房地产行政管理!朱程合肥市房地产管理局产权处
当前许多楼盘在底层与基础之间都设计了所谓的!架空层"#楼盘竣工后这些架空层多被开发商改造成车库$车位%单独租售#因此出现了开发商将楼盘的住宅与架空层分别出售而!双重获利"的现象&在许多城市#住宅区内的车位能卖到几万甚至十几万元#巨大的经济利益使架空层产权归属问题尖锐地摆在开发商和小区业主之间#由此引发的诉讼纠纷此起彼伏&
由于我国目前还没有专门规范建筑区分所有权方面的法律#诸如!架空层产权归属"等争议#还无法从现行的法律’法规中到明确的解决方案&在分析此类利益冲突时#我们只能借助于法律$尤其是物权法%原理’制度去规范#力求能够平衡各方权益&一’何谓!架空层"
从建筑工程专业角度定义#所谓架空层是指建筑室内地坪以下基础回填土以上的三维空间#当该空间可供人利用时#架空层也可被称为!地下室"或!半地下室"&建筑工程中架空层的基本作用是防止建筑底层地坪回潮#即防潮是架空层的本体功能&随着建筑工程技术的发展#架空层的角有了很大的变化#架空层从原先单一防潮的封闭空间变为四周设置门窗#可供人出入#兼有仓储甚至停车功能的综合三维体&目前#开发实践中被用作车库$车位%使用的架空层#根据是否具备合法规划手续又可分为两类(一类是开发商履行了合法的规划报建手续#建筑物的架空层被明确规划为车库用途&根据相关车库设计规范标准#这类架空层的设计施工有较高的消防’照明’排水’通行要求#竣工验收后被认定为合法车库#其水平投影面积全部记入规划许可证#成为
区分所有建筑物总建筑面积的一部分)另一类是开发商未履行合法的规划报建手续#建筑物竣工后#架空层被私自改作车库&这类架空层既没有作为车库用途的报建手续#通常又不具备车库的消防安全设施#不能被依法确权为车库&在建筑规划报建过程中#这类架空层若层高超过!$!米#其水平投影面积全部记入规划许可证)若层高不超过!$!米#则水平投影不记算建筑面积&
二’解决架空层产权归属纠纷的基础理论
解决架空层产权归属问题#涉及到物权法领域中一个重要的制度**
房屋产权
*建筑区分所有权制度&所谓建筑区分所有权#是指由区分所有建筑物的专有部分所有
房屋架空层
产权归属研究
房地产行政管理
权!公用部分持分权以及因共同关系所生的成员权所共同构成的特别所有权"建筑区分所有权是一种不同于普通所有权的权利#是由专有权!共有权及成员权三种要素复合而成的复合性所有权"在这三种要素中#专有权具有主导性地位#因为区分所有权人之专有权的取得!转移!灭失同时意味着其公用部分持分权和成
员权的取得!转移和灭失#并且专有权的大小决定了公用部分持分权和成员权的大小"公用部分所有权具有从属于专有权和不可分割的性质#一般地#除区分所有权人依据专有权独占的专有部分之外#建筑物的其他部分以及设施!设备#都属于区分所有人共有权的标的"而区分所有权人的成员权#则是建立在建筑区分所有权之财产权利基础上的具有身份权性质的权利"这种社员权主要表现为建筑区分所有权人可以组成区分所有权人会议$业主大会%#决定有关建筑区分所有权行使!分配!管理等事宜"
运用建筑区分所有权理论解决架空层权属纠纷#最关键的是合理界定建筑物专有部分和公用部分的范围"建设部(%%#年颁布的&商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则$试行%’$以下简称&规则’%在确定商品房销售面积时运用建筑区分所有权理论#对住宅区分所有权的专有部分和公用部分作了具体的量化规定#具有较强的操作性#可以用来解决架空层产权归属纠纷"
&规则’第七条第二款指出()商品房各套$单元%之间的分割墙#套$单元%与公用建筑空间之间的分割墙以及外墙$包括山墙%均为公用墙#公用墙墙体水平投影面积的一半记入套内墙体面积)*#&规则’根据商品房销售和产权登记实务#将商品房销售面积分为套内建筑面积和分摊公用建筑面积两部分#其中套内建筑面积相当于区分建筑物的专有部分#分摊公用建筑面积则是区分建筑物的公用部分"套内建筑面积由套内使用面积!套内墙体面积和阳台建筑面积组成+分摊公用建筑面积又可细化为两部分#一是电梯井!楼梯间!垃圾道!变电房!设备间!公共门厅和过道!地下室!值班室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房等建筑面积#但是已作为独立使用空间销售或出租的地下室!车棚等#不记入公用建筑面积#作为人防工
程的地下室也不记入公用建筑面积+二是套$单元%与公用建筑空间之间的分割墙以及外墙$包括山墙%墙体水平投影面积一半"分摊公用建筑面积通过分摊系数记入商品房销售面积并载入产权证书"
三!架空层产权归属纠纷的解决规则
根据上述对架空层的专业定义及区分所有权的理论分析#针对架空层的不同情况#依次进行权属认定"
(!单纯防潮功能的架空层产权归属"这类架空层层高多在#"公分左右#四周封闭#不能供人出入使用#又称(防潮层*"无论从构造上还是从利用价值上看#防潮层均不具备独立性特征#不属于建筑区分所有权的专有部分"依据建筑区分所有权理论#此类架空层应和电梯井!楼梯道等一起归入建筑物的公用部分#成为建筑区分所有权中公用权之标的"所以#这类架空层产权应属于全体业主#对该部分的使用由全体业主大会决定"事实上#由于这类架空层本身并无太大的经济价值#业主与开发商很少为此发生产权纠纷"
!!履行了合法的规划报建手续明确作为车库建设的架空层产权归属"这类架空层符合规划要求#具备设计施工规范条件#竣工验收合格后依法可以办理产权证书#具有构造上的独立性和完全独立的经济效用#符合建筑区分所有权专有部分的构成要件#应为可以单独出售的单元"从&规则’(已作为独立使用空间销售或出租的地下室!车棚等#不记入公用建筑面积*的规定来看#该类架空层也应属于建筑物的独立专有部分"从建筑区分所有权人$购房者%的角度来看#由于该类架空层面积未分摊记入商品房销售面积#建筑区分所有权人购房时未对该部分支付价金#依法不享有相应的产权"所以#本着(谁投资谁所有*的原则#开发商对
该类架空层享有独立产权#其处分行为不会构成(双重获利*"建筑区分所有权人或第三人要使用该类架空层#必须另外支付相应的价金"
)!未履行合法的规划报建手续#私自改造为车库使用的架空层产权归属"这类架空层产权关系最复杂#也最容易产生纠纷"
首先#从开发商出售此类架空层的行为效力来分析"根据我国现行法律的规定#房地产销售的标的物必须是符合城市建筑规划许可并经竣工验收合格的建筑物或构筑物"而这类架空层既没有履行合法的规划报建手续$指作为车库建设的手续%#又达不到车库工程的设计!施工标准#竣工后通常情况下也不可能按照车库标准验收"所以#开发商按照车库出售这类架空层的行为#与国家法律强制性规范相抵触#应为
房地产行政管理
无效民事行为$
其次#从建筑区分所有权理论的角度来看$不论开发商意图将此类架空层改造成什么#客观上该架空层均不能单独被处分#即没有独立的经济价值#其只能依附于整栋建筑物并为之服务$所以#这类架空层不属于建筑区分所有权的专有部分#只能是建筑物的公用部分$
再次#以!规则"的相关规定来佐证$当架空层层高超过!&!米水平投影计算建筑面积时#根据!规则"之&已作
为独立使用空间销售或出租的地下室%车棚等#不记入公用建筑面积’的规定#我们作反向解释#即不能独立销售或出租的地下室%车棚等要记入公用建筑面积$既然该部分面积记入公用建筑面积并通过公摊系数分摊到商品房销售面积中#那么建筑区分所有权人(购房者)买房时是为此支付了对价的#理应获得该类架空层的产权(共有权)$事实上#在产权登记时该部分面积也是被记入产权证书中的#成为建筑区分所有权人房屋建筑面积的一部分$显然#此时开发商出售架空层产权的行为属不折不扣的&无权处分’$最后#依据民事诉讼法举证责任原则来判断$&谁主张#谁举证’是我国民事诉讼基本举证原则#因此作为原告方的业主必须能够证明&架空层建设成本包含在房价里’的诉讼主张$如上所述#当架空层层高超过!&!米计算建筑面积时#原告可以依据!规则"的规定#通过调取房屋测绘部门出具的!房屋面积测绘成果表"完成举证责任$但是#实践中开发商建造这类架空层通常不会让层高超过!&!米#所以此时原告不能通
过上述途径完成证明责任$这种情况下#原告既没有相关建设工程造价资料#又无法确定开发商的合理获利空间#因此几乎证明不了其诉讼主张$然而基于现代民法公平正义的理念#我国民事诉讼法律也规定了&举证责任倒置’制度#即&我主张#你举证’#如最高法院颁布的!关于民事诉讼证据的若干规定"就明文列举了八种举证倒置情形$鉴于这类纠纷的证明特性#无论从举证可能性还是从保护弱者的方面考虑#都应将证明责任倒置给开发商$另外#从拟订中的!物权法(草案)"关于区分所有建筑物专有部分的一般规定来看#草案也要求开发商承担享有产权的证明责任$当开发商完成举证责任时#此类架空层的产权自然应推定属于建筑区分所有人公用$
综上所述#这类架空层的产权应属于全体业主#对该部分的使用由全体业主大会决定$
*%作为人防工程的地下室产权归属$出于国防安全的考虑#有时城市规划会要求开发商建设某些建筑时必须建造地下室作为人防设施#开发商如不能建设则要交纳相应的价金作为人防工程易地建设的补偿#这是开发商的法定义务$而根据!规则"之&作为人防工程的地下室不记入公用建筑面积’的规定#建筑区分所有权人(购房者)购房时未对该部分支付价金#依法不享有相应的产权$所以#作为人防工程的地下室产权既不属于开发商也不属于全体业主#从国防安全角度考虑#应属于国家所有$
王淑娟+责任编辑