文/任泽平团队 任泽平 白学松 周里鹏 柴柯青 《中国房地产金融》专栏作家
1.1城市是支撑中国经济高质量发展的主要平台
2006年“城市”第一次出现在中央文件中，2013年以来中央要求把城市作为推进国家新型城镇化的主体形态。2021年《“十四五”规划纲要》则对我国不同发展阶段的各能级城市提出了具体规划要求，“要优化提升京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游五大城市；发展壮大山东半岛、粤闽浙沿海等城市；培育发展哈长、辽中南等城市。”2022年3月，国家发改委印发《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》提出积极推进京津冀协同发展，有序推进粤港澳大湾区建设，提升长三角一体化发展水平。城市发展可划分为雏形发育期、快速发育期、趋于成熟期、成熟发展期四个阶段，经历了从单级城市、都市圈到城市的演变。国际公认的世界级城市有以纽约为核心的美国东北部大西洋沿岸城市、以芝加哥为核心的五大湖城市、以东京为核心的日本太平洋沿岸城市、以伦敦为核心的英伦城市等。回顾近300年现代化的历史，全球经历了
中国城市发展潜力排名：
2022长三角、珠三角领先
2022年中国城市发展潜力排名：长三角、珠三角房地产
投资潜力指数遥遥领先，其次是京津冀、长江中游、成渝城
市，之后是山东半岛、粤闽浙沿海、中原城市等。
城市发展可划分为雏形
发育期、快速发育期、趋
于成熟期、成熟发展期四
个阶段，经历了从单级城
市、都市圈到城市的演
变。
三次城市化浪潮：第一次是核心大城市兴起，随着工业化的进行，大量农村劳动力涌入新兴城市；第二次是都市圈形成，一些产业因城市转型、成本等因素转移到大城市周边的中小城市；第三次是城市形成，通过各级城市间的交通和物流，形成庞大的立体城市网络，区域总体实力、国际竞争力全面提高。
1.2 中国城市发展潜力榜单
城市是高度一体化和同城化的城市集，我们从“需求+供给”两个层面分21个指标研究2022年中国19
个城市发展潜力。长三角、珠三角房地产投资潜力指数遥遥领先，其次是京津冀、长江中游、成渝城市，之后是山东半岛、粤闽浙沿海、中原城市等。
长三角、珠三角人口增量、经济规模居前，产业创新实力领先，GDP、A+H股上市公司数量和专利授权量合计分别占全国的29.1%、74%和68%。从人口看，珠三角、长三角近五年常住人口年均增量居首，而哈长、辽中南人口则负增长。从经济规模看，2021年长三角以超过20万亿元的成绩一骑绝尘，珠三角、京津冀、长江中游紧随其后，其中五大城市GDP合计53.8万亿元，占全国的47%。从产业创新看，长三角、珠三角依旧占据绝对领先地位，A+H股上市公司数量和专利授权量均居全国前两名，五大城市合计分别占全国的74%和68%。
2.中国五大最具发展潜力城市
2.1 长三角城市：崛起的世界第六大城市
长三角城市经济综合实力最强，足有八城跻身中国GDP“万亿俱乐部”，“一超二特三大”的城市格局最为合理。长三角地区是我国产业体系最完备、城镇化基础最好的区域之一，其综合实力突出，在中国19个城市中是唯一进入世界前六大城市的超大型城市。从战略规划看，长三角城市概念提出早，定位高。1982年，“以上海为中心建立长三角经济圈”的设想正式提出。2019年，《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》印发，规划范围为苏浙皖沪四省份的
27个城市为中心区。2021年长三角城市GDP合计27.6万亿元，在全国占比24.1%。长三角土地面积22.5万平方公里，常住人口1.65亿人。其中，上海、苏州、杭州、宁波等8城GDP 超万亿。城市层级方面，长三角呈现出“一超二特三大”的格局，体现了“龙头城市-中心城市-区域中心城
市-中小城市”这一层次合理、结构清晰的城市体系。其中，上海城区人口超过了2000万，是长三角唯一的超大城市；南京和杭州城区人口均超过600万，处于特大城市行列。
长三角产业优势集正在加速形成，各城市正发挥产业优势，深入创新驱动战略、推进科技水平提升，并
打造优势产业链。长三角在集成电路、生物医药、人工智能和新能源汽车等战略产业和先进制造业在全国已形成优势集，在全球价值链中的地位也在提升。2021年长三角集成电路产业规模占全国58.3%，生物医药和人工智能产业规模均占全国约1/3、新能
源汽车产量占全国38%，并规划设立芜湖数据中心等算力集。具体来看，上海凭借创新能力强、服务业发展水平高、科技人才集聚优势稳居核心地位。苏州以紧挨上海的区位优势，深化与上海的对接，制造业基础雄厚、门类齐全、企业众多。杭州是我国民营经济最活跃的区域之一，2021年民营经济占GDP比重达61.3%。但长三
角地区由于发展条件、基础的相似，造成了趋同的产业结构，容易引发“过度竞争”。长期以来，三省一市都试图打造世界制造业基地，如南京和宁波在产业定位中都有“建设先进制造业基地”的表述。且许多城市都选择汽车、石化和电信作为重点发展产业，
大力发展创意产业园、物流园区等项目，这将导致短期难以形成协同效应。
2.2 珠三角城市：创新创业高地，携手港澳建设粤港澳大湾区
珠江三角洲城市受惠于改革开放巨大红利，毗邻港澳“拼船出海”，打造国际一流湾区和世界级城市。珠三角拥有广东70%的人口，却创造着全省85%的GDP，是亚太地区最具活力的经济区之一。珠三角城市包括广州、深圳、珠海、佛山、东莞等9市。独拥广州、深圳两座一线城市。改革开放以来，广东省收获城镇化新契机，借经济体制改革与对外开放格局的东风，吸引了资金、人才、技术等生产要素聚集。2021年，珠江三角洲城镇人口7860.6万人，城镇化率高达87.5%，是中国城镇化率最高的城市。2021年经济总量超10万亿元，占全国的8.79%；近五年常住人口年均增量超300万，为城市最高。珠三角城市地位的持续提升，离不开重重规划下的城市合理融合、创新发展。2015年广东省政府编制《珠江三角洲全域规划（2014-2020）》，确立了珠三角城市的定位和发展目标。2019年2月，《粤港澳大湾区发展规划纲要》印发，真正把珠三角9市与港澳紧紧联系在一起。
近五年来，广东省“一核一带一区”战略统领，以广州、深圳为双引擎推进深度一体化，并将重点打造粤东粤西沿海产业，与珠三角沿海地区串珠成链，形成沿海经济带，构建破解发展上限的推手。具体来看，目前广深佛莞智能装备集、广佛惠智能家电集等多个先进制造业集持续发展壮大。以新能源汽车为例，比
亚迪、小鹏汽车推动广东省汽车产量
创历史新高，广州、佛山、肇庆也已
具备打造国际级智能汽车产业集的
硬实力。深圳则从1979年人均GDP
不足香港1/11的小渔村，到2018年
GDP超过香港成为活力四射的一线
城市。深圳产业外溢甚至拉动了东莞
的电子信息产业升级，以华为为首的
电子信息产业链纷纷从深圳向东莞延
伸，2021年实现了东莞迈入“万亿
GDP俱乐部”。当前，珠三角城市
面临着新旧动能转换，优质公共资源
补充的挑战。第一，珠三角城市发
展得益于20世纪80-90年代的两次产
业大转移，以劳动密集型为主。除深
圳外，其余城市仍亟需将产业由机械
制造、纺织等中低端制造业向金融、
新能源等转化，完成新旧动能转换。
第二，优质公共服务资源短缺已成为
制约珠三角发展的瓶颈，教育及医疗
条件整体需向京沪看齐发展。
2.3 京津冀城市：打造以首都为核心
的世界级城市
京津冀同为京畿重地，濒临渤海，
背靠太岳，携揽“三北”、东北和西
北，战略地位十分重要。近年不断强
化顶层设计，把握住“疏解北京非首
都功能”的核心发展战略，打造以首
都为核心的世界级城市、区域整体
协同发展改革引领区、全国创新驱动
经济增长新引擎。京津冀城市包括：
北京，天津，河北省石家庄、唐山、
保定、廊坊、秦皇岛等13市。土地
面积合计22.2万平方公里，占全国的
2.3%；2021年经济总量9.78万亿元，
占全国的8.6%；常住人口约1.1亿人，
占全国的7.8%。
京津冀协同发展战略的核心是有
序疏解北京非首都功能，优化区域内
的经济发展空间，培养经济和社会发
展的共生极。近年来，北京作为京津
冀城市的“一核”，北京“大城市病”
问题初步得到缓解，其首都核心功能
明显优化。大气质量显著改善，2021
年PM2.5年均浓度33微克/立方米，
较2013年下降63%。天津拥有北方
最大的综合性港口，制造业基础雄厚，
与北京形成“双城”联动。在城市中，
天津的未来定位是“全国先进制造研
发基地、北方国际航运核心区、金融
创新运营示范区、改革开放先行区”。
产业方面，天津滨海-中关村科技园
聚焦于智能科技、生命大健康、新能
源新材料、科技服务业。河北省自然
资源丰富，劳动力相对充裕，产业基
础较好，具有广阔的发展空间。京津
冀城市待解决的发展难题是“城镇
规模等级不合理，发展不平衡明显”。
石家庄、唐山等次中心与沧州、衡水
等节点城市与中部核心区的联动仍较
弱，高能级城镇带动效果不佳。相对
于长三角城市均为中等以上城市的
结构，京津冀I型及以上大城市数量
较少。同时高级生产要素仍持续向中
心城市集聚，要素流动待合理化。因
此，2021年《北京“十四五”规划》
也提出了推动北京城市副中心和河北
雄安新区两翼齐飞，建设以首都为核
心的世界级城市的最新要求。
2.4 长江中游城市：依托黄金水道，
构建中部崛起的战略支撑带
长江中游城市土地面积合计
32.6万平方公里，是中国面积最大的
城市，常住人口总量达1.1亿人。长江中游城市承东启西、连接南北，是依托黄金水道推动长江经济带建设、中部地区崛起的主要力量。长江中游城市以武汉、长沙、南昌为“三核”，武汉、环长株、环鄱阳湖都市圈为主体形成的特大型城市。拥有湘江新区、赣江新区等国家级高新技术产业开发区、经济技术开发区、新型工业化产业示范基地，2021年经济总量9.7万亿元，占全国的8.5%，其中武汉、长沙均已迈入“万亿俱乐部”。从战略规划看，长江中游城市是推动长江经济带发展、促进中部地区崛起的重点区域。2015年发改委印发《长江中游城市发展规划》，将长江中游城市定位为中国经济新增长极、中西部新型城镇化先行区、内陆开放合作示范区。2022年发改委印发《长江中游城市发展“十四五”实施方案》，提出长江中游城市是推动长江经济带发展、促进中部地区崛起、巩固“两横三纵”城镇化战略格局的重点区域。
三省合力打造“三核三圈多节点”格局，构建区域协同创新高地。长江中游城市山水相连、人文相亲，自古经贸往来密切，拥有良好的协同发展基础。产业方面，长江中游城市将充分发挥人才、科教及产业优势，依托武汉东湖、长株潭、鄱阳湖国家自主创新示范区，合力打造全球有影响力的创新示范区；夯实提升工程机械、电子信息、汽车等现有优势产业，打造世界级产业集；加快发展生物医药、航空航天、智能制造等新兴产业集；以“三走廊”构建对接为纽带，推进湖北省光谷科技创
新大走廊、湖南省湘江西岸科技创新
走廊、江西省赣江两岸科创大走廊在
“光芯屏端网”、大健康、生物医药
等产业的合作。长江中游城市的中
心城市武汉在该区域的辐射能力弱
于京津冀、长三角、珠三角等城市
的中心城市，且长江中游城市第三
产业比重过低。2021年第三产业增
加值占比仅为51%，远低于京津冀、
长三角的67%、57%，会导致城市聚
集效应难以发挥。
2.5成渝城市：培育中国经济增长
“第四极”
唱好成渝合作“双城记”，逐
渐推进成渝城市一体化发展，打造
我国高质量发展的重要“第四增长
极”。成渝城市近三年GDP年均
增速8.4%，为五大城市最高；处于
全国“两横三纵”城市化战略格局沿
长江通道横轴和包昆通道纵轴的交会
地带，战略地位突出，发展潜力大。
成渝城市主要包括：重庆27个区
（县）和2个区（县）的部分地区，
四川省的成都、自贡、泸州、德阳、
绵阳等16市。2021年经济总量约7.6
万亿元，占全国的6.6%，土地面积合
计18.5万平方公里。近三年GDP年
均增速8.4%，为五大城市最高。从
战略规划看，成渝城市起步最晚，
但“双城联动”发展劲头最足。2016
年3月，国务院常务会议通过《成渝
城市发展规划》，成为获中央批复
的第四个城市。2021年10月，国
务院印发《成渝地区双城经济圈建设
规划纲要》，成渝地区双城经济圈建
设再上新台阶。2022年8月，《成渝
地区联手打造内陆开放高地方案》印
发，明确了到2035年全面建成内陆
开放高地，融入全球的开放型经济体
系的目标。
围绕重庆主城和成都培育现代
化都市圈，全面提升双城发展能级和
长三角地区包括哪些城市综合竞争力，双圈互动两翼协同，消
费带动供给升级，打造我国未来高质
量发展重要增长极。产业方面，成渝
城市以智能网联、新能源为主攻方
向，建设高水平汽车产业研发生产制
造基地；整合白酒主产区优质资源，
培育特消费品产业；前瞻布局核
能、航空航天、智能终端先导产业，
打造成渝综合性科学中心。成渝城
市拥有得天独厚的“巴蜀”特
文化底蕴，加强优质旅游产品供给，
构建巴蜀文化旅游走廊品牌体系，促
进旅游消费升级，打造国际范、中国
味、巴蜀韵的世界级文旅胜地是未来
方向。以多元融合的消费带动供给
升级，是成渝地区的发展必经之路。
成渝城市目前“双核独大”但“中
部塌陷”，内部缺少重要节点城市，
且产业分工协作不够充分。第一，除
了成都和重庆生产总值达到万亿级
以外，成渝间仅绵阳、宜宾GDP突
破3000亿元，众多城市GDP规模在
1000亿-3000亿元之间，经济发展
呈哑铃式结构。第二，成渝城市目
前产业协同程度较低。目前成渝城市
正在形成以成都为核心的医药、化
工、能源以及服务业的集聚地和以重
庆为核心的制造业、物流运输基地，
但区域内其他城市产业协同尚未实
现，大都以机械、冶金、电子等产业
为支柱各自为战。
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