【摘要】个人住房抵押贷款业务向来被商业银行看做 是优质资产，有些商业银行往往忽略其存在的风险，在放贷 审核时擅自降低标准，事实上个人住房抵押贷款业务同样存 在风险,特别是近年房地产市场呈现周期性的波动， 个人住房 抵押贷款业务的潜在风险正在逐渐积累，商业银行资产质量 将受到影响并侵害到其权益.本文深入分析了个人住房抵押 贷款业务中存在的各类风险,并在此基础上提出一系列切实 有效的风险防范措施，以期达到防范风险、促进商业银行快 速稳健的发展.
【关键词】住房抵押贷款信用风险征信系统
随着住房制度改革的深化和城市化进程加快对住房需 求的增长，我国商业银行个人住房抵押贷款额度不断增加， 商业银行的个人住房抵押贷款发放余额从 1998 年的 426 亿 增长至 2022 年的 57252 亿，短短十几年间增长了 100 多倍。 虽然个人住房抵押贷款业务因其利润高、 风险小的特点,是各 商业银行努力开辟和相互竞争的业务,但由于个人住房抵押 贷款数额大、还款周期长，使商业银行面临诸多风险。 2022 年美国次贷危机的爆发,就凸显了个人住房抵押贷款风险的 严峻性。 据《2022 中国金融不良资产市场调查报告》 的分析， 我国
不断增加的个人住房抵押贷款额度将会导致不良贷款 生成的概率增大，由此导致的新增不良贷款将会在 2022 年
后集中浮现。因此个人住房抵押贷款业务已经成为商业银行 一个不容忽视的风险源，能否认清并防范个人住房抵押贷款 风险，已经成为商业银行健康和快速发展的一个关键点.
一 个人住房抵押贷款风险
商业银行在开展个人住房抵押贷款业务时面临的风险 表现形式多样化，主要有五类风险。
1．信用风险
借款人违约风险分为以下两种情况:
(1)理性违约风险。指借款人主观上认为抛却继续还款 能带来更大的收益而主动违约。个人住房抵押贷款与房地产 市场关系密切，容易受房地产价格波动的影响而引起理性违 约风险。特殊是 2022 年以来, 国家出台了的一系列房地产调 控政策， 楼市成交量急剧下滑,房价开始松动， 一旦房价大幅 度下跌， 借款人转让房产所得的收入不足以还清贷款,无法收 回投资成本，或者按照现行市场价格购买相同房产所需支付 的费用小于尚未归还的贷款本息余额时，就很可能主动抛却 房产所有权。通常这种情况下，商业银行很难从抵押物的拍 卖收入中收回全部未偿付的贷款本息,商业银行利益会受到
实质性伤害。
(2)被迫违约风险。指借款人的被动行为, 即借款人个 人经济浮现艰难影响其还款的能力。这种风险是由于借款人 经济现状与当时的预期浮现偏差，从而违反借款合同的约定 产生风险,其根源在于借款人未来实际收人不稳定.近几年欧 美经济不景气，对我国出口导向型的经济产生了巨大冲击， 一旦我国经济下行,人们的收入就会受到重大的影响,从而导 致借款人被迫违约的发生， 给商业银行造成直接的经济损失.
2．利率风险
利率风险是指利率水平的变动使商业银行资产收益发 生损失的可能性.万梓良怎么了如果贷款利率上涨， 借款人的还贷负担就会 增大,一旦其收入水平跟不上超出的房贷,借款人可能就无力 承受，就会浮现还不起贷款本息的现象,影响商业银行的收 益。再加之我国目前对于客户提前还款的违约行为还缺乏政 策性限制， 如果利率下降,借款人的再融资成本减少， 有可能 通过再融资来提前偿还贷款，从而使商业银行信贷资金安排 被打乱并且预期的利息收入无法实现.特别是我国正处于利 率市场化的初期阶段，商业银行个人住房抵押贷款的利率风 险就愈加突出.2022 年 8 月，个人住房抵押贷款利率浮动范 围汪小菲是谁扩大至基准利率的 0.85 倍,导致商业银行存贷款利差缩小。 2022 年，主要商业银行原来享受 8 。5 折利率的存量个人住 房抵押贷款客户开始享受 7 折优惠，商业银行个人住房抵押
贷款优惠利率甚至低于同期限的存款利率，导致商业银行收 不抵支.
3．流动性风险
流动性风险是指商业银行持有的个人住房抵押贷款债 权不能及时足额变现遭受的利益损失。我国商业银行个人住 房抵押贷款的流动性风险表现在两个方面：一是商业银行开 展个人住房抵押贷款的资金主要来源于储蓄存款,属于短期 存款，普通惟独三五年，而个人住房抵押贷款却属于长期贷 款,多为十年、二十年，最长可达三十年.资金来源和运用在 时间上明显不匹配,存在“短存长贷”的问题,导致开展业务范晓萱资料 的商业银行的流动性较低、风险较大；二是由于我国住房二 级市场不发达,商业银行持有的个人住房抵押贷款债权的变 现性比较差,为了获得流动性就有可能需要低于市场价出售， 给商业银行的收益带来损失。
4．操作风险
操作风险是指商业银行在个人住房抵押贷款的贷前调 查、贷时审查及贷后管理等环节中, 因各种不当行为而导致的 风险。操作风险主要表现在：在贷前调查环节，对申请资料 的真实性审核不严，不少房贷者只要开出工资收入证明，无 论是否虚假,商业银行就给他放贷;在贷款发放环节,未经批准 擅自降低贷款标准和担保条件，如不少商业银行浮现的一成 首付,甚至零首付等极端现象,又譬如被银监会明确叫停的
“加按揭”，被商业银行包装成消费贷款的形式重现市场;在 贷后管理环节，部份商业银行疏于贷后管理，导致时常浮现 不良贷款.
5．政策风险
政策风险是指政府经济政策的调整引起房地产市场的 变化而给商业银行带来的损失.从 2022 年起，政府的宏观经 济政策几经调整,对整个房地产市场以及商业银行的个人抵 押贷款业务影响较大。2022 年，由于受美国次贷危机的影响， 全国楼市价格开始下降，为了稳定房地产市场，国家开始采 取宽松的经济政策： 央行先后五次下调贷款基准利率, 四次下 调存款准备率，并且降低居民首次购买普通自住房和改善型 普通自住房的贷款利率和最低首付款比例以及住房交易税 费。上述政策的实施改善了扩大了居民的住房消费需求, 引起 2022 年的新一轮房地产热。 2022 年底开始国家实施了一系 列紧缩的经济政策， 2022 年两次上调贷款基准利率， 六次上 买房注意事项调存款准备金率，提高 90 平方米以上的首套房贷款首付款 比例为不得低于 30％、二套房贷款首付款为不得低于 50%, 提高二套房贷款利率为不得低于基准利率的 1.1 倍。 2022 跑步姿势年 四次上调贷款基准利率,谁是凶手小胡是谁六次上调存款准备金率， 提高二套房 贷款首付款为不得低于 60%.随着房地产调控政策的密集出 台，房地产市场的不确定性增加，倘若未来房地产市场浮现 大幅调整，会给商业银行带来较大的风险.
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