了，下星期吧。”此后罗雨萱及其母亲肖某在未提出任何有关交房主张的情况下，便于合同约
定的交房期限逾期15天后，即2020年5月26日提起本案诉讼要求行使合同解除权。以上事实客观全面反映了罗雨萱一方在案涉《存量房买卖合同》订立后即已丧失履约诚意，且在双方仍通过中介人员磋商协调的过程中，即利用合同设定的单方解除权条款恶意促成条件成就拟达成不予履行合同的目的。因此，谭领光、林秀环未在合同约定日期交房完全系因罗雨萱的责任所致，罗雨萱主张谭领光、林秀环构成违约，明显有悖客观事实亦有违诚信。其上诉要求谭领光、林秀环承担定金双倍返还责任并赔偿律师费、居间服务费损失，本院不予支持。 至于罗雨萱提出的反诉费用承担问题。根据本院前述认定，案涉《存量房买卖合同》的解除实际是因罗雨萱丧失履约意愿所致，一审法院亦已确定罗雨萱系违约方。按照合同约定，谭领光、林秀环有权选择以房屋成交价20%的标准（即530000元）要求罗雨萱承担违约责任，一审法院系在综合考量合同履行风险的情况下减免了罗雨萱的责任，仅判令其在没收定金范围内承责，同时承担本诉及反诉诉讼费。故一审法院对于反诉费用的调处并无不当之处，本院予以维持。 综上所述，罗雨萱的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费6503元，由上诉人罗雨萱负担。
本判决为终审判决。
【更新时间】2021-11-27 06:19:17
罗雨萱、谭领光房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
广东省广州市中级人民法院
民事判决书
（2020）粤01民终23493号
上诉人（原审原告、反诉被告）：罗雨萱。
委托诉讼代理人：雷剑兵，广东仲权律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁烁，广东仲权律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：谭领光。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：林秀环。
上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：曾凯旋，广东威戈律师事务所律师。
上诉人罗雨萱因与被上诉人谭领光、林秀环房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初9137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
罗雨萱上诉请求：1.撤销一案判决第二、三项；2.改判谭领光、林秀环向罗雨萱双倍返还定金20万元；3.改判谭领光、林秀环承担上述律师费10000元，居间服务费36888元；4.本案诉讼费、反诉费、保全费均由谭领光、林秀环承担。事实和理由：（一）一审法院适用法律错误。其一，一审法院对于合同是否解除和房屋交付的法律适用错误。罗雨萱从未向谭领光、林秀环发出过合同解除通知，案涉房屋买卖合同仍处于履行阶段。补充协议的磋商不能免除合同双方的权利或义务，谭领光、林秀环仍应按照合同约定履行房屋交付义务。谭领光、林秀环怠于履行交房义务时，罗雨萱是否尽到了诚实善意的提示，不影响双方在房屋买卖合同中关于怠于履行合同义务十五日可以解除合同的约定。一审法院认为罗雨萱提出解除合同、未主动提出交房的情况下，谭领光、林秀环未履行交付房屋合理，属于认定错误。其二，一审法院以交易习惯认定本案事实，属于法律适用错误。一审法院依据《中华人民共和
国合同法》第六条规定，属于未穷尽法律规则的前提下，迳行适用法律原则判决本案，有违法律精神。本案中，双方当事人明确约定在交付10万元定金后的7天内交房，该约定并未违反法律法规的强制性规定，系双方当事人的共同意思表示，双方应当依照合同的约定履行合同义务。且依据民事法律的相关规定，交易习惯应在合同约定不明时方能适用，同时，根据《关于适用若干问题的解释（二）》第七条之关于交易习惯的认定的规定，可知对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。其三，一审法院判决罗雨萱承担反诉费用，属于适用法律错误。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院应当按具体情况决定当事人各自负担的数额。本案中，谭领光、林秀环已认可合同的解除，其没有提出反诉要求罗雨萱支付逾期付款违约金53万元的依据和必要，其应仅就没收10万元定金进行主张，其反诉的其他诉讼请求的败诉完全系其自身原因所致。一审法院已认定谭领光、林秀环败诉，但仍判定罗雨萱承担该反诉费，不符合法律规定。（二）一审法院事实认定不清、错误。首先，一审法院未查明罗雨萱系违反法律或合同的何种规定而违约。其次，一审法院未查明谭领光、林秀环是否履行交房义务，该事实属于本案关键事实。最后，一审法院未查明谭领光、林秀环是否履行解除抵押的还贷申请义务，依据合同约定，罗雨萱第一笔首付款在2020
年6月3日前交付，但该首付款义务是后履行义务，应当在谭领光、林秀环履行交房与解除抵押的还贷申请的先履行义务完毕后进行。（三）即便罗雨萱的母亲肖某可以代表罗雨萱的意思表示，根据案件事实，谭领光、林秀环也已构成根本违约。依据合同约定，在2020年7月3日支付完首付款155万元及5月3日支付的10万元定金，共计165万元后，至12月30日办理权属转移登记手续的近6个月的期间，罗雨萱承担了过大的交易风险以及房屋交易诸多的不确定性风险，包括房屋处于抵押状态或被法院查封的可能，最终使合同根本目的无法实现。罗雨萱母亲在察觉该风险后，为使交易更加公平，于5月3日向中介方表示有反悔的意愿，并于次日与谭领光、林秀环磋商补充协议，谭领光、林秀环起初也表示愿意配合，但在后续磋商过程中，谭领光、林秀环的陈述可证明，本案房屋交易确实存在诸多的不可确定的风险，谭领光、林秀环于5月18日表示：没那么多时间来耗着，大家按原合同约定来办就算了。据此，即便依据原合同，谭领光、林秀环应在5月10日交房，逾期交房15日后，合同可以解除，谭领光、林秀环在5月18日作出继续履行原合同的表示后，即存在履行交房的义务。罗雨萱及其母亲自此均未再主张解除合同，而是通知中介要求谭领光、林秀环履行交房义务。谭领光、林秀环拒绝交房的行为，已经构成根本违约。综上，恳请二审法院判如所请。
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