韩婷、林凯房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷 
【审理法院】湖北省武汉市中级人民法院 
【审理法院】何琳 陈坤湖北省武汉市中级人民法院 
【审结日期】2020.11.30 
【案件字号】(2020)鄂01民终9241号 
【审理程序】二审 
【审理法官】任文 
【审理法官】任文 
【文书类型】判决书 
【当事人】韩婷;林凯;叶立鹏;方玲燕;张涛 
【当事人】韩婷林凯叶立鹏方玲燕张涛 
【当事人-个人】韩婷林凯叶立鹏方玲燕张涛 
【代理律师/律所】宋媛湖北瑞通天元律师事务所;刘津龙湖北山河律师事务所;王黎湖北山河律师事务所 
【代理律师/律所】宋媛湖北瑞通天元律师事务所刘津龙湖北山河律师事务所王黎湖北山河律师事务所 
【代理律师】宋媛刘津龙王黎 
【代理律所】湖北瑞通天元律师事务所湖北山河律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【终审结果】二审维持原判二审改判 
【字号名称】民终字 
【原告】韩婷;林凯 
【被告】叶立鹏;方玲燕;张涛 
【本院观点】韩婷、林凯未提交聊天原件，本院对其真实性不予确认。叶立鹏与林凯、韩婷签订了两份《还建房买卖合同》，叶立鹏持有的合同除以补充协议方式对付款方式进行了变更外，两合同其余内容基本相同。 
【权责关键词】无效撤销代理实际履行合同约定有独立请求权第三人当事人的陈述证人证言证据交换新证据合法性质证诉讼请求简易程序开庭审理维持原判发回重审 
【指导案例标记】0 
【指导案例排序】0 
【本院认为】本院认为，叶立鹏与林凯、韩婷签订了两份《还建房买卖合同》，叶立鹏持有的合同除以补充协议方式对付款方式进行了变更外，两合同其余内容基本相同。两份合同均是双方当事人的真实意思表示，内容亦未违反法律、行政性法规的禁止性规定，均为有效。
叶立鹏称，因先签订的《还建房买卖合同》未填写签订时间，其要求林凯、韩婷将时间签订清楚，故才签订了第二份合同。结合付款时间、付款金额以及当事人的陈述，本院认为双方当事人实际履行的是叶立鹏持有的买卖合同。林凯、韩婷未依合同约定向叶立鹏支付房款，应承担相应的违约责任。一审法院判令韩婷、林凯向叶立鹏、方玲燕支付购房款327000元及资金占用期间的利息，与法有据，应予维持。    关于张志喜应否作为本案当事人参与诉讼的问题，林凯、韩婷并未举证证明其与张志喜为涉案房屋的共有人，亦未举证证明《收条》载明的房款已抵销，故林凯、韩婷主张应追加张志喜为本案当事人，无事实依据。一审法院并未遗漏当事人。林凯、韩婷将其持有的《还建房买卖合同》作为证据提交，但未在一审庭审中出示证据原件，庭后也未及时向一审法院提交原件。一审法院依照当事人提交证据予以认定，程序并无不当。    综上所述，韩婷、林凯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费6598元，由韩婷、林凯共同负担。    本判决为终审判决。 
【更新时间】2022-08-24 17:50:26 
【一审法院查明】一审法院认定事实：叶立鹏与方玲燕系夫妻关系，韩婷与林凯系夫妻关系。2018年9月10日，叶立鹏与韩婷签订《还建房买卖合同》，叶立鹏在“甲方"处签名捺印，韩婷、林凯在“乙方"处签名捺印，张涛在“公证人"处签名。张涛对上述合同无异议。韩婷、林凯辩称，其手中的《还建房买卖合同》没有“补偿协议"这项，并提交《还建房买卖合同》复印件为证。因韩婷、林凯未能提交合同原件予以比对，需承担举证不能的法律后果，故其上述辩称，一审法院不予采信。合同约定，叶立鹏将自有的位于武汉市汉阳区老关村沟北A95小区十二栋1401号房屋作价767000元卖予韩婷、林凯，房屋共有权人方玲燕同意叶立鹏处理房屋出卖相关事宜。合同补充协议约定，“签订合同生效后，乙方向甲方支付房屋首付款金额为24万元，双方约定在10月15日之前支付第二次房屋的房款为20万元，余下房屋的房款为327000元，双方约定在12月20日之前支付给甲方"。合同签订后，林凯于2018年9月11日向叶立鹏支付购房款240000元，韩婷于2018年10月12日向叶立鹏支付购房款200000元。案涉房屋于2019年9月12日由叶立鹏、方玲燕交付给韩婷、林凯。2018年9月20日，张涛向叶立鹏、方玲燕出具《收条》一张。收条载明，收到叶立鹏支付的房屋中介费20000元，并承诺督促韩婷收房后尽快付清余下房款，如韩婷未全面履行合同，愿意承担连带责任。韩婷、林凯辩称，案外人张志喜系叶立鹏的债权人，张志喜同意将其对叶立鹏的债权等
额与叶立鹏对韩婷、林凯的购房款债权进行抵销，之后则形成案涉房屋由韩婷、林凯和张志喜共有，韩婷、林凯不再差欠叶立鹏、方玲燕购房款，并提交《收条》为证。叶立鹏、方玲燕辩称，该收条只是一个指示付款的材料，并非债权转移。经审查，2019年2月23日，叶立鹏出具《收条》一张。收条载明：“今收到林凯、韩婷关于武汉市汉阳区老关村12栋1单元1401号面积90.23㎡房屋的购房尾款￥336500，此款打入张志喜光大银行卡本人予以认可。另：其中包含￥9500（物业杂费）"。庭审中，一审法院向韩婷、林凯核实是否向张志喜付款。韩婷、林凯称，没有向张志喜付款，因为该房屋系韩婷、林凯与张志喜共有，故未支付。一审法院通知案外人张志喜来院核实叶立鹏出具《收条》的相关情况。张志喜述称，其系叶立鹏的债权人，林凯、韩婷没有向其支付叶立鹏出具《收条》所涉金额，其也未与叶立鹏、林凯达成债权相互抵销的协议。一审法院认为，因韩婷、林凯未向张志喜付款，而收条内容文字意思表达以实际付款为前提，不能证明在未付款的情形下三方当事人达成了原两项债权债务抵销并形成新的债权债务（韩婷、林凯所主张的其与张志喜房屋共有）的协议，案外人张志喜亦表示不同意抵销，故2019年2月23日《收条》列明款项并未实际支付，韩婷、林凯主张的债权债务抵销无证据证实，一审法院不予采信。因韩婷、林凯未能按约支付购房款，遂引起本次诉讼。    案涉房屋系武汉市汉阳区江堤街老关村城中村改造后建造的还建房。
案涉房屋的拆迁安置权原系案外人贺春沙所有，后由贺春沙于2014年4月12日让渡给案外人周东华。周东华对拆迁房屋进行分户，将100㎡的还建面积分配给叶立鹏。叶立鹏于2014年4月12日与武汉市汉阳区江堤街老关村民委员会签订《集体土地房屋拆迁实物还建安置协议书》，于2018年8月30日签订《老关村还建房安置单》，选取包括案涉房屋在内的两套拆迁还建房。截至本案庭审，案涉房屋所在地块尚未办理使用权人为武汉市汉阳区江堤街老关村民委员会（现更名为武汉中坤投资集团有限公司）的国有土地使用权证。 
【一审法院认为】一审法院认为，叶立鹏与韩婷、林凯于2018年9月10日签订的《还建房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格遵守并切实履行。合同补充条款约定，“签订合同生效后，乙方向甲方支付房屋首付款金额为24万元，双方约定在10月15日之前支付第二次房屋的房款为20万元，余下房屋的房款为327000元，双方约定在12月20日之前支付给甲方"。该补充条款虽未对款项的支付年份予以约定，但结合合同的签订时间、合同上下文，可以认定双方约定的327000元尾款支付时间为2018年12月20日。现叶立鹏、方玲燕已按约交付案涉房屋，韩婷、林凯未能按约支付剩余购房尾款构成违约，故叶立鹏、方玲燕要求韩婷、林凯支付购房尾款327000元的诉请，一审法院予以支持。关于叶立鹏、方玲燕要求韩婷、林凯承担资金占
用期间利息损失的诉请。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故叶立鹏、方玲燕要求韩婷、林凯支付资金占用期间利息的诉请，一审法院予以支持，因双方对利率并无约定，应按银行同期贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于张涛承担连带责任的诉请。张涛向叶立鹏、方玲燕出具《收条》，承诺对购房款的支付承担连带责任。根据《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。故叶立鹏、方玲燕的上述诉请，一审法院予以支持。    依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、韩婷、林凯支付叶立鹏、方玲燕购房款327000元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；二、韩婷、林凯支付叶立鹏、方玲燕资金占用期间的利息（以327000元为本金，自2018年12月20日起至2019年8月19日，按银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至购房款付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决发生法律效力之日起十日内付清；三、张涛对第一、二项承担连带保证责任。如果韩婷、林
凯、张涛未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3299元由韩婷、林凯负担，张涛对上述3299元承担连带保证责任。    本案二审期间，韩婷、林凯、叶立鹏、方玲燕提交了证据，本院组织了证据交换和质证。韩婷、林凯提交了张志喜与林凯的聊天截图，并出示其持有的《还建房买卖合同》原件。叶立鹏、方玲燕认为韩婷、林凯提交的聊天截图不符合电子数据证据的形式要件，对真实性、合法性有异议；认为韩婷、林凯出示的《还建房买卖合同》不属于新证据，因与其持有的《还建房买卖合同》内容不一致，故对其真实性、合法性有异议。叶立鹏、林凯提交了《市国土规划局交易中心：2014年第11号公告土地揭牌》、《关于汉阳区墨子路××、芳草××街以南（××还××Ｈ1地块）用地项目的公示》，韩婷、林凯认为该证据不属于新证据，不发表质证意见。张涛经本院传票传唤，未到庭发表质证意见，应视为其对举证、质证权利的放弃。本院认为，韩婷、林凯未提交聊天原件，本院对其真实性不予确认。对叶立鹏、林凯提交的两份公示材料，本院对其真实性予以确认。一审法院向案外人张志喜核实叶立鹏出具《收条》相关情况所作的调查笔录，叶立鹏、方玲燕无异议，韩婷、林凯不予认可。对当事人二审争议的事实，本院结合证据认定如下：1、关于双方当事人各自持有的《还建房买卖合同》真实性
及实际履行哪份合同的问题。双方当事人均出示了其持有的《还建房买卖合同》原件，对合同落款处“叶立鹏、韩婷、林凯、张涛"签字，双方当事人均未提出异议，故本院对两份合同形式真实性予以确认。关于双方当事人实际履行合同的问题，本院在本院认为部分阐述。2、关于案涉房屋是否交付的问题，一审庭审时韩婷、林凯认可已交付，交付时间为装修许可证载明的2018年9月12日，本院予以确认。3、关于案外人张志喜对叶立鹏出具《收条》的相关陈述，韩婷、林凯虽然不予认可，但未提交证据证实其已依《收条》向张志喜付款，亦未举证证明其与张志喜共有房屋，本院对其异议不予采信。