《资产评估》课程配套标准完整版教学教案-第五章房地产评估
第五章房地产评估
知识⽬标
理解和掌握房地产的概念及特征；
明确房地产评估的程序、原则；
正确理解房地产价格的种类及影响因素；
掌握房地产价值评估的收益法、市场法、成本法、假设开发法、基准地价修正法；
学会评估在建⼯程价值。
能⼒⽬标
能够灵活运⽤所学知识，解决实际⼟地使⽤权评估、建筑物评估、以及房地合⼀的评估问题；
能够运⽤收益法、市场法、成本法、假设开发法、基准地价修正法评估房地产价值。
教学重点
把握房地产的概念及特征，明确房地产评估的程序、原则；正确理解房地产价格的种类及影响因素；
教学难点
在建⼯程价值的评估；收益法在房地产评估中的应⽤；市场法在房地产评估中的应⽤；成本法在房地产评估中的应⽤；假设开发法在房地产评估中的应⽤。
课时安排
本章安排理论学时8课时；能⼒训练2课时。
学习要求
房地产是⼀种特殊商品，其特殊性表现在：房地不可分割性、⼤量投资性、区域性和价格互动性。其特殊性造成了影响房产和地产价格的因素具有多样性，房地产评估除了要遵循我国资产评估的⼀般原则以外，还必须遵循符合其⾃⾝特点的特殊原则，诸如合法原则、不完全可替代原则、房地分估合⼀原则、地域原则、最佳使⽤原则等。评估房地产，除了对房地产进⾏实地勘察应作为评估⼯作的重点外，明确评估对象、产权主体的基本情况也⼗分的重要。房地产评估的技术⽅法除了包括成本法、市
场法、收益法三种最常⽤的⽅法外，还包括假设开发法、基准地价法，每种⽅法各有其优缺点；房地产评估应按照⼀定的科学程序和技术⽅法进⾏，房地产评估程序反映了整个房地产评估过程中各项⼯作之间内在的逻辑联系。本章系统地介绍了房地产的概念及特征，全⾯地阐述了房地产评估的程序、原则，剖析了房地产价格的种类及影响因素，介绍了在建⼯程的评估，重点研究了运⽤收益法、市场法、成本法、假设开发法、基准地价法评估房地产价值的评估原理和技术。
教学情境设计
⼀座⼤厦被评出10个价格
近⽇某市这样⼀件事情引起舆论热议：该市的⼀座标志性建筑——创业⼤厦，竟先后由6个单位评估出10个价格以⾄于最⾼价和最低价竟相差近两倍！
据悉，创业⼤厦建成于2004年12⽉，是中海公司和中创公司投资2.5亿元共同开发建设的，该⼤厦总建筑⾯积达4.4万平⽅⽶，因其设计标准和建筑质量最髙⽽成为本市标志性建筑。
2007年4⽉，先是由光⼤资产评估公司对创业⼤厦进⾏了⾸次综合评估：每平⽅⽶均价为7 120元；其中A、D栋7 522元7平⽅⽶，B栋6 801元平⽅⽶，C栋6 394元平⽅⽶。当时中海公司因⽆⼒偿还货款和借款，愿意通过法律诉讼程序以楼抵债。然⽽，⾄2017年，创业⼤厦却被法院先后委托的5家评估所评估出9个价格，加上光⼤资产评估公司的评估共有10次评估。
其⼀，同样的A栋2 874元平⽅⽶的最低价与7 522元平⽅⽶的最⾼价竟相差近两倍！
其⼆，同是⼀个不动产评估所最好的楼层房价2874元7平⽅⽶，⽽⼏个⽉前评估同⼀⼤厦的地下室却为6 443元7平⽅⽶。其三，还是这家不动产评估所对同⼀地段的8层投资⼤厦评估为7 030元7平⽅⽶，这样的普通楼竟然也⽐创业⼤厦贵出⼀倍半的价格，让⼈不可思议。其四，国佳公司开始评估A栋4 060元7平⽅⽶，半年后⼜⽆故⾃我否定，竟作出3 637元平⽅⽶的评
估。其五，省建设厅先是同意省法院委托的国佳公司评估，2016年岁末却⼜以“⽆资格跨地区评估”为由，正式下⽂取消国佳公司的两次评估。最后，法院明明委托的是评估创业⼤厦的“房产价值”，可是不动产评估所得出的评估价格是“拍卖起价”为2 874元7平⽅⽶。
问题：
本案例中，对同⼀幢⼤楼及⼤楼的不同楼层，在⼏年内多次评估，评估出的价值相差很⼤，引起有关当事⼈及媒体的⾮议，出现这样的结果是否就⼀定能断定是评估主体的评估⾏为存有的问题？那么同⼀房产，其评估结果为什么会有如此⼤的差异？其问题出在哪⾥？房地产的评估值由哪些因素决定的？如何对房地产进⾏评估？有哪些⽅法？如何选择？如何操作？这需要我们在了解房地产评估的特点，明确房地产价格的种类，明确影响房地产价格的因素，在掌握并学会房地产评估的技术⽅法的基础上，结合本例情况，做出合理判断。
房地产评估是资产评估中出现频率最⾼的⼀类资产评估。房地产评估涉及房地产产权制度、房地产开发政策、房地产管理制度等政策法规，涉及⼟地使⽤权、地上建筑物、房地合⼀状态下的房地产，在运⽤资产评估原理和技术⽅⾯也有独特之处，如假设开发法、基准地价修正法等，因此，房地产评估是与法规制度、⼯程技术和评估技术紧密联系的，全⾯掌握房地产评估中的产权理论、法规制度、房地产评估特点和评估技术，对房地产评估的操作者来说，是⾮常必要、⾮常重要的。
教学内容
第⼀节房地产评估概述
⼀、房地产的概念及特征
房地产⼜称不动产，是指⼟地、建筑物和其他地上定着物及其权属的总称，是房产和地产的综合体，是实物、权益、区位三者的综合体。哪些食物利于减肥
（⼀）⼟地及⼟地权利
1．⼟地的概念
⼟地资源是⾃然本⾝的产物，具有不可再⽣性。⼀般来说，⼟地是指地球表层的陆地部分，包括内陆
⽔域和滩涂。⼴义地说，⼟地是指陆地及其空间的全部环境因素，是由⼟壤、⽓候、地质、地貌、⽣物和⽔⽂等因素构成的⾃然历史综合体，包括过去和现在⼈类活动的结果。
2．⼟地的特性
⼟地的特性可以分为⼟地的⾃然特性和经济特性两个⽅⾯。
（1）⼟地的⾃然特性。其具体包括以下⼏个特征。
①⼟地位置的固定性。
曾一萱
②⼟地质量的差异性。
③⼟地资源的不可再⽣性。
④⼟地效⽤的永续性。只要⼟地使⽤得当，⼟地的效⽤即利⽤价值就会⼀直延续下去。
（2）⼟地的经济特性。其具体包括以下⼏个特征。
①⼟地经济供给的稀缺性。
②⼟地产权的可垄断性。
③⼟地利⽤的多⽅向性。
④⼟地效益的级差性。
3．⼟地使⽤权
在我国，实⾏国有⼟地有偿使⽤制度。国有⼟地所有权与使⽤权相分离，国有⼟地所有权不进⼊地产市场流转，国有⼟地使⽤权可以出让和转让，因此地价⼀般是国有⼟地使⽤权的价格。⼟地使⽤权价格可因⼟地使⽤年限的长短区分为各种年期的使⽤权价格，国有⼟地出让的最⾼年限由国务院确定。
（⼆）房地产的特性
房地产⼀般具有以下⼏个特性。
1．位置固定性
2．供求区域性
3．使⽤长期性
4．投资⼤量性
王宝强前妻5．保值与增值性
6．投资风险性
7．难以变现性
8．政策限制性
⼆、房地产评估的原则
（⼀）最有效使⽤原则
房地产的最佳使⽤必须在法律、法规允许的范围内，必须受城市规划的制约。在市场经济条件下，房地产⽤途可以通过竞争决定，使房地产达到最有效使⽤。在评估房地产价值时，不能仅仅考虑房地产现时的⽤途和利⽤⽅式，⽽是要结合预期原则和合法原则，考虑在何种情况下房地产才能达到最佳使⽤及实现的可能，以最佳使⽤所能带来的收益评估房地产的价值。
（⼆）合法原则
合法原则是指房地产评估应以评估对象的合法产权、合法使⽤、合法交易、合法处分等为前提进⾏。评估之前必须搜集不动产评估的合法产权证明⽂件，并以之为依据。
（三）不完全可替代原则
由于房地产评估特有的区域性和极强的个体差异性，决定了房地产评估不可能像其他商品那样具有近似完全可替代性。可替代原理和不完全可替代原则共同构成了房地产评估中使⽤市场法的理论基础，前者表明运⽤市场法何以可能，⽽后者则为实施市场法指明了⽅向。
七宗罪是哪七宗（四）房地分估合⼀原则
房地分估合⼀原则是指房地产评估时要针对房产和地产不同的特性分别进⾏分析评估，然后把⼆者进⾏综合分析，最终确定房地产评估的整体价格。
（五）地域原则
地域原则是指在进⾏不动产评估时应考虑不同地区、城市间经济地理环境的不同，不动产评估经济价值不同⽽合理确定符合本地区、本城市宏观经济环境的评估价格。
三、房地产评估程序
（⼀）明确评估基本事项
１．明确评估⽬的
2．明确评估对象
3．确定评估基准⽇
（⼆）签订评估合同
（三）选择评估的技术⽅法，制订⼯作计划
（四）实地勘察与收集资料
柠檬茶广告（1）评估对象的基本情况。
（2）有关评估对象所在地段的环境和区域因素资料。
（3）与评估对象有关的房地产市场资料，如市场供需状况、建造成本、租售价格等。
（4）国家和地⽅涉及房地产评估的政策、法规和定额指标。
（五）测算被估房地产的价值
（六）综合分析确定评估结果
（七）撰写评估报告
第⼆节房地产价格及其影响因素
⼀、房地产价格的种类
（⼀）根据权益的不同，可分为所有权价格、使⽤权价格和其他权利价格
（⼆）按价格形成⽅式，可分为市场交易价格和评估价格
（三）按房地产的实物形态，可划分为⼟地价格、建筑物价格和房地产价格
1.⼟地价格
⼟地价格，简称地价，是⼟地使⽤权价格，通常是空地的价格。主要包括基准地价、标定地价和⼟地交易价格等。
2.建筑物价格
建筑物价格是指纯建筑物部分的价格，不包含其占⽤的⼟地价格。在现实⽣活中，单纯的建筑物价格并不多见，因为，很少有单纯的建筑物买卖实例。
3.房地产价格
房地产价格是建筑物连同其占⽤的⼟地的价格的统称，通常称的房产价格或房价是房地合⼀的价格，即房地产价格。
（四）按房地产价格的表⽰单位，可划分为总价格、单位价格和楼⾯地价
（五）其他价格类型
⼆、房地产价格的特征
（⼀）房地产价格是权益价格
（⼆）房地产价格与⽤途相关
（三）房地产价格具有个别性
（四）房地产价格具有可⽐性
三、房地产价格的影响因素
（⼀）⼀般因素
⼀般因素是指影响⼀定区域范围内所有房地产价格的⼀般的、普遍的、共同的因素。它通常会对整个房地产市场产⽣全⾯的影响，从⽽成为影响房地产价格的基本因素。⼀般因素包括如下三个⽅⾯：经济因素、社会因素、⾏政因素和⼼理因素等
（⼆）区域因素
区域因素是指某⼀特定区域内的⾃然条件与社会、经济、⾏政、技术等因素相结合所产⽣的区域特性，对该区域内的各块⼟地的价格⽔平产⽣影响的因素。这类因素可细分为商服繁华因素、道路通达因素、交通便捷因素、城市设施状况因素和环境状况因素等。
（三）个别因素
个别因素分为⼟地个别因素和建筑物个别因素。
第三节收益法在房地产评估中的应⽤
⼀、收益法的适⽤范围
收益法在国外被⼴泛地运⽤于收益性房地产价值的评估。收益法⼜称为收⼊资本化法、投资法、收益还原法，在我国也是最常⽤的评估⽅法之⼀。
⼆、收益法三⼤参数的确定
（⼀）净收益的确定
1. 净收益的含义
净收益是指归属于房地产的除去各种费⽤后的收益，⼀般以年为单位。在确定净收益时，必须注意房地产的实际净收益和客观净收益的区别。
2．客观总收益
举重公斤级是什么意思总收益是指以收益为⽬的的房地产和与之有关的各种设施、劳动⼒及经营管理者要素结合产⽣的收益，也就是指被估房地产在⼀年内所能得到的所有收益。
3. 客观总费⽤
总费⽤是指取得总收益所必需的各项⽀出，如维修费、管理费等，也就是为创造总收益所必须投⼊的正常⽀出。总费⽤也应该是客观费⽤。
（⼆）折现率的确定
求取资本化率的⽅法有以下⼏种。
1．净收益与售价⽐率法
2. 安全利率加风险调整值法
3．各种投资报酬率排序插⼊法
（三）资本化率的种类
1. 综合资本化率
这是将⼟地和附着于其之上的建筑物看做⼀个整体评估所采⽤的资本化率。此时评估的是房地产整体的价值，采⽤的净收益也是房地合⼀的净收益。
2．建筑物资本化率
建筑物资本化率⽤于评估建筑物的⾃⾝价值。这时采⽤的净收益是建筑物⾃⾝所产⽣的净收益，把房地产整体收益中的⼟地净收益排除在外。
3．⼟地资本化率
⼟地资本化率⽤于求取⼟地⾃⾝的价值。这时采⽤的净收益是⼟地⾃⾝的净收益，把房地产整体收益中的建筑物净收益排除在外。
三、收益法应⽤举例
【例5-2】有⼀宗⼟地，出让年期为50年，资本化率为10% ，预计未来前5年的净收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元和20万元，第6年开始净收益⼤约可以稳定在25万元左右，试评估该宗⼟地的收益价值。
该宗⼟地的收益价值P ＝1(1)n i i i R r =+∑＋(1)n A
r r + =5432%)101(20%)101(15%)101(18%)10116%10115+++++++++（
[]5550550%)101()%101%101%)101(25++-+?+--（
＝216.1（万元）
【例5-3】某房地产开发公司于2011年3⽉以有偿出让⽅式取得⼀块⼟地50年的使⽤权，并于2013年3⽉在此地块上建成⼀座砖混结构的写字楼，当时造价为每平⽅⽶2 000元，经济耐⽤年限为55年，残值率为2%。⽬前，该类建筑重置价格为每平⽅⽶2 500元。该建筑物占地⾯积为500平⽅⽶，建筑⾯
积为900平⽅⽶，现⽤于出租，每⽉平均实收租⾦为30 000元。另据调查，当地同类写字楼的出租租⾦⼀般为每⽉每建筑平⽅⽶50元，空置率为10%，每年需⽀付的管理费为年租⾦的3.5%，维修费为建筑重置价格的1. 5%，⼟地使⽤税及房产税合计为每建筑平⽅⽶20元，保险费为建筑重置价格的0.2%，⼟地资本化率为7%，建筑物资本化率为8%，假设该⼟地使⽤权出让年限届满，⼟地使⽤权及地上建筑物将由国家⽆偿收回。试根据以上资料评估该宗⼟地2017年3⽉的⼟地使⽤权价值。
（1）选定评估⽅法。
该宗房地产有经济收益，适宜采⽤收益法。