买房送装修操作方式
买房送装修
操作方式
进行设计，并做出样板房，此类装修房装修品种单一，大多只有一种设计方案，或同
种方案 中有２－３种颜可以选择。
虽然“买房送装修”实际此类装修房的装修成本已计入房价之中，但其总价并未与周
万达王思明边市场超出很多，从而体现其“送”的优势，为控制成本，开发商要求装修公司在保
证一定的质量要求的前提下尽量压缩费用，装修公司在操作时也将通过批量采购等手
段来满足开发 商的要求。
的营销手段，开发商通常拒绝向客户提供装修部分的价格，客户通过参加样板房对装
修的价格进行估计。
在签订合同时，客户通常需要与开发商与装修公司分别签订合同，与开发商签订的是
毛坯房购房合同，其中队装修部分不作规定；与装修公司签订的是装修及售后服务合
同，但此合同无标的，客户在交房后若发现装修质量问题直接由装修公司负责 .
优势分析
模糊总价、创造利润
由于装修公司在进行批量装修时通过各种手段控制了成本，同时保证了一定的品质，
使得客户对其成本的估计大大高于其实际成本，从而认为其该住宅产品本身的价值高
于周边楼盘，同时又具备省时省力等优势，加快了销售速度，因此比较“全装修、菜
单装修”，“买 房送装修”不仅为楼盘创造了一个卖点，更可为开发商创造额外的
利润。
规避装修质量风险
在销售中，开发商与购房者签订的是毛坯房合同，在涉及延期交房等赔偿问题时都去
处了装修部分的价值，因此大大降低了开发商未来的赔偿风险。若装修问题部分出现
质量问题，客户将直接与这些公司联系，开发商避免了麻烦，且在经济利益上不受损
失，只在一定 程度上影响声誉。
劣势分析
开发商需承担名誉风险
市场上装修材料的价格变化万千，对于一些实力不佳，抗风险能力比较差的装修公司
来说在材料价格上涨时就可能以此充好、质量下降等问题出现，导致开发商未来承担
名誉受损的风险。
目前家庭装修产业尚在发展之中，一些具有一定知名度和规模的装修公司由于本身业
务较多，大多不愿涉及全装修房市场，而愿意参与这一市场的装修公司普遍规模较小，
员工工艺水平不高，质量难有保证，同样会给开发商带来名誉受损的风险。
销售商佣金到位困难
目前大多销售商对会参与交房
环节，如若出现装修质量问题而进行返工，会导致物业
不能如愿交付实用，从而导致开发商对销售商资金支付的拖延。
涉嫌价格欺诈
杨一展个人资料由于是“送装修”开发商通常不愿意透露装修部分的价格，一方面避免客户对装修质
量产生怀疑，一方面通过此方式赚取额外利润，没有给与客户应当享有的知情权，在
一定程度上由价格欺诈的嫌疑。
客户风险增加、开发商签约困难
由于装修公司的履约能力不足，经验水平有限，客户与其签订协约的风险相应增加，
对于开发商及销售商来说，签约的困难较大，目前通过种种销售说辞，虽然大部分
客户能够接受这种方式，但从规范市场的角度来说，此种销售方式仍有待改进。
客户反馈
较周边楼盘优势显著
大多客户较为接受“买房送装修”的方式，虽然心里清楚“羊毛出在羊身上”但仍然
对装修的价值予以肯定，认可其性价比。
对签约抗性较大
由于客户签约的装修公司的规模不大，没有知名度，许多客户在签约会提出异议。
对于装修质量疑虑较大
出于对装修公司的不信任，装修细节又实际无法看到，客户对装修质量心存疑虑。
认为装修的风格较为单一
客户希望能够提供更加多样化的产品，增加人性化和个性化的设计。
经验教训
对销售员的要求较高
装修房在销售时对销售人员要求较高，销售人员对客户的引导作用尤为重要，因此销
售前需要对销售人员进行系统培训，统一说辞口径，同时注意不要故意夸大夸大其辞，
以免给日后的交房带来麻烦。
对装修公司的要求要提高
随装修房市场的扩大，客户对于装修的要求越来越高，希望装修公司设计更加多样的
正月十五可以洗衣服吗方案以供选择，或者能够增加根据自身要求更改线路、插座等弹性空间，同时也希望
装修公司能够公开装修价格、公开施工等从而使消费者信服。
装修公司的成长将伴随全装修市场的发展，作为开发商应当帮助扶持装修公司，与其
共同成长。
合同有待于更加规范化
上海在推出全装修试点的同时，对实施全装修房的责任人进行了具体的规定：开发企
业是菜单式装修试点工程的第一责任人，并承担保证保修责任。未来试点项目将逐年
油管是什么意思啊增加， 消费者对此政策也将更加明确，“买房送装修”所采用的两份合同的做法，实
质是开发商推托责任的一种作法，将受到更多的置疑，有待于进一步改进。
菜单式装修
操作方式
菜单式装修通常由开发商及设计单位做出每一种户型的几种可供住户选择的室内装修
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方案，由开发商选几家装修企业提供样
板房，标出综合报价及分项报价，供住户选择
或参考；户主挑选装修方案，并在结构完全允许和管线布局合理的前提下，对方案做
局部修改或另提供装饰方案，然后确定各装修分项的材料、彩、纹样，汇成一份装
饰订单；由开发商或物 业公司，代表全体户主监督整栋住宅楼的装修施工，以保证端午是几号
质量。
菜单式装修在销售中大多也采用签两份合同的作法，但开发商承担主要责任。
优势分析
客户选择余地大，市场接受程度高
客户可参与设计，选择装修材料和设计方案，可以根据自己承受能力选择不同的装修
标准，在销售时客户认同度较高。
劣势分析
增加装修成本
对于开发企业而言，客户选择多样化将会提高采购成本，同时给施工带来较大的麻烦
和困难，质量也难以把握。
经验教训
多样化与具体操作之间的矛盾有待解决
提供多种多样的产品品种是市场经济发展必然，解决这一矛盾主要要依靠装修公司不
断发展，在实践中总结规律经验，提高施工管理水平。
大面积推广仍需时日
菜单式装修的推广难度较大，部分全装修房在实际操作中遇到了很多困难，如，菜单
品种单一、客户接受度不高、开发商与装修公司互相推托责任等。
全装修
操作方式
由开发商联合装修公司统一完成建、装工程，将装修房作为一个完整商品出售给购房
者。在预售合同中，双方就装修效果、装修材料及设备做出约定。其装修工程由开发
商向装 修公司约定，装修公司直接对开发商负责。通过装修公司只提供一种统一的
装修标准，客户可以了解装修的价值，但无选择设计风格、材料品牌的余地。购房者
所负担的房价是成品房 的房价，装修部分作为房屋的部件计入房价之中。
优势分析
装修责任明确
开发商是全装修房的第一责任人，并且承担保险、赔偿等责任，装修部分的价值明确，
无后顾之忧，在销售时无需隐瞒装修价格，利于建立客户的购买信心。
模糊总价
与送装修不同，全装修房在合同中签订的房价中即包含了装修部分的价格，开发商更
加有理由不公开装修部分的价格，从而起到模糊总价的作用，但目前市场上大多开发
商都提 供装修的价格，当然这个装修报价与实际的装修成本存有较大的差距。
劣势分析
产品过于单一，拒绝了部分客户
全装修房通常仅有一种装修设计，选择余地小，对于一些追求个性化的客户来说销售
难度较大。
经验教训
对开发商售后服务能力要求较高
合同约定开发商为第一责任人，但开发商往往并不具备装修与
保修的能力，出现问题
仍需装修公司解决，因此解决装修问题的周期难以保证。另外，保修是一个相对长
期的过 程，对开发商的售后服务能力要求较高。
“精装修房”促销法
“精装修房”，顾名思义，就是经过装修、装饰，甚至配有基础家电、家具的住宅商品房。快节奏的现代社会，使人们无暇顾及到装修过程的每一个环节，即使这样，一场装修下来，累瘦几圈也是常有的事。这种“精装修”的商品房，交房时即可入住，省去了客户因购买“毛坯房”后还要花大量人力、物力进行装修的麻烦而受到欢迎。
在房地产开发市场逐步由卖方市场向买方市场转变过程中，实施“精装修房”建设，其意义在于：能够加快实现商品住宅的价值和使用价值。“毛坯房”交房后还要经过一段时间的装修、装饰，并购置家具家电，这就需要购房者投入大量时间和精力。通过实施“精装修房”建设，减少了消费者购房后投入的大量精力，交房时即可直接投入使用。
避免了购房者陷入装修的陷阱。并非每个购房者都懂得专业装修知识，也就是说，在装修过程中，购房者难免会因为缺乏专修知识和经验而掉入装修公司的陷阱，造成不必要的损失。 “精装修房”一般有
发展商与装修公司的质量承诺书，保障了购房者的房屋质量。
当然，“精装修房”存在着一定的缺陷。同样的居住空间，由于使用者的社会地位、工作性质、文化程度以及个人气质等因素的不同，对室内设计的要求和表现出来的个性也不尽相同。购房者常按照自己的喜好和习惯，选择适合于自己风格、体现个人审美观念的个性化居室装饰。无法满足购房客户对装饰、装修的个性追求，就是“精装修房”所存在的缺陷。
不过，现在许多房产商提供的“菜单式装修”这一方法弥补了这个缺陷。因此，“精装修房”在市场上已经越来越受欢迎了。例如，「徐汇37度2」（百第宜山大楼）就是以地段优势、小户型优势和精装修房优势为主要卖点，它推出市场后，其“精装修房”的卖点受到购房者的普遍看好。
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