房地产住宅精装修项目特点及存在问题分析
【摘要】随着我国房地产的快速发展以及人们生活水平的持续提高，也促使了房地产住宅项目日益向精装修这个方向发展.本文结合工作实际，论述了房地产住宅精装修项目特点及设计管理中存在的问题。并出作自己的看法。仅供参考！
【关键字】住宅；精装修；设计管理
房地产住宅精装修特别是大批量的精装修与普通的酒店装修具有很大的不同，房地产精装修不仅具有工业化装修所需的合理组织施工工序方面的问题，而且还具有其所需的全局调度管理方面的问题；此外，就小批量住宅普通装修所要面对的那些繁琐细节管理，房地产精装修同样也要面临着。因此，进行房地产精装修，其设计管理要牵涉到产品各个方面的环节。具有较高水平的精装修队伍，当前我国还是较为缺乏的；因其实际管理水平与市场实际要求还具有较大的差距，故经常要受到来自较小业主的投诉。总的看来，有关房地产住宅精装修项目的质量问题，是现阶段客户投诉比较多的问题，而且对于这些客户投诉较多的有关质量问题，房地产开发商也未能做到进行及时处理，或者及时跟客户进行有效沟通；这些问题的存在的存在，不仅影响了房地产开发商的信誉度，而且也对其产品的销售额带来了极为不利的影响。因此，做好房地产精装修设计管理，提高我国房地产住宅精装修项目质量就显得极为重要。
1精装修住宅项目的显著特点：
贾静雯前夫大批量的住宅精装修项目不同于小业主自行装修住宅，也不同于一般的酒店装修。精装修住宅项目具有以下显著特点：①参与精装修的专业面多，建筑、室内装饰、给排水、空调、建筑电气、智能化等等；②非常繁琐的细节管理，这涉及到精装修产品的全部环节；③具有全局调度管理、合理组织施工工序的问题。
在心里从此有个你2精装修设计全过程管理的要点分析
房地产精装修的设计管理一般分成五个步骤：设计前的准备阶段、设计过程的监督及审定阶段、样板房的评审阶段、大范围精装房施工时的配合阶段、竣工后的验收阶段。
2.1设计前的准备阶段
锡伯族服饰精装修住宅项目开始实施之初，就需要做好前期的准备工作，房地产公司应当召集所有的相关人员共同制定一个可行的总体设计施工管控计划，同时还应该将总控计划细分到各个相关单位，以利于详细监控，在总控流程计划中不仅要画出关键路线，同时设置不同里程碑作为对工程不同阶段的监控点。因此，在精装修设计管理中选择适合项目的设计单位是重中之重，是做好设计工作的第一步，设计单位的选择通常从如下几方面着手：
（1）通过各渠道收集优秀设计单位中优秀设计师资料，如有条件尽量整成资料库，把各类型的设计
单位及设计师资料分类归档，资料需尽量全面，不限于成功案例、擅长风格、收费标准、设计周期等。
许晴谈华晨宇绯闻林更新女朋友（2）根据自身的项目特点及预算情况选择适合项目设计的设计师，设计师的选择中，我们不否认知名度高的设计师的设计能力和创新能力都比较强，但他们的设计收费及设计周期相应的都较高和较长。因此这个阶段设计管理需要有敏锐的洞察力及分析能力，从众多的优秀设计师中选择适合的设计者来承担项目的设计。
（3）考察设计单位成功案例的配合度，很多优秀设计单位中的主创设计师会因为设计案子过多，经常会遇到设计师无法及时变更图纸或是进行现场指导，所以在确定主创设计师及设计团队前一定要充分了解主创设计师及设计团队的档期及其它成功案例的配合情况，如果选择设计师，还需要考虑语言沟通等会影响项目设计的因素，从而才能应对项目设计过程保质、保量、按时完成。
2.2精装修设计的监督及审定阶段
进入正式的项目设计阶段，一般按项目设计的流程分成五个环节：概念设计阶段、深化设计阶段、施工图阶段、软装设计阶段、招标配合阶段。在这些设计阶段中我们需重点关注其管理要点主要有：
2.2.1对于设计进度的把控
在工程总进度计划中，装修工程的进度受设计进度影响很大，由于装修阶段的设计变动较多，通常很多工程的主体结顶已很久了，还不能完成装修图，极大地影响招标准备和施工单位进场的时间，从而造成工程总进度的滞后。所以，装修住宅的设计方案需在土建施工前确
定，以保证土建施工能满足精装修的要求，避免因为装修而导致土建大规模的改动。
通常来说，精装修图纸的设计进度跟不上总控计划，虽有设计院的原因，但很多时候是房地产自身反复调整造成的。从精装修住宅的整个设计流程来看，依次是平面布置图、效果图、吊顶图、立面图。平面布置图直接影响着今后的使用功能，方案效果图决定了装修的效果，这两个阶段的成果是后续设计的设计基础，它确定了功能定位、设计风格、分区及室内交通组织流线，对设备系统的配置给予初步的组织，因此，在平面图与效果图阶段论证和修改的时间比较多，而吊顶图和立面图两个阶段的工作量很大，如果在吊顶图和立面图完成后，再提出调整平面布局，设计修改量是比较大的，将影响整体出图的时间。
2.2.2做好与各专业设计的协调、沟通工作
装饰设计除了建筑、结构、水、暖、电外，还会牵涉到与智能化、空调、新风、吸尘、地暖等专项设计的交叉配合，譬如装修确定某个房间、某个造型吊顶的标高时，除了需要考虑美观和使用要求外，还要考虑结构高度、设备管路及桥架的走向及布置等各种因素。因此作为建设单位来说，设计协调的
工作量很大，在遇到需要多专业解决的问题时，需要及时组织所有相关专业参加讨论，使得各方能清晰地明确意图，以利于设计推进，避免在实际出图过程中，各个设计专业相互推诿，影响设计出图的时间。最终能做到将已定各管线图合并，出
中国军犬具一张能反映所有管线走向图纸。2.2.5图纸空间尺寸与部品部件规格的吻合关系。
图纸空间尺寸要与部品部件规格吻合。精装修住宅在设计前应当及时了解建设单位提供的材料库产品的规格、样式、品质及安装方式，尤其对于厨房、卫生间的设备，必须通过排列后才能确定空间尺寸，并此确定设备尺寸，否则容易出现洁具、厨具进场后不够尺寸安装的情况。
2.3大范围精装房施工时的配合阶段
在对实景样板房进行了可行性评定后，优化样板房中的不足，便进入大范围的精装修房的施工，这个重要环节。设计管理的主要控制方向应该放在如何为精装修设计方案有效地执行上，需要设计管理有统筹能力，对如下方面进行控制：
（1）协调室内设计与建筑的相互关系，包括与外墙的整体结合、效果的呼应、环境健康住宅的创造。
（2）按交房标准有效的对大范围精装修项目进行审核，有效的执行设计概念。
（3）配合项目部及监理单位对施工质量进行把关，有效的精装修房严格按国家标准进行施工。
（4）总结项目设计在施工中的不足。