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7月1日起施行的《房屋登记办法》(以下简称《办法》)主要是依据《物权法》、《城市房地产管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律法规制定的，该《办法》在明确了登记簿制度、细化《物权法》登记类型的情况下对国有土地范围内房屋的登记提供了依据，同时对集体土地范围内房屋登记亦有相关规定。这给争论不休的小产权房问题提供了一定的参考。
一、《办法》的相关规定
前一段时间关于小产权房问题的争论不可谓不激烈，一方认为小产权房虽然处于法律规范的灰地带，但在目前房价依然较高的情况下小产权房不失为解决问题的一剂良药，另一方认为小产权房是属于违法行为且同时严重威胁着耕地红线。在《办法》实施之前，由于农村集体土地房屋处于登记的真空地带，因而对于小产权房的登记也是众说纷纭，有着很大争论。7月1日起《办法》
的实施则是从登记这一环节对小产权房给了说法:
《办法》第八十二条:“依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集
体所有建设用地建造的房屋，可以依照本办法的规定申请房屋登记”。第八十七条:“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理”。我们通常所说的小产权房是指建设在农村集体土地上的商品性住宅，一般由乡镇、村委会与开发商合作建设，或由乡镇、村委会自行开发建设，亦有小部分由村委会审批、村民自行建设，以较低的价格向村民以外的城市居民进行销售。首先，对于城市居民自行购买集体土地内宅基地进行房屋建造的，因其不属于该集体组织成员，从而不符合第八十二条而不能登记；其次，对于城市居民直接购买在宅基地上建成的房屋(这种情况是大多数)由于同样理由根据第八十七条也不能进行登记。这样，《办法》就从登记这一环节对小产权房说了“不”。
二、小产权房难在何处
然而，虽然《办法》已经对小产权房的登记进行了否定，但是我们却不能从根本上否定小产权房。近几年随着我国城市房地产业迅速发展，城市化进程
文/朱
新贵葛畅
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』房屋登记办法实施后小产权房何去何
从
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也不断加快，但是由于我国的住房体制不完善，同时房价也没有能够得到应有的控制，从而使得相当一部分人既不属于住房保障体系保障的范围之内但是又承担不起飞涨的房价，此时大量的小产权房适时出现，因其不用缴纳土地出让金和建设、销售、登记过程中的各种税费，其价格远远低于城市商品房的价格，而吸引了大量的需求者。但是由于没有任何一部法律可以为该类房屋正名，从而得不到法律的保护。
首先，从土地使用权来看。《土地管理法》第43条:“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”这一条法即是具体限制了农民对集体土地的使用权，集体土地只能用来建设自用的村民住宅、乡镇企业、公共设施和公益事业，不能用于其他目的的建设用地，当然也不能进行房地产开发，这从根本上否定了小产权房存在的合理性。
其次，从土地流转角度来看。第
63条:“农民集体所有的土地的使用权
不得出让、转让或出租用于非农建设。”
第2条:“国家为了公共利益的需要，
可以依法对土地实行征收或者征用并给
予补偿。”这就决定了农民对土地，包
括宅基地都没有处分的权力，国家和政
府垄断了土地一级市场，因此农民不能
房子产权到期怎么办
将宅基地在市场上进行交易，城镇居民
在集体土地上购买的房屋在现行条件下
无法通过合理途径获得产权。
第三，从房屋登记角度来看。在
《办法》实施之前，对于集体土地房屋
登记并没有相应的法律法规，各地方
也仅仅是参照国有土地范围内房屋登
记办法进行登记。此次《办法》的正
式出台，将集体土地范围内的房屋登
记纳入范围，对集体土地范围内的房
屋登记给以明确，小产权房并不属于
集体土地内房屋登记的范围，从而不
能登记。
三、小产权房出路何在
目前情况来看，从2007年6月份
建设部发布“关于购买商品房的风险
提示”，12月份国务院办公厅《关于严
格执行有关农村集体建设用地法律和
政策的通知》以来，很多地方已经对
小产权项目叫停，但是由于种种原因，
小产权房在土地需求比较紧张的地区
在数量上已经形成了一定规模，且各地
情况不一，处理起来将非常困难。日前，
国土资源部提出了处理小产权房三个
必须强调的原则：新发生的一定要严肃
查处；历史形成的，要由地方政府妥善
处理；第三个原则就是，决不能让开发
商在小产权房中占便宜。因此，处理小
产权房问题需要区别对待:
首先，对于目前在建的小产权房
要予以坚决制止，对于占用耕地面积进
行建设的项目更是要强制拆除，从而在
源头上锁定小产权房的总量，同时可以
采用一定的经济措施和行政措施。
其次，由于小产权房形成的原因
多种多样，因此在处理已存在的大量
小产权房时应注意不能采用“一刀切”
的方式。有的项目是为解决征地拆迁
安置的回迁房、为实现农村集中居住
在旧村改造基础上建设的农民安居房，
对于这一类项目应该在补交土地出让
金和相关税费的基础上使之合法化；而
有一些项目则是村镇政府和开发商为
了追求经济利益而私自开发的楼房，
这一部分房屋有可能是不符合城市规
划并且占用了耕地，这一部分房屋要
予以强行拆除，并追究村镇政府和开
发商的责任。
最后，从长远角度来看，解决这
一类问题的办法可能还是要对我国农
村土地制度进行改革，在现行的农村
集体土地制度下，农民对集体土地仅
仅有部分使用权，而没有处分权，更
没有流转的权利。最为突出的矛盾是，
政府可以以较低的价格征用农民的土
地，然后在土地市场上以较高的价格
出售给开发商，而农民对于集体的土
地没有流转的权利，在这样的过程中，
农民的利益并没有得到保证或是被侵
害。因此，在合适的情况下可以考虑
对现行农村集体土地制度进行改革，
这已经不仅仅是解决小产权房的问题，
更是如何切实提高农民利益的问题。
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