蔡跃坤、罗少华房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷 
【审理法院】福建省厦门市中级人民法院 
【审理法院】福建省厦门市中级人民法院 
【审结日期】2020.10.21 
【案件字号】(2020)闽02民终2071号 
【审理程序】二审 
【审理法官】(李向阳)(胡林蓉)(陈璟) 
【文书类型】判决书 
【当事人】蔡跃坤;罗少华;厦门启明房地产营销策划有限公司;蔡鸿儒 
【当事人】蔡跃坤罗少华厦门启明房地产营销策划有限公司蔡鸿儒 
【当事人-个人】蔡跃坤罗少华蔡鸿儒 
【当事人-公司】厦门启明房地产营销策划有限公司 
【代理律师/律所】王廷杰福建兴世通律师事务所;陈将福北京德恒(厦门)律师事务所 
【代理律师/律所】王廷杰福建兴世通律师事务所陈将福北京德恒(厦门)律师事务所 
【代理律师】王廷杰陈将福 
【代理律所】福建兴世通律师事务所北京德恒(厦门)律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【原告】蔡跃坤;蔡鸿儒 
【被告】罗少华;厦门启明房地产营销策划有限公司 
【本院观点】蔡跃坤作为蔡鸿儒的代理人与罗少华、启明公司签订《房产买卖居间协议书》，在蔡跃坤未取得讼争房屋产权人蔡鸿儒的授权，其以蔡鸿儒名义订立的合同，应属于
效力待定的合同，现因蔡鸿儒不予追认，故该合同应认定为无效合同。本案《房产买卖居间协议书》系蔡跃坤以蔡鸿儒的名义签订，因蔡跃坤未取得合法授权，属于无权代理，且未经蔡鸿儒追认，应认定为无效合同。 
【权责关键词】完全民事行为能力无效效力待定无权处分追认催告撤销无权代理实际履行违约金过错返还财产支付违约金合同约定诚实信用原则第三人新证据证明对象诉讼请求缺席判决维持原判发回重审折价 
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【本院查明】经审理查明，各方当事人对原审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。    庭审后，罗少华明确依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条之规定，无论案涉《房产买卖居间协议书》的效力如何，其均可主张无权代理人相应的法律责任。 
【本院认为】本院认为，本案《房产买卖居间协议书》系蔡跃坤以蔡鸿儒的名义签订，因蔡跃坤未取得合法授权，属于无权代理，且未经蔡鸿儒追认，应认定为无效合同。故蔡跃坤与
罗少华、蔡鸿儒三者之间并不存在合同关系，蔡跃坤作为无权代理人所承担的责任并非合同责任，不存在定金罚则的适用基础。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”根据该规定，无权代理人给相对人造成损失的，需承担的系缔约过失责任。本案因蔡跃坤已在《房产买卖居间协议书》承诺“产权人委托蔡跃坤，一经签字具有同样的法律效力”，罗少华基于该承诺以及蔡跃坤与蔡鸿儒的父子关系，有理由相信其有代理权。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第三款规定“行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。”罗少华所主张的赔偿额并未超过根据合同经追认所获得的双倍定金的利益，亦未超过合同中违约条款约定的违约方应向守约方赔偿总房款30%的违约金(6171520元某30%=1851426元)。故一审法院判决蔡跃坤承担支付赔偿金50万元，并无不当，应予维持。关于中介费3万元，因蔡跃坤的无权代理行为给罗少华造成的直接损失，应由蔡跃坤承担。    综上，蔡跃坤的上诉请求，缺乏事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费9100元，由蔡跃坤负担。    本判决为终审判决。 
【更新时间】蔡徐坤被前经纪公司起诉2022-09-23 01:27:42 
【一审法院查明】一审法院认定事实：2015年11月15日，蔡跃坤作为蔡鸿儒的代理人，和罗少华、启明公司三方签订了一份编号为ＱＭ0000091的《房产买卖居间协议书》。协议约定：1、罗少华向蔡跃坤的儿子蔡鸿儒购买位于厦门市湖里区××花园××＃××梯××室的房产，总价为6171520元，签约当日应支付定金500000元。2、签订本协议时罗少华应向启明公司支付中介费65500元；3、签订协议后不得中途悔约，未支付购房首期款前，若蔡鸿儒中途悔约，自悔约日起二日内以罗少华所付定金的双倍返还给罗少华。若罗少华中途悔约，购房定金归蔡鸿儒所有。已支付购房首期款后，双方其中一方违约，违约方除应该向守约方赔偿总房款的30%违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、房屋差价损失等实际损失和收益损失；4、任何一方若发生悔约行为的，中介费全额由违约方支付给启明公司，且应于解约当日付清。若双方自行协商解除或终止履行合同的，中介费用已全额支付的启明公司不再退还，中介费尚未支付的，则由罗少华、蔡鸿儒各承担连带支付责任；5、产权人委托蔡跃坤，一经
签字具有同样的法律效力。    签约当日，罗少华通过银行向蔡跃坤转账支付定金500，000元，蔡鸿儒出具收条确认收到定金。同日，罗少华向启明公司支付了中介费30，000元。2015年11月23日，蔡跃坤将定金500，000元转账退还罗少华。    各方对上述事实无争议，一审法院予以确认。蔡跃坤提交了手机短信、通话清单等，欲证明蔡跃坤将定金退回后与罗少华的亲属徐火炎短信联系，双方同意解除合同和启明公司工作人员怂恿蔡跃坤卖房的事实；罗少华、启明公司均不予认可；一审法院认为，蔡跃坤的证据无法证明其主张的证明对象，不予采信。