朱普樱子与马可萍房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷 
【审理法院】江苏省南京市中级人民法院 
【审理法院】江苏省南京市中级人民法院 
【审结日期】2020.08.13 
【案件字号】(2020)苏01民终3024号 
【审理程序】二审 
【审理法官】夏海南徐聪萍涂甫 
【审理法官】夏海南徐聪萍涂甫 
【文书类型】判决书 
【当事人】朱普樱子;马可萍 
【当事人】朱普樱子马可萍 
【当事人-个人】朱普樱子马可萍 
【代理律师/律所】鲍菁北京大成（南京）律师事务所;吴玥北京大成（南京）律师事务所 
【代理律师/律所】鲍菁北京大成（南京）律师事务所吴玥北京大成（南京）律师事务所 
【代理律师】鲍菁吴玥 
【代理律所】北京大成（南京）律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【字号名称】民终字 
【原告】朱普樱子 
【被告】马可萍 
【本院观点】依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。朱普樱子的母亲全程参与案涉房屋买卖过程，朱普樱子对其母亲所作不愿出售房屋的意思表示亦未反对，应视为其对母亲意思表示的追认，故对其该项上诉意见，本院不予采纳。 
【权责关键词】追认违约金过错恢复原状支付违约金不可抗力合同约定新证据诉讼请求维持原判 
【指导案例标记】0 
【指导案例排序】0 
【本院查明】经审理查明，一审法院查明的案涉《房地产买卖中介合同》约定朱普樱子将其共有的案涉房屋出售给马可萍系笔误，一审法院已查明朱普樱子系案涉房屋的产权人，该房屋系其所有，并非与他人共有。一审法院查明的其他事实属实，本院依法予以确认。 
【本院认为】本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，马可萍、朱普樱子及中介方签订的《房
地产买卖中介合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应遵照履行。朱普樱子一方在合同签订后，于2019年2月26日即明确表示不愿出售案涉房屋，其行为构成根本违约，应承担相应违约责任。关于朱普樱子上诉提出其母亲作出不愿出售房屋的意思表示不能代表朱普樱子的意见，本院认为，朱普樱子的母亲全程参与案涉房屋买卖过程，朱普樱子对其母亲所作不愿出售房屋的意思表示亦未反对，应视为其对母亲意思表示的追认，故对其该项上诉意见，本院不予采纳。朱普樱子虽在2019年3月20日向中介方发出通知要求解除合同，但因其在2019年2月26日已经作出不再出售房屋的意思表示，马可萍亦在该日接收此意思表示，一审法院认定案涉合同系于2019年2月26日解除，并无不当。关于违约金数额，双方合同约定的违约金数额为总标的额的20%即41万元，因朱普樱子认为标准过高要求予以调整，一审法院综合双方合同履行情况、过错程度及马可萍实际损失，酌定朱普樱子向马可萍支付违约金15万元，并无不当，应予维持。    综上所述，朱普樱子的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费3300元，由上诉人朱普樱子负担。   
本判决为终审判决。 
【更新时间】2022-08-24 04:31:15 
【一审法院查明】一审法院认定事实：南京市鼓楼区的房产权利人为朱普樱子。2019年2月20日马可萍（买受方乙方）、朱普樱子（出售方甲方）及案外人（中介方丙方）签订了《房地产买卖中介合同》约定甲方将其共有的位于鼓楼区（建筑面积68.83平方米以下简称案涉房屋）出售给马可萍总价款为205万元;甲乙双方签约当日乙方支付甲方购房定金2万元;乙方于2019年3月1日支付甲方100万元用于办理案涉房屋解押手续此借款于过户后自动转为房款;如解押后因不可抗力致使合同不能履行甲方应在合同约定过户之日起三日内将100万元还给乙方;2019年3月30日前办理产权过户手续，过户成功后乙方支付甲方房款100万元。尾款3万元，在乙方已付清购房定金、首付款及余款后在甲方清空该房屋内所有户口，结清水、电、气、费等相关费用后与乙方交接房屋，由乙方支付给甲方。甲、乙双方无正当理由不履行合同的，应承担违约责任，按标的额20%计41万元作为违约金支付给守约方。    合同签订当日马可萍向朱普樱子支付购房定金2万元。2019年2月26日，中介人员与朱普樱子母亲的谈话录音中，朱普樱子母亲称“不能卖了……"、“我自己也晓得，是我违约我错了……"、“我女儿
她也不管的，合同也履行不了……"、“不能卖，搞得一塌糊涂，我也没办法拿出钱怎么办呢……卖肯定是卖不了的"等。在2019年2月26日中介公司人员和朱普樱子母亲胡小兰的聊天中，也表示出不卖案涉房屋的意思。    2019年3月11日，马可萍起诉朱普樱子房屋买卖合同纠纷一案被南京市浦口区人民法院立案受理，后该案被裁定移送至一审法院审理。2019年3月20日，朱普樱子向南京邦恒置业顾问有限公司发出通知书一份，称因中介方未能提供购房人的自然信息和，视为中介方故意隐瞒购房人信息，鉴于中介方未能履行中介服务机构应尽职责，未能与购房人达成有效沟通履行合同义务，正式通知中介方和购房人，即日起解除2019年2月20日签署的房地产买卖中介合同。 
【一审法院认为】一审法院认为马可萍、朱普樱子之间签订的《房地产买卖中介合同》是双方真实意思表示，并不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。通过2019年2月26日聊天及谈话录音可以认定朱普樱子在当日明确表示不再出售案涉房屋，实质即要求解除合同，马可萍收到该意思表示，由此可以确认双方于2019年2月20日签订的《房地产买卖中介合同》于2019年2月26日即发生法律效力。合同解除后朱普樱子
应当将已收取的定金2万元予以退还。关于违约金。虽然合同约定甲、乙一方无正当理由不履行合同的，按标的额20%计41万元作为违约金支付给守约方，马可萍虽自愿将该标准调整为20万元，但朱普樱子认为该标准过高并申请予以调整，综合全案情况及马可萍所举证据一审法院酌定朱普樱子支付马可萍违约金15万元。    一审法院据此判决：一、原告马可萍与被告朱普樱子于2019年2月20日签订的《房地产买卖中介合同》于2019年2月26日解除;二、被告朱普樱子于本判决生效之日起十日内向原告马可萍退还定金2万元;三、被告朱普樱子于本判决生效之日起十日内向原告马可萍支付违约金15万元；四、驳回原告马可萍的其他诉讼请求。    本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 
【二审上诉人诉称】朱普樱子上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。一审法院认定上诉人系案涉房屋共有权人错误，上诉人系唯一的权利人。一审法院认定合同解除原因错误，事实上是被上诉人马可萍打电话给上诉人母亲，称要推迟交房款。上诉人母亲感觉被上诉人没有诚意，才联系中介员工商谈，告知不再出售房屋。2、一审法院对法律关系认定错误。上诉人与上诉人母亲之间并无委托关系，故上诉人母亲提出的不再出售房屋行为不能代表上诉人。中介公司的居间行为存在重大瑕疵。中介公司员工在明
知上诉人母亲未取得授权，且明明可以联系上诉人的情况下故意绕开上诉人，而将偷拍到的上诉人母亲不利证据提供给被上诉人，并带人对上诉人母亲进行威胁、谩骂，对上诉人及其母亲身心造成损害。中介公司的居间行为应对合同解除承担很大一部分责任。3、一审法院判决上诉人承担15万元违约金明显不公。案涉合同系因被上诉人的先违约行为造成的，且即使如一审法院认定的案涉合同在2019年2月26日解除，损失计算至2月26日，损失也达不到15万元之多。4、一审法院认定的合同解除时间有误，上诉人系在3月20日向中介公司发出书面解除通知，一审法院认定解除时间为2月26日有误。    综上所述，朱普樱子的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 
朱普樱子与马可萍房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
江苏省南京市中级人民法院
民事判决书
(2020)苏01民终3024号
当事人    　上诉人（原审被告）：朱普樱子。
    　委托诉讼代理人：鲍菁，北京大成（南京）律师事务所律师。
    　委托诉讼代理人：吴玥，北京大成（南京）律师事务所实习律师。
    　被上诉人（原审原告）：马可萍。
审理经过    　上诉人朱普樱子因与被上诉人马可萍房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初9531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
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二审上诉人诉称    　朱普樱子上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。一审法院认定上诉人系案涉房屋共有权人错误，上诉人系唯一的权利人。一审法院认定合同解除原因错误，事实上是被上诉人马可萍打电话给上诉人母亲，称要推迟交房款。上诉人母亲感觉被上诉人没有诚意，才联系中介员工商谈，告知不再出售房屋。2、一审法院对法律关系认定错误。上诉人与上诉人母亲之间并无委托关系，故上诉人母亲提出的
不再出售房屋行为不能代表上诉人。中介公司的居间行为存在重大瑕疵。中介公司员工在明知上诉人母亲未取得授权，且明明可以联系上诉人的情况下故意绕开上诉人，而将偷拍到的上诉人母亲不利证据提供给被上诉人，并带人对上诉人母亲进行威胁、谩骂，对上诉人及其母亲身心造成损害。中介公司的居间行为应对合同解除承担很大一部分责任。3、一审法院判决上诉人承担15万元违约金明显不公。案涉合同系因被上诉人的先违约行为造成的，且即使如一审法院认定的案涉合同在2019年2月26日解除，损失计算至2月26日，损失也达不到15万元之多。4、一审法院认定的合同解除时间有误，上诉人系在3月20日向中介公司发出书面解除通知，一审法院认定解除时间为2月26日有误。