张德江、张浩铭等物业服务合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 服务合同纠纷 物业服务合同纠纷
【审理法院】天津市第二中级人民法院
【审理法院】天津市第二中级人民法院
【审结日期】2022.03.30
【案件字号】(2022)津02民终1900号
【审理程序】二审
【审理法官】苏美玉张月王伟杰
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【文书类型】判决书
【当事人】张某某;张浩铭;天津亚拓物业服务有限公司
【当事人】张某某张浩铭天津亚拓物业服务有限公司
【当事人-个人】张某某张浩铭
【当事人-公司】天津亚拓物业服务有限公司
【代理律师/律所】郭清明天津悟通律师事务所
【代理律师/律所】郭清明天津悟通律师事务所
【代理律师】郭清明
【代理律所】天津悟通律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判
【原告】张浩铭
【被告】天津亚拓物业服务有限公司
【权责关键词】合同合同约定当事人的陈述证据交换关联性质证诉讼请求维持原判强制执行拍卖变卖折价诉讼时效
【指导案例标记】小学四年级体育教学计划0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。
【本院认为】本院认为，本案的争议焦点：一、二上诉人是否应在本案中承担支付物业费的责任；二、被上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效。 关于第一个争议焦点：天津市河东区业主大会与被上诉人签订的《天津市非住宅物业服务合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律的强制性规定，对全体业主具有法律约束力。二上诉人原系涉诉房屋的所有权人，亦享受了被上诉人提供的物业服务，二上诉人理应交纳相应的物业费。根据《最高人
民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十六条规定：不动产、动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。2019年8月3日，云南省昆明市中级人民法院作出(2018)云01执1234号之一执行后即发生法律效力。2019年8月7日，云南省昆明市中级人民法院作出(2018)云01执1234号之一移交通知书，向云南铜业股份有限公司移交包括本案涉诉房屋在内的共11套房产。上述裁定、通知书并未涉及拖欠物业费的承担问题，且结合上述裁定、通知书的做出时间，被上诉人在本案中主张的物业费应由涉诉房屋的原所有权人即本案二上诉人承担。二上诉人主张本案诉争物业费应由云南铜业股份有限公司承担，并应追加云南铜业股份有限公司作为本案被告，依据不足，本院不予支持。一审法院根据当事人的庭审陈述，并结合到创智大厦的实地考察情况，认定被上诉人提供的物业服务存在一定瑕疵，酌情减免了二上诉人应交的部分物业费并无不当。二上诉人以被上诉人提供的物业服务存在问题为由主张不向被上诉人支付物业费，缺乏依据，本院不予支持。至于二上诉人提到被上诉人给其造成损失问题，与本案并非同一法律关系，本案不予处理。 关于第二个争议焦点，被上诉人于2019年6月26日已向一审法院提起诉讼，主张本案诉争权利。一审法院根据本案实际情况，认定被上诉人主张的物业费并未超过诉讼时效，
并无不当。经核算，一审判决结果并无不当，本院予以维持。 综上所述，张某某、张浩铭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条第一款、第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人张某某、张浩铭负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-24 17:06:46
【一审法院查明】一审法院认定事实:原告系天津市河东区的物业服务企业，2015年3月5日，原告与天津市河东区业主大会签订了《天津市非住宅物业服务合同》，约定由原告对创智大厦1号楼进行物业管理服务，物业管理服务期限为两年，自2015年3月5日起至2017年3月4日终止；物业管理收费采用包干制方式，写字楼按建筑面积每月每平方米14.20元由业主交纳物业管理服务费。合同到期后，双方又多次续签了合同，原告在河东区从事物业管理服务至今。被告张某某、张浩铭原系河东区1-1905房屋的产权人，该房屋建筑面积为93.23平方米。被告自2019年6月1日至2019年8月6日未向原告交纳物业费，原告现主张
上述期间的物业费2912.51元。 另查，2015年8月14日，案外人云南铜业股份有限公司于云南省高级人民法院起诉张某某、张浩铭等四被告买卖合同纠纷一案，2017年10月31日，云南省高级人民法院作出(2015)云高民二初字第27号民事判决书，判令云南铜业股份有限公司对张某某、秦淑珍、张浩铭共有的坐落于天津市河东区房产拍卖、变卖或折价的价款享有优先受偿权。后云南铜业股份有限公司申请强制执行，上述11套房屋在云南省昆明市中级人民法院阿里巴巴司法拍卖网络平台进行公开司法拍卖，拍卖公告第六条载明：“标的物转让登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税费及可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担。”但经两轮司法拍卖上述11套房屋均流拍。 2019年8月3日，云南省昆明市中级人民法院作出(2018)云01执1234号之一执行(2018)云01执1234号之一协助执行通知书，请求天津市市区不动产登记事务中心协助执行上述房屋的产权人变更事宜。经查，依据天津市不动产登记簿之记载，上述11套房屋的权利人变更为云南铜业股份有限公司的登记日期为2020年4月17日。另据原告陈述，2020年4月以后均由南铜业股份有限公司向原告交纳物业费。
【一审法院认为】一审法院认为，本案争议焦点为：一、原告主张的物业费是否应由二被告负担；二、原告主张的物业费是否超过诉讼时效；三、如需二被告负担物业费，负担费
用的具体数额为多少。
【二审上诉人诉称】张某某、张浩铭上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.涉诉一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。主要事实和理由:1.涉诉房产已经被云南铜业股份有限公司以拍卖程序获得所有权，所以被上诉人诉请的物业费应由云南铜业股份有限公司承担，不应由二上诉人承担，应追加云南铜业股份有限公司为本案被告。2.二上诉人并不认可被上诉人与天津市河东区业主大会签订的《天津市非住宅物业服务合同》的真实性。而且由于创智大厦公共卫生间排水管道堵塞，造成19层跑冒大小便及其他污水，导致二上诉人产生重大经济损失。一审法院已经认定被上诉人的物业服务存在问题，未能达到合同的全部约定，二上诉人作为业主是可以拒交物业费的，而不仅是减免10%的物业费。3.二上诉人并未收到被上诉人任何形式的物业费催收函。本案一审的立案时间是2021年2月，被上诉人的主张已经超过诉讼时效。 天津亚拓物业服务有限公司辩称，不同意张某某、张浩铭的上诉请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二上诉人提供的情况说明、照片、光盘、收据等，用以证明被上诉人给其造成的损失。本院认证意见为，上述证据的证明目的与本案并非同一法律关系，不具有关联性，本院不予采信。 综上所述，张某某、张浩铭
马苏 pgone的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条第一款、第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 开发转产品经理
张德江、张浩铭等物业服务合同纠纷民事二审民事判决书
天津市第二中级人民法院
民事判决书
(2022)津02民终1900号
当事人 上诉人(原审被告)：张某某。
上诉人(原审被告)：张浩铭。
委托诉讼代理人：张某某(张浩铭之父)，天津金链德金属材料有限公司经理，住天津市河东区。
被上诉人(原审原告)：天津亚拓物业服务有限公司，住所地天津市红桥区大胡同天津都行商城地上五层办公区。
法定代表人：郭天虎，总经理。
委托诉讼代理人：吴印松。
委托诉讼代理人：郭清明，天津悟通律师事务所律师。
审理经过 上诉人张某某、张浩铭因与被上诉人天津亚拓物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院(2021)津0102民初2326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年3月15日立案后，依法组成合议庭。经阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
方脸适合发型二审上诉人诉称 张某某、张浩铭上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.涉诉一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。主要事实和理由:1.涉诉房产已经被云南铜业股份有限公司以拍卖程序获得所有权，所以被上诉人诉请的物业费应由云南铜业股份有限公司承担，不应由二上诉人承担，应追加云南铜业股份有限公司为本案被告。
2.二上诉人并不认可被上诉人与天津市河东区业主大会签订的《天津市非住宅物业服务合同》的真实性。而且由于创智大厦公共卫生间排水管道堵塞，造成19层跑冒大小便及其他污水，导致二上诉人产生重大经济损失。一审法院已经认定被上诉人的物业服务存在问题，未能达到合同的全部约定，二上诉人作为业主是可以拒交物业费的，而不仅是减免10%的物业费。3.二上诉人并未收到被上诉人任何形式的物业费催收函。本案一审的立案时间是2021年2月，被上诉人的主张已经超过诉讼时效。
天津亚拓物业服务有限公司辩称，不同意张某某、张浩铭的上诉请求。
原告诉称 天津亚拓物业服务有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告创智大厦1号楼1905号房屋自2019年6月至2019年8月拖欠物业费共计2912.51元；2.诉讼费由被告承担。
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