连云港赣榆金茂源房地产开发有限公司与王大成、邵秋瑾商品房销售合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷  商品房销售合同纠纷 
【审理法院】江苏省连云港市中级人民法院 
【审理法院】江苏省连云港市中级人民法院 
【审结日期】2021.06.25 
【案件字号】(2021)苏07民终1752号 
【审理程序】二审 
【审理法官】张伟闫杰程艳 
【审理法官】张伟闫杰程艳 
【文书类型】判决书 
【当事人】连云港赣榆金茂源房地产开发有限公司;王大成;邵秋瑾 
【当事人】连云港赣榆金茂源房地产开发有限公司王大成邵秋瑾 
【当事人-个人】王大成邵秋瑾 
【当事人-公司】连云港赣榆金茂源房地产开发有限公司 
【代理律师/律所】刘杰江苏公善民律师事务所 
【代理律师/律所】刘杰江苏公善民律师事务所 
【代理律师】刘杰 
【代理律所】江苏公善民律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【原告】连云港赣榆金茂源房地产开发有限公司 
【被告】王大成;邵秋瑾 
【本院观点】一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。容积率审批问题属于上诉人开发过程的必经程序。涉案房屋采用按揭贷款方式支付首付款以外的房款，而根据商品房按揭贷款的相关规定及惯例，购房人需提交其办理贷款的资料即完成其在按揭贷款中的义务，至于款项何时发放受到购房人贷款资料是否符合银行要求及是否完整、开发商协助办理的效率、银行贷款额度等多方面因素影响，银行实际发放款项时间晚于合同约定时间不足以证明被上诉人逾期完成其提交资料的义务，一审法院对上诉人要求被上诉人承担逾期付款违约责任的反诉请求不予支持，并无不当。 
【权责关键词】撤销违约金支付违约金不可抗力合同约定证明责任（举证责任）诉讼请求反诉缺席判决维持原判发回重审执行 
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【本院查明】另查明，涉案小区于2020年11月25日正式通电，于2021年3月12日竣工验收合格，并于2021年4月30日向赣榆区住建局进行备案。 
【本院认为】本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，金茂源公司与被上诉人签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效协议，双方均应按约全面履行各自义务，即金茂源公司应当按照合同约定的标准建设房屋及配套设施，在约定时间交付房屋，协助被上诉人办理房屋产权证书，被上诉人应当在合同约定的时间内缴纳购房款。    关于第一个争议焦点，对于是否承担逾期交房责任的问题，金茂源公司认为因政府审批行为迟延导致交房迟延符合双方合同第八条第三款的约定，可以顺延交房时间，顺延后其不应承担违约责任。对此，本院认为，容积率审批问题属于上诉人开发过程的必经程序。双方当事人签订商品房买卖合同时间为2018年5月24日，此时距离上诉人2017年4月6日受让涉案地块已超一年，金茂源公司对于涉案小区规划中的容积率审批问题存在障碍及长时间未得到解决应当是明知的，对于该问题何时可以解决应当是有预判的，涉案房屋何时竣工具备交付条件属于上诉人自身计划及判断问题，可以在合同中据实列明，上诉人以容积率审批迟延为由要求顺延时间，与其签订合同时应当考虑自身开发进度的常理不符。另，即使金茂源公司符合顺延条件，但其并未履行告知买受人的义务。综上，本院对金茂源公司上诉称其不应逾期交房违约责任的上诉理由不予采纳；相应的，金茂源公司未在约定时间内协助被上诉人办理产权证书，未建设好配套设施，本院对其称不应承
担逾期办证义务及配套损失金的上诉理由亦不予采纳。    关于第二个争议焦点即被上诉人是否存在逾期付款的问题，本院认为，涉案房屋采用按揭贷款方式支付首付款以外的房款，而根据商品房按揭贷款的相关规定及惯例，购房人需提交其办理贷款的资料即完成其在按揭贷款中的义务，至于款项何时发放受到购房人贷款资料是否符合银行要求及是否完整、开发商协助办理的效率、银行贷款额度等多方面因素影响，银行实际发放款项时间晚于合同约定时间不足以证明被上诉人逾期完成其提交资料的义务，一审法院对上诉人要求被上诉人承担逾期付款违约责任的反诉请求不予支持，并无不当。    综上，上诉人金茂源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下： 
王晶高云翔是哪个王晶【裁判结果】驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费528元(金茂源公司已预交)，由上诉人连云港赣榆金茂源房地产开发有限公司负担。    本判决为终审判决。 
【更新时间】2022-08-22 17:22:49 
【一审法院查明】一审法院查明事实：2018年5月24日，王大成、邵秋瑾共同与金茂源公司签订《商品房买卖合同》，购买了金茂源公司开发的位于赣榆区××镇××路×××××路××××××
小区×××幢×单元×××××室房产。合同约定房屋总价款为838589元，首付款251589元于合同签订之日支付，余款587000元于合同签订后5日内办理银行按揭手续，如因买受人原因不能办理银行按揭贷款的，买受人最迟应于合同签订后45日内自筹资金付清余款，否则出卖人有权要求买受人按本合同第七条承担违约责任。合同第七条约定，买受人如未按合同约定的时间付款，逾期15日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。合同第八条约定，出卖人应当在2019年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的；2.因买受人原因，阻止出卖人正常施工或办理各项验收的；3.遭遇国家和政府及有关部门的有关规定造成延期建设和停工或遭遇对本地具有普遍影响的因素，出卖人可根据影响的时间相应顺延交付时间。合同第九条约定，除本合同
第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理(不作累加)：1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日，买受人有权解除合同。买卖解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人累计已付的0.5%向买受人支付违约金。买卖人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人需在出卖人规定的时间内办理交房手续，逾期30日以内的，买受人应向出卖人按日支付总房款的万分之五作为违约金，合同继续履行。逾期在30日以上的，出卖人有权解除合同，出卖人可按购房款的千分之五要求买受人支付违约金。合同第十四条约定，出卖人承诺与该商品房
正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑以下日期达到使用条件：1.水电安装到户；2.道路、绿化于小区全部竣工后完工；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方处理；1.保证在90天内将达不到约定标准的项目进行整改并达到约定标准。2.若不能实现上述保证，则出卖人赔偿买受人10元/天的配套损失金，直到达到约定标准之日止。第十五条约定，出卖人应当在商品交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价的0.3%向买受人支付违约金。合同附件四《合同补充协议》的第二条第(二)项第1款约定，买受人在办理好银行按揭贷款手续后40日内将贷款的款项全部到账，未按约定期限将贷款款项到账也未能一次性付清余款的，出卖人有权要求买受人按合同正文第七条第1款及第2款约定承担违约责任。合同签订后，王大成、邵秋瑾按约定交纳了首付款，并于2018年10月11日与中国农业银行赣榆支行签订了个人购房担保借款合同，所借款项于2018年11月1日汇入金茂源公司的账户。    一审中，金茂源公司未能举证证明王大成、邵秋瑾存在怠于办理银行按揭贷款手续，或不具备贷款条件的情况。2019年5月18日，案涉小区的施工单位、设计单位、监理单位、建设单位四方对案涉观澜幸福里小区一期的A9某-A16某楼进行了工程初验，并形成《工程初验记录》，该记录由四方单位签字盖章。
2019年6月21日，金茂源公司将A16幢xx室房产交付给王大成、邵秋瑾，但所交付的房屋没有正常的用电和天然气供给。    2019年12月9日，案涉观澜幸福里小区部分购房者向赣榆区住建局信访，反映金茂源公司存在违规交房问题。赣榆区住建局经现场核查，确认金茂源公司确实存在对少量业主未验收提前交付使用行为。针对这一问题，赣榆区住建局向金茂源公司下达了赣建监改字(2019)第038号《责令改正通知书》，责令金茂源公司停止交付行为，进行整改。金茂源公司认可案涉房屋存在逾期交房和办证的情况，但辩称案涉观澜幸福里小区的地块及部分在建建筑物系先由江苏鼎亚置业发展有限公司转让给连云港市创联投资发展有限公司，后创联公司又转让给金茂源公司。金茂源公司于2017年6月4日接手后，因小区容积率问题致使小区停工超过一年半时间，因此，未能按期交房的责    任不在金茂源公司，根据双方签订的商品房买卖合同第八条第二款的约定，因政府有关规定造成延期建设和停工，出卖人可根据影响时间相应顺延交付时间。金茂源公司对其辩解未能提交政府及相关部门的有关规定证明造成小区延期建设和停工的原因。