经济纵
横
特殊时期房地产业经营现状与改良策略研究
◎石欣欣万武刘佳凝陈天宏
（作者单位：江苏大学）
要，响应国家“金山银山不如绿水青山”的绿发展号召，培养大学生绿消费意识、养成绿消费行为习惯显得尤为重要。本研究从个人、社团部门、学校三个层面给出建议，为大学生个人合理规划自身大学生活消费提供借鉴与参考。
1.个人层面。
个人的消费观念的养成不仅仅取决于幼时家庭环境的培养，后天环境的培养同样会对个人造成重大影响或者是根本性的改变。大学生虽仍身处校园，但处于与社会接轨的过渡阶段，大学校园生活环境对其消费价值观念产生深远影响。从研究数据可知，舍友和部门对大学生的消费观念和行为的影响程度最深。
大学生应当提高其辨别是非的能力。大学生应当主动学习舍友和部门成员良好的消费习惯，如规划消费支出、记账等；摈弃不良的消费习惯，例如超前消费、。除此以外，大学生应当主动向外界探寻有关绿消费的相关知识，培养绿消费习惯，主动改变自身不良消费行为。
2.社团部门层面。
社团部门向社团成员、部门成员普及绿消费理念，一方面帮助大学生了解绿消费的相关知识，另一方面开展绿消费主题实践活动，例如进行义卖活动，寓教于乐，激发大学生绿消费的积极性，在活动中丰富绿消费知识，实现自我升华。在
由部门社团营造的绿消费氛围中，规范大学生绿消费行为，形成良好的绿消费环境。除此以外，社团部门应当减少不必要的开支，实现资源重复利用。
3.学校层面。
学校应当加大绿消费宣传力度，开设绿消费有关讲座、
课程以及竞赛活动。学校开设讲座和竞赛活动能够利用学生们的学习热情来促使更加关注绿发展，在学习过程中潜移默化地影响大学生的思维习惯，从而影响其消费行为。除此以外，学校层面监管校园商铺，避免商铺不合理定价，或虚高定价。学校从源头出发，保证价格的合理性，从而帮助学
生降低生活成本，减少消费压力。
【基金项目】本文系江苏大学第十九批大学生科研课题拟立项资助项目———社会科学论文类项目，项目编号：19C277
作者简介：
顾佳敏，生于2000年6月，女，汉族，江苏南通人，江苏大学本科在读，物流管理方向。
郭仪，生于2000年1月，女，汉族，江苏苏州人，江苏大学本科在读，物流管理方向。
玥许辰，生于2000年7月，女，汉族，江苏南京人，江苏大学本科在读，物流管理方向。
一、特殊时期房地产业经营现状（一）产业现状
随着社会的发展与科技的进步，人们对住房条件的要求越来越高。2020年初新冠疫情爆发，我国的经济增长速度大幅度
减慢，房地产业经营受到一定的冲击和影响。2020年1-11月，房屋新开工面积20.11亿平方米，同比较2019年下降2%。在国家的适当干预下，房地产业慢慢回春，企业需要在关键时刻把握好局势，为人们提供更好的住房条件。
在这个特殊时期中，房地产行业进入了短暂的萧条期，房价在之后的疫情期间依然在增长，韩国美国情况也不例外。这主要是得益于政府的开放性政策，比如下调利率、三次降准等政策加快了货币的流通性。一般情况下，国家政策越宽松，房价涨得越快。2020年房地产业的销售面积和销售额均创下新高，一方面是因为国家放
松了货币政策，并提出“住房不炒”的方
针，指导实体经济稳定增长的同时又稳定了房贷率。另一方面是因为金融数量的管理得到进一步的加强，资金流动得到严格的把控，以防资金过度流入房地产行业。
（二）市场需求
在疫情逐渐好转时，中央下发了新的政策以使货币流通充足，房地产市场也得以受益。2020年3月16日，央行决定降准，释放资金5500亿元，这个措施缓解了房地产业的资金压力。在此期间的居家隔离让人们意识到拥有高质量住房的重要性，很多一线二线城市也出现了排队摇号买房的现象，而因为合租存在交叉感染的风险，许多小区拒绝租户返回，因此租房的人也有了购房的想法。同时，已经拥有一套房的众会希望购买第二套房子，在市中心的第一套房选址是为了交通便利，上学方便，满足各种基本生活需要，疫情
的爆发也让人们意识到拥有两套房的必
要性，市中心的人口密集不利于隔离奏效，在家庭人口较多的情况下隔离效果也会下降。相对比下，郊区的房子有较多的优点，一方面人们可以享受大自然的优质资源了，另一方面宽敞的环境可以为人们提供活动的空间。
二、特殊时期房地产业影响因素分析（一）内部因素1.内部管理。
房地产企业主要以集团利益为发展导向，内部管理与控制是企业发展的重要因素之一，企业对员工的管理需要制定基本性的原则，如管理明确性原则要求企业推选出有领导力的人才，拥有一个有能力的领导人对于整个团队来说是必不可少的；专业分工和协作原则要求员工在团队中利用各自的专业知识与技术，发挥优势与潜能，并做到团结合作；
灵活性原则要
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经济纵（作者单位：江苏大学）
求企业人员具备灵活变通的优良职业素养，能够根据外部环境的变化制定出合适的调整策略；企业需要坚持客户导向性原则，顾客消费是房地产业经营发展的关键环节之一，企业的相关建筑设计与销售计划既要满足顾客的需求，又要有利于企业自身的发展；执行和监督原则要求工作人员具备一定的自控能力，在部门的监督下有效且高质量的完成工作内容。
2.筹资渠道。
资金的供给对一个房地产事业是否成功起着决定性因素，因此一个企业的筹资能力至关重要。筹资渠道有很多，如何突破筹资的困难，正确选择适合企业自身发展的筹资渠道，获取更多有益的资源是房地产事业发展的关键。银行贷款是房地产业最常见的筹资方式，但要以企业拥有良好的信用评级与经营发展为前提，比如较高的国际知名度。融资也是企业筹资的一条渠道，这种方式要求房地产企业在国外上市以及与外资企业合作，并具有较强的实力，筹资门槛较高。一些企业也会利用自有资金汇集的方式进行筹资，房地产企业可以在在经营一段时间后，利用资本公积及盈余公积进行筹资，这种方式最为稳妥，并有可以自由支配资金与筹资成本最低的好处，但开发商一般只有在项目有保障性甚至显著收益时才会用内部自有资金进行投资。
3.销售模式。疫情期间，房产逐渐由销售受阻到客户需求恢复增长。房地产企业采取了一些改良措施，最受众的方式是在线上看房买房。其中反响较好的是恒大地产，集团在网络上宣告实行7。5折销售，在短短三天内，认购的房屋数量达到47540套，估计的销售总量达到580亿，而“恒房通”三天内注册新用户新增300万，累计在线人数达到1000万，销售模式的转变使恒大地产的业绩出现了较为明显的提升。除了采取线上销售模式，企业还需要对点分配专业导购顾问在线上进行一对一问题解答，重视销售各环节的高质量服务，关注顾客的满意程度。
（二）外部因素1.经济环境。
此期间全球经济受到打击，许多楼市纷纷关闭，销售量大幅度下降，整体趋势是短期内有明显冲击，渐渐恢复平稳，最后稳中有升。这次疫情对三四线的城市住房有很严重的打击，而一二线城市由于管理较好，治理能力较高，在疫情稳定的几个月后住房需求只增不减。中央对LPR 利率采取了下调措施，在一定程度上降低了利率水平，减轻了人们的购房压力，从而间接的对稳定楼市起了积极作用。疫情后，一二线城市较好的资源如医疗设施、生态环境、城市管理可能会吸引更多年轻人的到来，在这种情况下国家要防止此类城市房价的过快增长。
2.国家政策。
国家政策对于房地产业的的影响是非常重要的，积极宽松的货币政策能够降低行业贷款利率，从而降低企业运营成本和减轻企业负担，合理的土地制度、城镇
的合理规划和适当的激励措施也对房地
郭晓敏资料
产业的良好发展有着促进作用，反之，这些都会成为房地产经营发展的制约因素。国家根据疫情下的经济形势在房地产方面的政策做了许多调整，我国仍然延续2016年提出的住房指导方针，在2020年第四季度，中央明确发布“房子是用来住的，不是用来炒的”的房地产政策，提倡发展住房租赁市场，以促进房价的稳定以及该产业销售的健康积极发展，自然资源部负责人重申了“三稳”的部署决策，即稳地价、稳房价、稳预期。“房住不炒”是房地产业政策的基本方针，“三稳”是政府的相关工作方法，而其中的稳地价又是方法中的基础。为支持“房住不炒”政策的落实，国家强调保持货币政策的连续性、稳定性、可持续性的重要性，持续加强房地产金融监管措施力度，收紧融资，强化房地产企业的规模发展，紧逼房企进行创新改革以加强自身竞争优势。而中央出台的鼓励性政策，推动了房地产业在文化旅游、物流服务、绿建筑等具体领域的转型发展。
在地方层面上，地方强调放宽落户、人才引进，在山东、兰州等地放宽农村人口到城镇落户的政策，并对相关省市对新引进的人才给予优惠和住房补贴。地方政府再次用以“限购、限外、限贷、限价”为主题的“四限”房地产调控措施来达到抑制投机投资性需求的目的，进一步加强对房地产市场的监控。
3.市场环境。
在我国社会主义市场经济的环境下，市场因素对于房地产业的发展仍处于主导地位，消费者的需求与市场经济的风险即成为行业发展的挑战也成为一种机遇，市场投资、建设、库存和销售等指标呈现出较好的发展趋势。房地产下半年开发投资增幅持续扩大，增速一直在回升；土地购置面积同比较2019年有小幅度的下降，土地成交价上涨幅度较大，地价的上涨导致了房价上涨。
我国房价一直居高不下，据资料统计，中国的房地产总市值几乎等于美国、欧盟和日本三国房地产总市值之和，房地产业的泡沫是存在的，疫情不严重的2020年1月与2019年1月相比，38%房企操盘售价下调，平均下调幅度12.18%；疫情严重的2020年2月与2019年2月相比，50%房企进行价格下调，平均下调幅度28.85%。从2020年各大房企TOP50操盘金额来看，在2月，已有64%的房企的操盘售价，环比下跌明显，平均下调20.8%。但在2020年10月到12月中，大中城市的商品房房价环比上涨，涨幅较稳定，商品住宅销售价格稳中有降。从国家统计局发布的主要大中城市商品住宅销售价格变动数据来看，一线城市商品住宅销售价格环比涨幅略有扩大，同比小幅上涨，房价支撑力仍较强；二三线城市商品住宅销售价格环比稳中有落，同比涨幅上涨但较上个月有所回落。
三、关于特殊时期房地产业发展的改良策略
（一）建立并优化互联网营销模式在信息时代下，房地产业想要适应时代发展，就需要开展互联网营销的模式，结合电子商务运营理论与O2O 商业运营
模式，筹划疫情后销售去化，提升物业的服务能力。线上作业这一块与实体门店相比差不多，只是销售流程由线下转为线上，人们对习惯线上作业花费的时间不会太长。近期虽然房地产受到新冠肺炎疫情的持续扩散影响，但是购房需求只是延后，并非消失；另外当前线上销售、VR 看房等销售渠道和技术条件的不断完善，可以在一定程度上降低物理空间隔离所带来的房屋交易困难，并且增强客户与销售方之间的黏性。房地产领域的数字化、线上化，有很大的可能成为该行业的方向和趋势，在疫情防控的特殊时期以及房地产未来发展中，该模式对消费者的线上习惯有着很大的促进作用，可能会使房地产线上化的可行性更加显著。
（二）技术创新
为应对当前疫情对经济的冲击以及未来各种不确定的风险，房地产企业可以引入先进人才研发绿建筑技术、新投融资方案，采用ERP 成本管理系统的科学化模式，研究学者进一步构建TVP–VAR 房价影响模型以促进房地产业长期健康发展。房企应坚持和保证可持续发展和绿环保建设，积极响应国家号召，为消费者提供美好居住条件，取得双方共赢的场面。随着未来科技的进一步发展，3D 打印、机器人服务和无人机也会加大在房地产业中的应用。
（三）拓宽融资与投资渠道
房地产企业想要获得持续发展需要确保资金链的安全性与稳定性以及资金的流动性，那么多元化的融资与投资是必要的。企业可以采取银行贷款与债券融资方式，降低风险；对有发展潜力和前景较好的企业，可以通过上市发行股票、可转换债券等融资，以扩大经营和资金规模；同时也可以结合信托项目融资、信托投资基金以及“夹层融资”的形式。房企还可以对中下游行业进行投资，为达到降低成本、获得经济效益的目的，解决成本费用管控的重要问题。
四、结语在国家“房住不炒”的基本方针下，随着国内疫情的逐渐缓和，房地产业已经恢复稳定。而疫情也推动了房地产业从线下传统销售模式向线上互联网营销模式的转变，让线上模式融入到产业的各个方面。对于房地产业来说，最重要的是要抵御风险、紧跟政策、抓住机遇，寻改良对策，获得长期持续健康发展。基本项目：江苏大学2020年大学生实践创新训练计划项目，项目编号202010299602X
作者简介：石欣欣，女，生于1999年9月，汉族，江苏徐州人，江苏大学本科就读，财务管理专业。
万武，女，生于1977年9月，汉族，江西南昌人，江苏大学财经学院副教授。
刘佳凝，女，生于2000年7月，汉族，江苏扬州人，江苏大学本科就读，财务管理专业。
陈天宏，女，生于2000年2月，汉族，江苏苏州人，江苏大学本科就读，财务管
理专业。
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