【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 服务合同纠纷 物业服务合同纠纷
【审理法院】江苏省苏州市中级人民法院
【审理法院】江苏省苏州市中级人民法院
【审结日期】2021.09.17
【案件字号】(2021)苏05民终9256号
【审理程序】二审
【审理法官】如何化妆眼睛王稚
【文书类型】判决书
【当事人】永旺永乐(江苏)物业服务有限公司;赖跃华
【当事人】永旺永乐(江苏)物业服务有限公司赖跃华
【当事人-个人】小寒节气的含义是什么赖跃华
【当事人-公司】永旺永乐(江苏)物业服务有限公司
【代理律师/律所】陈彦骏江苏德瀚律师事务所;俞恒臻江苏德瀚律师事务所 满文军近况
【代理律师/律所】陈彦骏江苏德瀚律师事务所俞恒臻江苏德瀚律师事务所
【代理律师】陈彦骏俞恒臻
【代理律所】江苏德瀚律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判
【原告】永旺永乐(江苏)物业服务有限公司
【被告】赖跃华
【本院观点】永乐物业为赖跃华房屋所在小区提供物业服务，因未及时疏通污水主管道导致赖跃华财产受损，由此引起纠纷，本案案由应为物业服务合同纠纷。
【权责关键词】法定代理合同过错无过错合同约定法定代理人质证拘留限制出境维持原判发回重审迟延履行金强制执行查封扣押冻结拍卖变卖
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【更新时间】2021-11-18 01:37:35
永旺永乐（江苏）物业服务有限公司、赖跃华物业服务合同纠纷民事二审民事判决书
江苏省苏州市中级人民法院
民事判决书
(2021)苏05民终9256号
当事人 上诉人(原审被告)：永旺永乐(江苏)物业服务有限公司，统一社会信用代码913205001377705677，住所地江苏省苏州市吴中区越溪苏震桃路188号1楼1001室。
法定代表人：三宅康男，董事长。
委托诉讼代理人：任敏,该公司工作人员。
委托诉讼代理人：薄一光，该公司工作人员。
被上诉人(原审原告)：赖跃华。
委托诉讼代理人：陈彦骏，江苏德瀚律师事务所律师。
达因笔 委托诉讼代理人：俞恒臻，江苏德瀚律师事务所律师。
审理经过 上诉人赖跃华因与被上诉人永旺永乐(江苏)物业服务有限公司(以下简称永乐物业)物业服务合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院(2020)苏0591民初14228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 永乐物业的上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一、一审法院审理中程序严重违法，剥夺永乐物业的质证权和辩论权。二、一审判决未查清事实就认定永乐物业未及时清理导致主管道堵塞引起卫生间污水管返水，永乐物业工作人员未给赖跃华任何承诺；2020年8月24日赖跃华拒绝永乐物业安装反流单向阀，又拒绝配合走保险流程；堵塞物是水泥块、结块涂料，永乐物业无过错，不应当承担责任；一审判决未查清《家政服务合同书》，认定实际损失有失公允；认定电脑损失14800元依据不足；房租损失不应支持，押金4000元不属于实际损失。三、一审判决适用法律错误，根据物业服务合同附件《江苏省住宅物业管理服务标准》，永乐物业没有对排污管主管进行定时清理的义务。
二审被上诉人辩称 赖跃华二审辩称，一审程序合法，并未剥夺永乐物业的质证权和辩论权；一审判决已经查明管道堵塞属于永乐物业的责任，赖跃华没有过错，因此永乐物业应按物业服务合同约定承担赔偿责任。
原告诉称 赖跃华向一审法院起诉请求：判令永乐物业赔偿赖跃华装修损失49260元，电脑损失18600元，家具损失9880元，房租损失12000，合计89740元；2.诉讼费由永乐物
业承担。诉讼中，赖跃华将其诉请1变更为：1.判令永乐物业赔偿赖跃华装修损失49260元，电脑损失14800元，家具损失9880元，房租损失26000元(房租一个月4000元，2020年8月26日起至2021年3月16日)，合计99940元。三打一游戏
一审法院查明 一审法院认定事实：赖跃华(买受人)从星隆公司(出卖人)处购买苏州工业园区白塘路55号白塘景苑77幢202室，并签订《苏州市商品房买卖合同》，合同第二十三条约定，按照国家、省、市有关前期物业服务规定，出卖人已于2009年5月12日采用招投标方式选聘永旺永乐(江苏)物业服务有限公司对本房屋所在地的物业管理区域进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理委托合同》。后上述房屋过户登记至赖跃华名下，房屋为精装房。
诉讼中，双方一致确认事发经过为：2020年8月24日下午1:47分，赖跃华发现家中浴室下水道污水泛出，后通知永乐物业工作人员要求维修和清理。永乐物业工作人员上门检查之后发现并非赖跃华家下水支管道的原因，并且向赖跃华承诺尽快对主管道进行疏通，后赖跃华信任永乐物业的承诺就离开了房间，但是主管道并未及时疏通导致赖跃华家中返水更加严重。8月25日晚上22:00，赖跃华的员工回去之后发现污水已经将整个屋子浸泡，
并且立即通知了永乐物业，直至26日上午9:00，永乐物业管家联系开发商，由开发商派人修下水道，到中午11:00，维修人员才到位，在这个过程中一直在查堵塞的原因，下午15:00将管道疏通污水退去。赖跃华陈述刚发现返水时赖跃华在家等到永乐物业工作人员上门，经其检查后，赖跃华出门。
2020年8月28日，赖跃华、永乐物业以及地产方进行协商，确定“77-202客户诉求”：1.造成室内被污水全屋浸泡的原因，2020年8月24日14:00发现家中返水浸泡，第一时间通知维修，由于物业轻视当天未予积极处理；2.2020年8月25日22:00再次发现全屋浸泡，返水严重；3.2020年8月25日9:00经物业现场确认，为主管道堵塞导致卫生间污水管返水，全屋浸泡，损失严重；4.8月28日三方碰头，经沟通与会议决议：(1)由物业请第三方进行全屋保洁，2020年8月31日前完成保洁；2.暂定2020年9月4日前完成保险公司现场勘查定损，三方到场；3.约定与物业方王总碰头时间，通知业主(28日下班前)；4.针对相关责任权谁承担，根据现场疏通管道的现场照片及相关资料再定(物业、施工方)。
2020年11月9日，赖跃华(甲方)与案外人苏州若豪装饰工程有限公司(乙方)签订《家装服务合同书》，约定由乙方对甲方案涉房屋进行装修，合同价49260元，诉讼中，永乐物
业对此金额无异议。赖跃华另提交收款收据、说明，证明其房屋内有4台电脑因长时间浸泡在污水中，导致电脑主机重要部件损坏，已无法维修正常使用，电脑购置单价4650元，购置时间2019年6月5日，永乐物业认为应对电脑使用年限进行折算，双方一致确认上述电脑损失金额为14800元。双方另一致确认赖跃华家中家具损失9880元。赖跃华提交《房屋租赁合同》、收条、转账凭证，主张其在2020年8月26日起至2021年3月16日期间的房租损失26000元，每月房租4000元，永乐物业对此予以认可。
永乐物业提交苏州市苏房物业管理有限公司与星隆公司签订的《白塘景苑前期物业管理委托合同》，永乐物业认为根据该合同第18条的约定,因甲方或者第三者之故意、过失所致的损害，但乙方对此有过错的除外，本案中，下水道的堵塞系业主不当使用所致，故永乐物业应当免责。赖跃华对此不予认可，并认为根据上述物业合同的约定，下水管主管道的维护责任在于永乐物业，而永乐物业未对排水设施进行及时维护清理，造成堵塞和赖跃华的损失，故应当承担赔偿责任。庭审中，永乐物业陈述苏州市苏房物业管理有限公司系其公司原名，2015年完成企业名称变更，且因合同到期，永乐物业于2021年1月11日撤出案涉小区。
永乐物业另提交排水系设备保养记录复印件一份和照片，证明其对排水设施提供养护，以及对案涉房屋下水管道进行疏通的情况。赖跃华质证对此不予认可，不能证明永乐物业对本案的堵塞情况进行的疏通，堵塞物不能确认系造成本案下水管道堵塞的原因，保养记录系永乐物业单方制作，亦不予确认。
上述事实有不动产登记薄、《苏州市商品房买卖合同》、客户诉求、《家装服务合同书》、收据、说明、《房屋租赁合同》、收条、转账凭证、《白塘景苑前期物业管理委托合同》等证据以及当事人陈述在卷佐证，法院予以认定。
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