秦宇君、丁峰房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷 
【审理法院】河南省郑州市中级人民法院 
【审理法院】河南省郑州市中级人民法院 
【审结日期】2020.06.17 
【案件字号】(2020)豫01民终4401号 
【审理程序】二审 
【审理法官】王燕燕谢宏勋陈涛 
【审理法官】王燕燕谢宏勋陈涛 
【文书类型】判决书 
【当事人】秦宇君;丁峰;张石头;赵金凤;郑州众安置业有限公司;李跃克;曹淑洁;张瑞莹;王轶帆;许阳;刘洪建;冯梅;胡志刚;闫亚利 
【当事人】秦宇君丁峰张石头赵金凤郑州众安置业有限公司李跃克曹淑洁张瑞莹王轶帆许阳刘洪建冯梅胡志刚闫亚利 
【当事人-个人】秦宇君丁峰张石头赵金凤李跃克曹淑洁张瑞莹王轶帆许阳刘洪建冯梅胡志刚闫亚利 
【当事人-公司】郑州众安置业有限公司 
【代理律师/律所】张伟河南国基律师事务所;贺璐璐河南国基律师事务所;瞿军北京市京师（郑州）律师事务所;支薇北京市京师（郑州）律师事务所 
【代理律师/律所】张伟河南国基律师事务所贺璐璐河南国基律师事务所瞿军北京市京师（郑州）律师事务所支薇北京市京师（郑州）律师事务所 
【代理律师】张伟贺璐璐瞿军支薇 
【代理律所】河南国基律师事务所北京市京师（郑州）律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【终审结果】二审维持原判二审改判 
丁海峰妻子
【字号名称】民终字 
【原告】秦宇君;丁峰;张石头;赵金凤;李跃克;曹淑洁;张瑞莹;王轶帆;许阳;刘洪建;冯梅;胡志刚;闫亚利 
【被告】郑州众安置业有限公司 
【本院观点】上诉人秦宇君、丁峰与被上诉人众安置业提交的证据，因与本案诉讼请求关联性不足，本院不予审查认定。上诉人秦宇君、丁峰、张石头、赵金凤与被上诉人众安置业签订《〈开元盛世〉团购认购协议书》是双方当事人的真实意思表示，根据认购协议书中约定预计开工、预计竣工时间，以及本项目的规划、户型及户型面积均以政府部门最终审批为准，如有变更另行通知等内容，可以说明双方签订认购书时，真正的商品房买卖行为尚未发
生，仍处于商品房买卖行为成立前的阶段，即使双方当事人完全履行了商品房认购书，仍需双方另行签订商品房预售合同或者商品房销售合同。 
【权责关键词】无效撤销代理违约金支付违约金不可抗力证据不足新证据关联性质证诉讼请求变更诉讼请求驳回诉讼请求维持原判发回重审执行 
【指导案例标记】0 
【指导案例排序】0 
【本院认为】本院认为，上诉人秦宇君、丁峰、张石头、赵金凤与被上诉人众安置业签订《〈开元盛世〉团购认购协议书》是双方当事人的真实意思表示，根据认购协议书中约定预计开工、预计竣工时间，以及本项目的规划、户型及户型面积均以政府部门最终审批为准，如有变更另行通知等内容，可以说明双方签订认购书时，真正的商品房买卖行为尚未发生，仍处于商品房买卖行为成立前的阶段，即使双方当事人完全履行了商品房认购书，仍需双方另行签订商品房预售合同或者商品房销售合同。双方签订的商品房认购书是预约合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，独立有效，对双方均具有法律约束力。  依照认购协议书
的约定，双方当事人负有就合同具体内容继续磋商，并在将来一定的期限内根据认购书的条款善意继续磋商、洽谈商品房买卖的具体事宜的义务。本案中，众安置业以项目所在地政府规划调整、地价上涨、精装修等重大不可抗力影响为由，于2019年1月2日在《东方今报》上发出关于解除《〈开元盛世〉团购认购协议书》的“公告"，而此“公告"为众安置业明确表示不再按照原认购协议签订商品房买卖合同的意思表示，双方的预约合同无法继续履行，法院并不能强制要求双方协商签订书面商品房买卖合同。众安置业解除预约合同行为的法律后果和责任，双方可另行解决。秦宇君、丁峰、张石头、赵金凤要求确认众安置业于2019年1月2日在《东方今报》A04版上刊登的解除合同的“公告"无效的诉讼请求，法律依据不足。关于秦宇君、丁峰、张石头、赵金凤要求众安置业赔偿违约损失的诉讼请求，因该项诉讼请求是未交房的违约责任，而双方所签订的认购协议书是预约合同，该请求的依据不足，不予支持。关于秦宇君、丁峰、张石头、赵金凤上诉期间新增加的诉讼请求，参照《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定，众安置业不同意一并审理裁判，本院二审不予处理，双方可另行解决。  综上所述，秦宇君、丁峰、张石头、赵金凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下