王志武、孙少帅等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷 
【审理法院】山东省烟台市中级人民法院 
【审理法院】山东省烟台市中级人民法院 
【审结日期】2022.06.02 
【案件字号】(2022)鲁06民终2479号 
【审理程序】二审 
【审理法官】栾建伟张莉莉张婷婷 
【审理法官】栾建伟张莉莉张婷婷 
【文书类型】判决书 
【当事人】王志武;孙少帅;吕驭天 
【当事人】王志武孙少帅吕驭天  王学兵 孙宁
【当事人-个人】王志武孙少帅吕驭天 
【代理律师/律所】史本健山东鲁润律师事务所;衣春红山东鲁润律师事务所;李娜山东劳尔律师事务所;林伊山东劳尔律师事务所 
【代理律师/律所】史本健山东鲁润律师事务所衣春红山东鲁润律师事务所李娜山东劳尔律师事务所林伊山东劳尔律师事务所 
【代理律师】史本健衣春红李娜林伊 
【代理律所】山东鲁润律师事务所山东劳尔律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【终审结果】二审维持原判 
【原告】王志武;孙少帅;吕驭天 
【本院观点】根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，当事人可以约定违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少。依法成立的合同受法律保护。 
【权责关键词】显失公平撤销代理实际履行违约金过错支付违约金合同约定证据不足证据交换新证据关联性质证财产保全诉讼请求庭前调解维持原判发回重审查封 
【指导案例标记】0 
【指导案例排序】0 
【本院查明】另查明，原告因本案委托山东鲁润律师事务所指派律师代理案件，支付律师费300000元。原告因本案申请保全，委托中华联合财产保险股份有限公司烟台中心支公司提供担保，支付担保费7000元。 
【本院认为】本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，双方当事人之间签订的购房合同和付款协议均系双方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律及行政法规的强制性规
定，应认定为合法有效的合同，双方当事人均应按照购房合同和付款协议的约定履行己方义务，否则应承担违约责任。孙少帅、吕驭天已向王志武支付了9000000元及500000元承兑汇票，剩余5010000元房款及500000元承兑的贴息未支付之事实清楚，证据充分，本院依法予以确认。根据付款协议约定，对于定金800000元“甲方同意乙方在102室贷款发放后支付500000元现金，其余定金款800000元以位于烟台的房产抵顶，所抵顶房产过户到甲方或甲方指定人名下视为购房款结清。”可以认定，该1300000元的支付系以102号房屋过户至孙少帅、吕驭天名下及孙少帅、吕驭天以该房屋抵押取得贷款作为前提条件，现102室房屋尚未过户至孙少帅、吕驭天名下，孙少帅、吕驭天支付此款的条件尚未成就，王志武要求支付此款，理由不当，本院依法不予支持。购房合同约定，孙少帅、吕驭天应于山东省烟台经济技术开发区泰山路17号102号涉案房屋过户至其名下后支付1500000元，目标房产(301号房产)装修完成结算支付1710000元。现102号涉案房屋尚未过户至孙少帅名下，且目标房产也未装修，根据上述约定，孙少帅付款的条件确未成就，但此后双方签订的付款协议系双方“就泰山路17号301、201、102室付款方式及时间达成”的协议，故该付款协议实际上对该3210000元支付期限进行了变更。付款协议并未再约定以房屋抵顶3210000元需以泰山路17号102号房屋过户到孙少帅、吕驭天名下及泰山路17号301号房屋装修完成结算为条件。虽然付款协
议对于以房屋抵顶3210000元房款的履行时间并不明确，但结合付款协议已附属了抵顶房屋的名单，且王志武提供的录音及孙少帅、吕驭天提交的聊天记录显示，双方在协议签订后于2021年4月12日至29日期间多次就付款协议规定的抵顶房屋的交付事宜进行协商，吕国庆将福山区福海阳光小区2号楼付1号楼809号房屋、烟台开发区招商.马尔贝拉67号楼111号的顶房协议发送给王志武的妻子连霞，协商抵顶涉案房屋的房款，并邀请连霞查看了准备抵顶的马尔贝拉房屋，而孙少帅、吕驭天对此知情，甚至一度以为两套房屋已完成过户，并承诺在2021年5月、6月再确定一处房屋抵顶给王志武，可以确认双方为推进交易的进程，解决交易中出现的问题，已协商一致以房屋抵顶3210000元房款并不再需要以泰山路17号102号房屋过户到孙少帅、吕驭天名下及泰山路17号301号房屋装修完成结算为条件。孙少帅、吕驭天主张泰山路17号102号房屋未过户到其名下、泰山路17号301号房屋装修未完成结算，抵顶3210000元房款的条件未成就，理由不当，本院依法不予支持。孙少帅、吕驭天未按期支付房款，王志武要求孙少帅、吕驭天按照购房合同约定承担其提起诉讼产生的律师费、财产保全担保费以及违约责任，理由成立，于法有据，应予支持。但购房合同约定违约方承担房款总价款10%违约责任过分高于因逾期付款给王志武造成的利息损失，应酌情予以调整，一审法院按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算违约金，并无
不当。因部分付款义务履行条件尚未成就，结合本案具体情况，一审法院酌定孙少帅、吕驭天承担王志武因本案诉讼产生的律师费150000元，并无不当。孙少帅、吕驭天上诉主张其不应承担违约金、律师费等理由不成立，本院依法不予支持。王志武虽向本院提起上诉，但未按规定向本院缴纳上诉费，应按撤回上诉处理。    综上所述，上诉人孙少帅、吕驭天的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费33736元，由上诉人孙少帅、吕驭天负担。    本判决为终审判决。 
【更新时间】2022-08-20 07:41:43 
【一审法院查明】一审法院认定事实：2020年6月17日，原告(卖方、甲方)与两被告(买方、乙方)签订《购房合同》，约定：乙方购买甲方所有的位于烟台经济技术开发区××路××号××号房产(以下简称涉案房屋)，建筑面积1885.81平方米，产权证号：鲁(xxx)烟台市开不动产证明第xxx××xxx号。交易价格为人民币7694.3元／平方米，总价人民币14510000元整，上述房产价格均不包含办理房产变更手续所需的税费及可能产生的公证费用。第三条付款时间
与办法：本合同签订之日，甲乙双方同意以如下方式付款：一、首付款以乙方位于烟台经济技术开发区嘉陵江路81号天颐郦城24号楼102室房产作价1300000元为定金抵顶给甲方，乙方负责办理变更此房产的购房合同给甲方指定人名下(遵守定金罚则)。二、在房产过户当日，乙方支付给甲方1000000元现金的购房款。目标房产成功过户到乙方名下后，乙方以银行贷款方式付款9000000元整，待银行贷款放款后，乙方将9000000元给甲方或甲方指定人。烟台经济技术开发区泰山路17号102号涉案房屋过户到乙方名下后，乙方再支付给甲方目标房产购房款1500000元整。待目标房产装修完成结算后，将房款余额1710000元全部付清。第四条甲方责任：甲方应于收到乙方定金之日起10天内将目标房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将水、电、物业等费用结清。第七条违约责任第4项，因乙方未按合同约定付甲方定金和应付房款，不能正常办理房产过户和其他手续甲方有权单方通知乙方解除本合同，并由乙方承担房产总价款10%违约金。第六项，任何一方违约，需支付对方为维权所支付的律师费、仲裁费、保全担保费、鉴定费等。    2021年1月31日，原告(甲方)、两被告(乙方)，签订关于泰山路17号301号、201号、102室《付款协议》，规定，甲乙双方经友好协商，就泰山路17号301、201、102室付款方式及时间达成如下协议：甲方承认乙方在301室，购房款已支付9000000元，甲方或持有甲方委托书签字确认的人员收取购房款10000
00元(承兑汇票)所付承兑汇票的贴息由乙方承担。余款3210000元以乙方位于烟台的房产抵顶，附属房产明细双方签字确认(附属房产明细双方签字确认)。乙方用于301室购房定金顶房的1300000元(顶房)，甲方同意乙方在102室贷款发放后支付500000元现金，其余定金款800000元以位于烟台的房产抵顶，所抵顶房产过户到甲方或甲方指定人名下视为购房款结清。按甲乙双方协商约定进行102、201的房产过户。二、甲乙双方重新签订102室购房协议，甲方承诺先过户给乙方用于银行贷款，因甲方在102室原有贷款尚需还款，还贷过桥资金不足部分，乙方协助联系资方过桥。其中还贷过桥不足部分产生的过桥费用，甲乙双方各负担一半。甲方将房产过户给乙方后60天内，乙方在银行办理出贷款，如超出60天未办理出贷款，乙方按照合同约定的贷款数额直接给付甲方。乙方贷款发放后，乙方支付3000000元购房款给甲方，其余房款以乙方位于烟台的房产抵顶，所抵顶房产过户到甲方或甲方指定人名下视为购房款结清。三、甲乙双方签订201室购房合同，甲乙承诺201室先过户给乙方用于购房代扣款，因甲方在201室原有贷款尚需还款，还贷过桥资金不足部分，乙方协助联系资方过桥，其中产生的过桥费用，甲乙双方各负担一半。乙方贷款后支付900-1000万元购房款给甲方，其余购房款以鲜岛码头房抵顶，所抵顶房产过户到甲方或甲方指定人视为购房款结清。由于甲方201室与105室一起捆绑做抵押贷款，105室还贷过桥资金产生的费用乙方不承
担费用与责任。四、甲乙双方约定，102室或201室过桥资金不足部分到位七日内甲方将房屋到乙方名下，如果违约则支付违约金3000000元给乙方。乙方贷款资金发放后，甲方按1.5%付给乙方税费，此款乙方从购房款中扣除，甲方不给乙方开具发票和税费。乙方七日内按应付购房款支付给甲方，如违约则支付3000000元违约金给甲方。五、……六、本合同与泰山路17号301、201、102室购房合同具有同等法律效力，自甲乙双方签字或盖章之日起生效。该协议所附《烟台开发区泰山路17号301室购房款抵顶房屋明细表》载明了被告抵顶房屋明细，具体为：烟台锦绣新天地29号1501室，750000元；烟台福海阳光2号楼三单元809室，752080元；烟台创元世纪大厦2号楼17层东打头挨着两套，1722:426144元1721:385787元；烟台马尔贝拉一套98平，1029000元；烟台马尔贝拉一套120平，1260000元。合计4603011元。上述合同签订后，原告将泰山路17号301号房过户给被告，被告已向原告支付房款9500000元，含500000元承兑汇票，原告支出承兑贴息8250元。现被告尚余5010000元未支付。截至目前，泰山路17号301号房产未交付给被告也未完成装修，102号房产未交付给被告也未过户至被告名下，付款协议中关于泰山路17号102号房产的贷款亦未发放。两被告至今未向原告交付《付款协议》约定的顶账房产，庭审中，被告未举证证明其对《付款协议》约定的顶账房产享有处分权。