借鉴
东西合璧，南北相融、古⾹古⾊的建筑，⼩桥流⽔的情景，苏州园林式风格。
开业⽣意⽕爆
2013年4⽉26⽇，冠以“成都清明上河图”、“成都周庄”头衔的成都龙潭⽔乡开业，这是成都市民第⼀次见到在中⼼城区，唯⼀利⽤活⽔资源打造的特⾊街区。
开业期间⽣意⽕爆到什么程度呢？据当时开发商统计，开业头三天保守估计涌⼊13万游客!⼀家⾖花店⽼板说，周⽇中午1点就已经卖光了所有⾷品。⽽另⼀家中餐酒楼的⽼板，⾯对满当当的⼤堂，忙得不可开交：“⽣意太好忙得没时间统计这⼏天的营业额了”。
20亿的项⽬⽵篮打⽔⼀场“空
龙潭⽔乡位于成都市成华区龙潭总部经济城核⼼区域，占地⾯积220亩，建筑⾯积16.1万平⽅⽶，由上海裕都集团投资20亿元，经过4年打造和建设完成。定位为成都的“清明上河图”，规模堪⽐庄周古镇，是龙潭总部经济城最⼤的配套项⽬。
按照开发商最初的规划，龙潭⽔乡是集精品酒店、商务会所、购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游为⼀体的复合业态商业街区。
好景不长，成都龙潭⽔乡在开业运营4年后，成为了⼀座“空城”，最初招商的50多户商家⼏近全部关门，这个项⽬作为成都龙潭总部经济城最⼤的配套项⽬，如今也成为成都⼈茶余饭后的“笑话”。
上海垃圾分类怎么分这座空城现在变成什么样呢？凄清的街道、锈蚀的栏杆、破败的船只、曾经的美⾷⼀条街如今只剩下⼏个空落落的⼩摊……
短短⼏年时间，“成都的清明上河图”龙潭⽔乡的衰落背后，是怎样深层次的原因导致今⽇的局⾯？
开发商是项⽬失败的隐形因素
1.⼯业⽤地变⾝“旅游地产”，开发商隐瞒⼟地违法涉嫌
龙潭⽔乡这块地于2011年2⽉取得国⼟使⽤权证，发证机关为成都市国⼟资源局，地类⽤地为⼯业⽤地。2012年4⽉取得建设⽤地规划许可证，⽤地性质为⼀类⼯业⽤地。
但是裕都公司所取得的这块⼯业⽤地，拔地⽽起的却是与⼯业毫不沾边，集旅游、餐饮、娱乐、休闲为⼀体的龙潭⽔乡项⽬，该公司曾对外解释称“龙潭⽔乡只是龙潭裕都总部城的配套设施建设”，备受外界质疑。乘风破浪的第四组阵容
2.与商家对簿公堂，开发商纠纷不断，官司缠⾝
游客远不如预期，加上⾼企的租⾦及运营成本，使得⼊驻商家⽆⼒再续约，最终，龙潭⽔乡开发商裕都公司把部分商家推上了被告席。
2015年，如梦初醒的部分龙潭⽔乡租户联名上书，称裕都公司隐瞒⼟地违法事实，欺骗商家签订商铺租赁合同，但⼀次次的维权因“⽆⼈过问”⽽失败告终。
收不回来的租⾦，渐⾏渐远的游客，这样的死循环把上游供应链企业也卷⼊其中。2015年⾄今，作为开发商的成都龙潭裕都实业有限公司被卷⼊的法律纠纷多达38起。
项⽬失败原因剖析
项⽬失败原因剖析
1.策划环节：
1）龙潭⽔乡位于龙潭⼯业总部基地核⼼区，有类似刚需的市场⽀撑，可惜现在该区域还有待发展，龙潭⽔乡主打的当然是成都及周边城市的周边游市场，可是现在除了建筑之外，⽂化上的混乱、业态上的空⽩，显然低估了成都⼈的消费需求。
2）龙潭⽔乡号称清明上河园(北⽅的、宋代的)，但现实却看不到任何与之相关的内容，和《红楼梦》⼀样是个⾚裸裸的噱头，龙潭⽔乡真正的⽂化灵魂不明确。
春天的田野作文倘若学习《宋城千古情》，需要强⼤的市场⽀撑(外地游客，旅⾏社)，且与本⼟发⽣关联(⽂化演出上的会客厅功能)，⽽且需要投⼊巨⼤精⼒、财⼒打造演艺项⽬，难度也⾮常⼤，显然龙潭⽔乡⾛的也不是这个路⼦。
3）龙潭⽔乡与成都、西蜀、乃⾄西南关联系并不强，没有多少实质内容。
4）如果这是⼀个飞来的、外来⽂化，它是否有落地⽣根的必要和可能，也就是说，在深圳世界之窗已然进⼊博物馆的现在，江南⽔乡从物理距离、⽂化距离、⼼理距离等⾓度，有没有⼀点点构成“魅惑”的可能?
2.实操环节：
小二寸照片的尺寸>姚笛 潜规则1）操作思路还停留在多年前的旅游景区操作的思路上，没有旅游地产和商业地产的⼀点思维；操作团队不懂旅游地产或商业地产，没有搞清楚旅游地产或商业地产的核⼼，不能给⽼板正确的决策提供⽀持;
2）定位不清，不准、或者说根本没有定位，却只把⽬光放在建筑规划上，这是最⽆知的操盘⼈，却
不知，没有商业、没有灵魂的建筑永远就只是⼀堆钢筋混泥⼟；动线混乱，业态规划混乱、招商能⼒差、运营更⽆从谈起。不论是做商业地产还是旅游地产，⼀个项⽬的⽅向错了，注定永远都是个悲剧;
3）不论是做商业地产还是旅游地产，最最核⼼的不是区域位置，也不是建筑，⽽是吸引⼈的亮点、留住⼈的核⼼、让⼈⾛了还能不断再来的关键；玩概念的忽悠的时代已过去，尊重市场规律，尊重专业。
4）商业地产、旅游地产快⼀步会死，慢⼀步也会死，快半步就会恰到好处，但这半步的把握需要基础、功底、需要丰富的商业地产、旅游地产从业经验；项⽬没有核⼼驱动⼒的主题和特⾊，东施效颦注定失败
旅游地产开发运作的三个动作
第⼀：摸清家底---项⽬属性、经济指标、可利⽤资源
我们将从基本的⼟地属性和类⽐全国和区域开发案例出发，结合区域发展模式和客户受众区域，勾勒出整体发展战略，并在此基础上制定关键战略举措和开发策略。
第⼆：摸清⽅向---旅游地产发展⽅式及旅游地产开发模式判断
根据项⽬区域周边的⾃然、⼈⽂等各种资源，塑造城市、项⽬区域景区的特有元素，寻城市的触媒（城市的触媒就是城市的引擎和核⼼驱动⼒），到景区及项⽬区域发展的引擎、核⼼驱动⼒、催化剂，从⽽激发城市、项⽬的激情和活⼒，吸引⼈们的眼球，引导和促进城市、项⽬区域及景区的和谐发展。
第三：推出卖点---到绝对优势是旅游、地产的引擎的认知和选择
对于旅游地产（旅游综合体地产）项⽬，旅游引擎功能的选择定位与内容选择是项⽬成功的关键性因素，关系到项⽬运作成功、品牌建⽴和房地产的销售。
还应注意以下⼀些问题：⾸先政府的政策导向；其次就是考虑公司的运作理念、⽬标及财务问题；再就是如何真正的将旅游与地产完美结合，解决旅游地产的核⼼要素---产业问题。
现在的旅游产业已由⼈看景、⼈看⼈的观光旅游向⼈玩⼈的休闲旅游逐渐演变，并不断弱化旅游本⾝三⼤要素（⾃然、
现在的旅游产业已由⼈看景、⼈看⼈的观光旅游向⼈玩⼈的休闲旅游逐渐演变，并不断弱化旅游本⾝三⼤要素（⾃然、⼈⽂、建筑）在旅游价值创造中的作⽤。
以娱乐、⽂化为概念的休闲旅游，因强调⾼附加值的服务功能，成为未来旅游产业的发展趋势。
单⼀靠景观或建筑的时代已成往事，以游客体验消费为核⼼不断提升游客的参与性的休闲旅游将是未来旅游地产发展趋势，细化、创新各种服务功能，满⾜各类休闲⼈的各种休闲旅游消费需求将是未来商务旅游休闲产业化的必经之路。
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