刘海萍、玉林市柳和岛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
林萍老公【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷  商品房销售合同纠纷 
【审理法院】广西壮族自治区玉林市中级人民法院 
【审理法院】广西壮族自治区玉林市中级人民法院 
【审结日期】2020.03.28 
【案件字号】(2020)桂09民终413号 
【审理程序】二审 
【审理法官】钟荣李小莉钟平 
【审理法官】钟荣李小莉钟平 
【文书类型】判决书 
【当事人】刘海萍;玉林市柳和岛房地产开发有限公司 
【当事人】刘海萍玉林市柳和岛房地产开发有限公司 
【当事人-个人】刘海萍 
【当事人-公司】玉林市柳和岛房地产开发有限公司 
【代理律师/律所】黎汝鹏广西鸿州律师事务所;董育红广西胜涛律师事务所 
【代理律师/律所】黎汝鹏广西鸿州律师事务所董育红广西胜涛律师事务所 
【代理律师】黎汝鹏董育红 
【代理律所】广西鸿州律师事务所广西胜涛律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【字号名称】民终字 
【原告】刘海萍 
【被告】玉林市柳和岛房地产开发有限公司 
【本院观点】上诉人提供的证据一、二，与本院依职权调取的证据，来源真实，可作为认定事实的依据。上诉人刘海萍与被上诉人柳和岛公司订立的《玉林市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同履行。该法条内容为规定因出卖人原因未能办房产证买受人要求解除合同和赔偿损失的权利，并不是对于合同履行期限的延长，一审法院对诉讼时效计算并无不当，应当予以维持，对上诉人该主张不予支持。另案的起诉时间与诉讼时效起算时间不同，违约金计算期间不同，一审法院对于逾期完善设施违约金的数额判定标准与本案不同，不属于同院不同判，对上诉人该主张不予采信。 
【权责关键词】撤销违约金支付违约金不可抗力合同约定书证证据不足新证据质证诉讼请求维持原判诉讼时效 
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【本院查明】经本院审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。另查明，被上诉
人柳和岛公司曾于2016年间向上诉人刘海萍发出通知要求缴纳办证费用。涉案小区业主曾于2018年11月向玉林市住房和城乡规划建设委员会提出信访，要求被上诉人处理涉案小区交房、办理房产证、完善设施配套等相关问题，玉林市住房和城乡规划建设委员会针对上诉人提出的问题进行了答复。    经本院主持调解，双方无法达成一致。 
【本院认为】本院认为，上诉人刘海萍与被上诉人柳和岛公司订立的《玉林市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同履行。    关于逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题。上诉人主张被上诉人违约行为具有持续性，诉讼时效应从违约行为结束时开始计算，本院认为即使被上诉人违约行为具有持续性，但双方在合同中约定的逾期办证违约金属于一时性金钱债权，履行期限结束上诉人即知道自己权益受损，可要求被上诉人支付违约金，诉讼时效开始计算，超过诉讼时效则丧失胜诉权，对上诉人该主张依法不予采信。上诉人主张诉讼时效中断，理由如下，一是被上诉人曾向上诉人收取办证费用，二是上诉人向玉林市住房和城乡规划建设委员会提出信访要求解决涉案小区办证、完善基础设施等相关问题。诉讼时效的中断依债权人主张权利或者债务人同意履行义务而发生，从现有上诉人提供的证据看，没有证据显示上诉人在诉讼时效期间内向被上诉人或其它有关部门请求柳和岛公司承担支付逾期办证违约金的责任，没有证据表明柳和岛公司同意支付逾期办证违
约金，现有证据只是表明滨江公馆业主要求相关部门解决小区的办证、完善设施等相关问题以及柳和岛公司通知业主缴纳办证费用的情况，无证据证明上诉人请求被上诉人承担逾期办证违约金的诉讼时效有中断、中止的情形，故一审判决认定逾期办证违约金的请求已经超过诉讼时效并无不当，依法予以维持。上诉人认为诉讼时效起算应以办证时间届满加一年以后才计算诉讼时效，其所引用的法条为《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应于支持"，本院认为，该法条内容为规定因出卖人原因未能办房产证买受人要求解除合同和赔偿损失的权利，并不是对于合同履行期限的延长，一审法院对诉讼时效计算并无不当，应当予以维持，对上诉人该主张不予支持。虽然逾期办证违约金已超诉讼时效，但被上诉人至今仍然处于违约状态，上诉人仍有要求被上诉人履行协助办证义务的权利。    此外，上诉人主张被上诉人第一次开庭辩论终结前未提出诉讼时效抗辩，而后提出，一审法院予以采信属于程序错误。根据《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持……"的规定，被上诉人
虽在一审第二次开庭提出诉讼时效抗辩，也属于在一审期间提出，一审法院采信被上诉人诉讼时效抗辩程序合法。    关于逾期完善设施违约金的计算问题。双方在合同中对于该违约金是按日为单位计算，诉讼时效亦以日为单位分段计算，上诉人无证据证明诉讼时效存在中断、中止的情形，上诉人起诉之日往前推三年为诉讼时效期间，从诉讼时效起算至2017年涉案小区基本完善基础设施建设，一审法院根据实际情况酌情判决违约金支付并无不当，依法予以维持。此外，另案中涉案小区其他业主向一审法院提出过同样诉讼请求，上诉人主张一审法院存在同案不同判的情况，本院认为，另案的起诉时间与诉讼时效起算时间不同，违约金计算期间不同，一审法院对于逾期完善设施违约金的数额判定标准与本案不同，不属于同院不同判，对上诉人该主张不予采信。    综上所述，上诉人上诉无理，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费50元，由上诉人刘海萍负担。    本判决为终审判决。 
【更新时间】2022-08-24 19:16:37 
【一审法院查明】一审法院认定事实：2012年11月2日，刘海萍与柳和岛公司签订一份《商品房买卖合同》，约定，刘海萍向柳和岛公司购买滨江公馆14栋1单元602号房，总价款329872元。合同第十四条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水：在交房时达到使用条件；2、电：在交房时达到使用条件；3、电梯：在交房时达到使用条件；4、道路：在交房时达到使用条件。每逾期一日，出卖人向买受人支付已付房款万分之零点五的违约金，但违约金总额不超过已付房款的百分之五；第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内得到房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金；第二十条第7款约定，办理房屋产权费用由买受人承担。出卖人将协助买受人于房屋交接之日起720日内取得房屋产权证。如因买受人未交清办理房屋产权证所需费用和相关文件资料，或因办理房屋产权证的相关部门的原因，导致出卖人不能在前述期限内使买受人取得房屋产权证的，出卖人不承担逾期办证的违约责任。合同签订后，刘海萍向柳和岛公司支付了全部购房款。柳和岛公司于2014年1月24日交付商品房给刘海萍。交房时该房屋已安装了水表、电表及楼层电梯，上述设施均可以使用，但小区内的基
础设施没有按规划图完善，大部分路面还是泥路，搁放有木板供通行。2017年底柳和岛公司基本完善小区内的基础设施。刘海萍至今未取得房屋产权证。 
【一审法院认为】一审法院认为，刘海萍、柳和岛公司签订的《商品房买卖合同》是当事人双方的真实意思表示，合同内容未违反法律的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人均应依照合同约定享受权利、履行义务。    关于柳和岛公司逾期办理房屋产权证是否构成违约的问题。根据双方签订的合同第十五条、第二十条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案；逾期出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。出卖人将协助买受人于房屋交接之日起720日内取得房屋产权证。柳和岛公司交付房屋给刘海萍后，应在约定的期限即720天内协助刘海萍取得房屋产权证，但柳和岛公司至今没有协助刘海萍办理好房屋产权证，其并非刘海萍的原因造成，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。柳和岛公司未能按照合同约定履行其义务，已构成违约。刘海萍、柳和岛公司双方在合同中明确约定逾期办证违约金数额，刘海萍要求柳和岛公司支付的逾期办证违约金属一时性债权，从法定的期限届满之日的次日起，即应当知道其合法权利被侵害。根据合同约定，柳和岛公司应在2016年1月14日前协助刘海萍取得房屋产权证。逾期办证的违约金的诉讼时效自2016年
1月15日起算，诉讼时效至2019年1月15日届满。刘海萍提交的证据不能证明诉讼时效有中断、中止或延长的情形，故其起诉已经超过诉讼时效，依法丧失胜诉权。刘海萍要求柳和岛公司支付逾期办理房产证违约金已超诉讼时效，该院不予支持。    关于柳和岛公司是否应在一定时间办理房屋产权证的问题。该院认为，柳和岛公司不具有批准发放权利证书的权利，而房屋产权是否具备产权性质及何时发证属行政机关审查及做出，根据合同约定，柳和岛公司应履行的是交付具备办理产权证条件的相关手续的备案、协助刘海萍在一定期限内取得房屋产权证的义务。此外，办证请求权属于物权请求权，不适用诉讼时效。刘海萍要求柳和岛公司在一定时间办理权属证书不当，但柳和岛公司应履行协助刘海萍取得房屋产权证的义务。    关于柳和岛公司应否支付延期完善基础设施违约金的问题。该院认为，刘海萍与柳和岛公司在签订房屋买卖合同时，合同第十四条约定对水、电、电梯、道路在交房时“达到使用条件"，对该使用条件具体要求未明确，该条款属约定不明。柳和岛公司在交付房屋时，每户均已安装了水表、电表、楼层电梯，并能正常使用，应该确认已达到合同约定的“使用条件"，但当时小区道路是泥巴路，不方便通行，柳和岛公司在完善基础设施时存在瑕疵，柳和岛公司对此应承担一定的违约责任。刘海萍、柳和岛公司双方约定以日为单位累计计算违约金，应分段计算诉讼时效，在逾期完善基础设施的第一天起算诉讼时效期间，其他以此类推，
已超过诉讼时效的，不予保护。延期完善基础设施违约金的诉讼时效自刘海萍向该院主张权利之日（2019年8月19日）往前三年，即自2016年8月19日起计未超过诉讼时效。根据该案的实际情况，柳和岛公司应按刘海萍的主张酌情支付违约金1649元给刘海萍；柳和岛公司辩称其对小区内的基础设施在交房时已达到使用条件，柳和岛公司对该事实提供的证据不足以证实，刘海萍也不予认可，故柳和岛公司抗辩理由不成立，该院不予采信。    综上所述，刘海萍要求柳和岛公司支付逾期办理房产证的违约金已超诉讼时效，该院不予支持；刘海萍主张柳和岛公司协助刘海萍办理好房产证、柳和岛公司酌情支付延期完善设施的违约金的诉讼请求符合法律规定，该院依法予以支持，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、玉林市柳和岛房地产开发有限公司支付延期完善设施违约金1649元给刘海萍；二、玉林市柳和岛房地产开发有限公司应协助刘海萍办理好房屋产权证；三、驳回刘海萍的其他诉讼请求。一审案件受理费294元，减半收取计147元，由刘海萍负担122元，柳和岛公司负担25元。