石河子市天圣房地产开发有限责任公司与王刚等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】新疆生产建设兵团第（农）八师中级人民法院
【审理法院】新疆生产建设兵团第（农）八师中级人民法院
【审结日期】2021.09.14
【案件字号】(2021)兵08民终988号
【审理程序】二审
【审理法官】范军鸿李红敏游绍
【审理法官】范军鸿李红敏游绍
【文书类型】判决书
【当事人】石河子市天圣房地产开发有限责任公司;王某某;张亚露
【当事人】石河子市天圣房地产开发有限责任公司王某某张亚露
【当事人-个人】王某某张亚露
【当事人-公司】石河子市天圣房地产开发有限责任公司
【代理律师/律所】张燕新疆北和律师事务所;于海波新疆双信律师事务所
【代理律师/律所】张燕新疆北和律师事务所于海波新疆双信律师事务所
【代理律师】张燕于海波
【代理律所】新疆北和律师事务所新疆双信律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】石河子市天圣房地产开发有限责任公司
【被告】张亚露
【权责关键词】撤销代理违约金合同约定证据交换新证据关联性合法性质证诉讼请求维持原判扣押
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院认为】本院认为，本案争议焦点为：2016年1月21日双方签订的《商品房预售合同》是否合法有效，上诉人是否应当将涉案房屋交付给被上诉人。上诉人与被上诉人于2016年1月21日签订《商品房预售合同》，认可签约时被上诉人已付房款244544元，剩余房款35328元于2016年6月30日前付清。《商品房预售合同》不违反法律、法规强制性规定，合法有效。当事人依法应按约履行，上诉人应当依约将涉案房屋交付给被上诉人。上诉人主张《商品房预售合同》无骑缝章、公章也不确定真假，不认可该合同。但上诉人未提供证据证明该合同虚假，是否盖骑缝章亦不是合同有效的法定要件，故上诉人该项主张缺乏事实和法律依
据，本院不予支持。上诉人主张抵款方未交付工程款发票，故不应办理涉案房屋的后续手续。但工程抵款方办理工程发票与本案房屋买卖系不同法律关系，上诉人该项诉讼请求于法无据，本院不予支持。被上诉人已经履行了给付大部分购房款的合同义务，且要求继续给付剩余购房款，上诉人以被上诉人未给付全部购房款为由不同意交付涉案房屋的主张于法无据，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《关于适用 时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人石河子市天圣房地产开发有限责任公司负担(已交纳)。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-21 18:24:37
【一审法院查明】一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，该院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，该院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，该院认定如下： 1、原告提交《商品房预售合同》一份及结婚证一份，证实两原告系夫妻关系，原、被告于2016年1月21日签订该预售合同，在该合同第五条付款方式
及期限中，约定“买受人按下列第2种方式按期付款。2、分期付款签约时已付房款244544元，剩余房款35328元于2016年6月30日前付清。第七条交付期限。出卖人应当在2016年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1号条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1、该商品房经验收合格。”原告表示《商品房预售合同》第五条第二款明确两原告已经付房款，第七条约定被告在2016年6月30日将涉案房屋交付原告，但是直到现在都未交给原告。原告并不知道江某某抵房款的事情，涉案房屋是从袁某某手里取得。被告表示对《商品房预售合同》第12页的印章无法确认其真实性，该份合同只在12页加盖了印章，没有加盖骑缝章。即使该份合同是真实的，该合同约定分期付款，原告也没有按照约定把剩余房款付清，存在实际违约。 2、原告提交2015年11月6日收据一张，证实由原业主袁某某的房屋变更为王某某和张亚露，房款是244544元。该收据上盖有被告的公章。被告质证后表示该份收据上“由原业主袁某某变更为张亚露、王某某，廖某2016.1.21”上述语句不应当出现在该收据上，而且“11-1-1404”也不应该出现在该收据上，该份收据应该是2015年11月6日出具给袁某某的，出具时是用蓝笔书写，是附写件第二联。在原收据上添加字，按照公司规定应当同样加盖印章才有效，这两处内容明显是后加的。 3、原告提交开票日期为2020年9月17日《新疆增值税电子普通发票》两张，证实原告缴纳涉案房屋2019年
及2020年暖气费，涉案房屋已经做过网签。原告实际2017年和2018年也交纳了暖气费，但因暖气费的票据只能打印两年的。被告对该份证据证明目的不认可，真实性需要庭后核实，关联性也无法认可，因为上述发票上显示是“石河子市团场石总场北泉天圣文都汇23栋1144号”房屋和原告提供的预售合同地址不是同一套房子。按照预售合同的约定，签订的房屋都是正式备案的，但是发票上的地址不相符合。 4、被告提交《天圣·文都汇客户特殊需求申请表》申请单两张及《工程抵款保留房源申请表》一张。其中《工程抵款保留房源申请表》抵款方姓名为江某某，房主业主姓名为袁某某，证实2015年11月5日将江某某工程款抵房11-1-1403号房屋，折后总价是244544元。日期为2015年11月13日《天圣·文都汇客户特殊需求申请表》证实袁某某申请将11-1-1403号房屋变更为11-1-1404号房，剩余35328元在交房时付清。在该份申请表下方备注：“此房只换一次，如果再换名或换房交变更费”。日期为2016年1月21日《天圣·文都汇客户特殊需求申请表》证实袁某某申请将11-1-1404转给了“我弟弟(王某某)”并写明“本人承诺只换名一次，如若再换名字要交换名费”。被告表示按照袁某某的承诺，换房需要交换名费和差价，而且差价至今没有人支付。原告对抵款方姓名为江某某的《工程抵款保留房源申请表》合法性、关联系、真实性均不予确认，江某某和袁某某之间的事情原告今天才知道。对于袁某某申请表予以认可，与原告提供的收据从房栋号
和已交款情况可以相互印证。原告从袁某某处获取了涉案房屋，申请换名为王某某的申请表印证了原告提交的证据。被告说的更名费，按照《天圣·文都汇客户特殊需求申请表》来看不能成立，从袁某某变更为原告不需要交变名费。关于剩余房款的问题，原告在2017年的时候多次要求交纳剩余房款，被告认为存在工程款发票的问题，不收原告的房款。原告愿意今天就把房款交给被告。
【一审法院认为】一审法院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告于2016年1月21日签订的《商品房预售合同》是否合法有效；二、涉案房屋能否交付；三、被告是否应当支付未按约交房的违约金4231元；四、被告是否应当承担暖气费损失4661.62元。
【二审上诉人诉称】天圣公司上诉请求：1.撤销原判第一、二项，改判驳回被上诉人原审诉讼请求；2.由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由:涉案房屋11-1-1403(后申请更换为11-1-1404)为工程抵款房源，其抵款方江某某、袁某某非常清楚房屋抵款后的办理流程，即需提供相应数额的工程款发票给上诉人后，才能办理抵款房屋的后续相关手续。被上诉人出示的《商品房预售合同》仅在最后一页加盖有上诉人的印章，没有加盖骑缝章，且上诉人因财务凭证被司法机关扣押，现无法证明该份《商品房预售合同》的真实性。即便《商品房预
王学兵 孙宁售合同》真实，合同约定了分期付款，现被上诉人没有按约付清剩余房款，故上诉人也不同意向被上诉人交付房屋。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《关于适用 时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
石河子市天圣房地产开发有限责任公司与王刚等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
新疆生产建设兵团第八师中级人民法院
民事判决书
(2021)兵08民终988号
当事人 上诉人(原审被告)：石河子市天圣房地产开发有限责任公司，住所地石河子市北泉镇上海路201-5号。
法定代表人：刘寿山，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张燕，新疆北和律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：王某某。
委托诉讼代理人：于海波，新疆双信律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：张亚露(王某某之妻)。
委托诉讼代理人：于海波，新疆双信律师事务所律师。
审理经过 上诉人石河子市天圣房地产开发有限责任公司(以下简称天圣公司)因与被上诉人王某某、张亚露房屋买卖合同纠纷一案，不服石河子市人民法院(2020)兵9001民初5214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人天圣公司的委托诉讼代理人张燕，被上诉人张亚露及其委托诉讼代理人于海波(暨被上诉人王某某的委托诉讼代理人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 天圣公司上诉请求：1.撤销原判第一、二项，改判驳回被上诉人原审诉讼请求；2.由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由:涉案房屋11-1-1403(后申请更换为11-1-1404)为工程抵款房源，其抵款方江某某、袁某某非常清楚房屋抵款后的办理流程，即需提供相应数额的工程款发票给上诉人后，才能办理抵款房屋的后续相关手续。被上诉人出
示的《商品房预售合同》仅在最后一页加盖有上诉人的印章，没有加盖骑缝章，且上诉人因财务凭证被司法机关扣押，现无法证明该份《商品房预售合同》的真实性。即便《商品房预售合同》真实，合同约定了分期付款，现被上诉人没有按约付清剩余房款，故上诉人也不同意向被上诉人交付房屋。
二审被上诉人辩称 王某某、张亚露辩称，袁某某是否欠上诉人发票，被上诉人并不清楚，但欠不欠发票与被上诉人无关。欠发票和用工程款来抵房款是两个法律行为，二者之间并无直接的关联性。用欠工程款发票作为不办理抵款房屋后续手续的抗辩事由没有合同依据，也没有法律依据。合同是否加盖骑缝章，法律并无强制性规定。如果上诉人内部有此规定，该规定对外不具有约束力。商品房预售合同的落款处加盖有公章，上诉人在原审中提出质疑，但未申请鉴定，故不能否认商品房预售合同落款处印章的真实性。被上诉人提交的收据、合同，还有暖气费的交款票据等互相印证，足以认定2016年1月21日商品房预售合同合法有效。对于剩余房款35328元的问题。被上诉人多次积极要求交付房款，甚至在原审中提出房款可以交至法院，现在也可以在两日内将35328元交至法院。请求驳回上诉，维持原判。
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