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明确管控要点，实施过程管理，确保精装质量
——浅谈批量精装房工程质量风险及控制要点
随着精装修住宅市场占有率的增加，住宅精装修工程既重要又费心，业主对精装住宅渗漏、裂缝等常见质量问题的投诉也越来越多，如何提高精装修住宅的施工质量？如何为购房者提供质量达标的住宅？针对精装住宅工程的常见问题，依据本人多年从事装修行业与现场管理的经验，我在此系统分享精装修的过程管控，希望能让大家看到精品背后的故事。
一、精装修设计前期控制要点：住宅一体化设计
精装修并不是简单的毛坯房加装修,需在住宅主体施工动工前进行住宅一体化设计。精装修与土建安装必须同步设计。传统的毛坯房仅对建筑平面功能有粗线条的划分,而缺乏详细具体的平面布置和功能定位,现在列举一些常见盲点:
1、平面家具布置的合理性考虑不足,就会造成原有建筑主体施工过程中重新剔凿布线,涉及到房间(包括厨房、卫生间、客厅)内的电源插座、有线电视、开关、电话、宽带模块等位置、布置数量等的变动，引起精装修期间的返工或重新施工，导致原抹灰空鼓开裂、费用增加等
弊端。
2、设计中为保持室内地面与卫生间地面标高统一,卫生间未做沉降板。卫生间地面坡过小，导致排水不顺畅不能满足使用功能。。
3、卫生间干湿无分区,造成地漏不够、洗衣机进水接驳点没有设置,装修期间如要增设，将破坏原有防水层。
4、厨房内的排烟道、天然气立管在设计过程中无立管定位,造成审图时无法判断燃气灶与天然气管道、烟机与排烟道之间的相互位置是否合适，使施工作业时无法准确定位，导致三者之间在最后组合时发生位置偏差，进而返工。
5、室内门垛尺寸设计不足,导致门套线安装无空间及开关插座安装空间不足，同时也有可能不能满足后续部品部件安装要求（可视对讲机）。
6、家庭中央空调、新风系统功能设计中,在结构梁部位提前预留空洞,造成房间内的层高局部降低。
因此为避免上述盲点，有必要建立装修设计前置、并与建筑设计同步互动，建筑设计定稿后二个月内精装修设计必须定稿的机制。同时，在精装修设计开始前，应根据项目定位，事前确定精装所需的部品部件等级标准及基本安装尺寸及其预埋水、电管路尺寸。
二、施工管理要点：严把“三关”，力保施工质量
1、技术交底
锁定qq有什么用1.1各项目部根据图纸、现场施工质量的管理要求制定技术交底表，使参与施工和管理的项目管理人员、各单位及操作工人等人员能够充分掌握该分项工程施工所用的材料要求、工艺操作程序、该项工程质量要达到的标准及其验收方法，使项目质量管理有章可循，做到事先清楚明白、事中有章可循，事后有据可查。
1.2、控制质量要把好“三关”，即材料关、过程操作关、检查验收关。
1.3、技术交底应写明“三关”的具体内容（对于难点工序，应画简图辅助说明）。
2、材料要求
2.1、每批次的材料进场应及时通知监理单位及甲方验收，形成《材料进场验收记录》，报相关单位进行备案，对于不合格的材料须作退货处理。
2.2、材料到场后须同时提供相关合格证、材料检验报告等资料
2、施工工序要点管理
检查验收(以《精装工程管理指导书》工序验收为标准）
2.1、验收方式：实行联检制，即班组自检、施工单位常检及甲方、监理单位抽检。
2.2、验收要求：每一道工序施工完毕，应及时通知甲方及监理单位进行隐弊验收及检验批的验收。验收分为过程/观感质量及实测质量，均要达到第三方评估要求。
2.3、对于在检查及验收中发现的质量问题，项目部应研究解决方案，统一方案后及时进行整改（甲方或监理单位提出的问题，整改的情况应及时回复给甲方或监理单位），整改完毕后报监理或甲方单位复验。
3、施工工序样板管理
3.1、分项工程大面积开展之前，分户型在现场制做符合验收标准的样板工序或施工样板房。
3.2、通过工序或施工样板房的施工，解决分项工程在大面积施工时可能遇到的材料、施工工艺、验收标准等问题，明确质量验收标准。对于存在的问题，需要汇总，并加强施工单位的交底。
三、做好精装修项目实施管理要点：样板先行，树立标准，关键工序管控
1、样板先行原则，实物交底，树立质量标准。对样板房进行施工,以达到展示户型、交楼标准和装修效果为目的。
1.1、为提高样板房施工单位的积极性,提高工作效率,必要时可将瓷砖、石材等已明确品牌、型号的材料交于施工单位直接采购,同时对施工费等方面给予略高于市场价的优惠,以提高施工单位的积极性。
1.2、样板房施工期间由于受场地限止、各工种交错作业多,施工时间紧,需公司各部门加强组织协调,注意安全文明施工,成品保护。确保现场各工种有序进行。
1.3、精装修交房标准的确定
青春斗人物结局a、销售部应根据销售策划和销售合同的要求,提出有哪些材料应明确何种标准,明确应注明品牌的材料、部件或设备。
b、对能符合装修效果的有多种品牌的材料或部品、设备应多列同档次品牌或不列,争取批量装修时材料更换的灵活性,降低风险;
c、对交楼标准的描述尽量简单,不超标准进行承诺。
4 批量精装修房施工图深化
根据样板房实际施工效果对样板房施工图进行调整、完善,形成批量装修的施工图确认后方可展开大面积施工。
a、批量装修施工图深化人员必须要深入现场,严格按现场情况进行图纸深化,对样板房装修过程中有过调整的部分应重点关注。
洪学敏个人资料b、批量装修施工图深化人员应核对样板房与批量装修时的差异,对差异之处应有详细说明。
c、批量装修施工图的深度应达到批量装修要求,做好所有构造做法明确、尺寸标注详尽,保证多家施工单位施工不发生差异(施工误差除外)。
d、批量装修施工图深化人员应核对批量装修的土建、安装施工图纸,对有差异的,尽早向设计部提出修改土建、安装施工图纸,避免造成事后返工。
e、对无样板房的户型,应参照同样标准进行设计。
2 关键施工工序控制要点
　近几年，精装修住宅业主投诉的质量问题，主要集中在渗漏水、墙面等部位裂缝、墙面层起皮、墙地砖空鼓、户内门门套及门套线发黑发霉、木地板冒灰、发黑、石材断裂、缺角、崩边等常见质量问题方面，此类问题维修难度大、成本高，严重影响小业主正常生活，也给开发商品牌造成较大的负面影响。
为消除上述工程质量隐患，必须制定工艺施工及验收标准，明确各工序施工管控要点，严格遵守各工序验收管理办法，具体工作中，我们主要制定了如下管控要点：
1、卫生间、阳台防水工程关键工序控制：
（1）卫生间沉降池基层严格验收； 
（2）防水厚度100%检查 ；
（3）干湿分区挡水槛加强防水涂膜须与基层防水涂膜相搭接。 
（4）细部附加层施工严格验收（管根、地漏、阴阳角等容易漏水的薄弱部位附加层）； 
（5）防水保护层施工完成后进行二次闭水：
门槛石防水控制要点：
（1）铺贴地砖之前先安装门槛石，门槛石基层使用稀释混泥土，四周边刷防水；
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（3）门槛石的背网铲除后采用胶粘剂粘贴，两端需要用胶粘剂封堵严密再次防水处理；
（4）
2、墙地砖空鼓施工工序控制要点：
（1）土建移交时，空鼓检查作重点，整改要到位，确保基层无空鼓。
（2）墙面、砖背面进行界面剂处理，涂刷要求参照产品说明书，涂刷时间距施工时间不得超过24小时；
（3）墙砖施工前，建议进行湿水，瓷片砖至少浸泡30分钟，浸洗背后的浮灰；
（4）根据排版图及砖的压向要求，贴第一块砖，并根据第一块砖打一块灰饼，作为控制垂直平整度的参照点；
（5）先在墙面薄批一层胶泥、拉槽，再在砖背批胶泥、拉槽，砖背胶的拉槽方向与墙面拉槽方向一致
（6）砖上墙时，轻揉拍紧，定位，再取下，看砖背面的胶泥是否饱满，如不饱满，则补批胶泥，定位。
（7）贴完一块砖后，砖四面边口的胶泥要补填密实；
（8）进行下一块的施工，施工的过程中，检查砖面的垂直、平整度误差是否在合格范围内。
 
3、户内门套及门套线发黑发霉控制要点：
（1）户内门套及线条在工厂生产时先做防潮封闭漆处理；
（2）
（3）厨卫间门套下口采用大理石门套靴（防止木质门套吸收地面水气）
（4）
4、木地板冒灰、差、发黑施工工序控制要点：
（1）基层质量检查验收，基层的平整度必须符合木地板安装要求。使用吸尘器清理地面浮灰。
（2）
（3）木地板在厂里做好六面防潮封闭漆；
（4）
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（5）木地板基层清理干净后铺贴防潮膜及防潮珍珠棉，地面与墙体之间并往墙体返上50mm；
（6）
（7）木地板铺装前应对地板进行选配，宜将纹理、颜接近的地板集中使用于一个房间或部位, 选板原则同批次同号的为一栋使用,并备2%作为维修专用,严禁同一房间使用不同批次不同号木地板。
（8）
（9）木地板与墙之间应留有8-10mm的缝隙。 踢脚板与木地板之间的缝隙，用与木地板同的密封胶进行密封。
（10）
5、石材断裂、缺角、崩边、泛碱控制要点：
（1）石材应做六面防水，石材六面防水须纵横各一遍，防止后续受
潮返碱。
（2）地面石材设计为多种石材拼花应在石材加工厂做好水刀拼接以成品石材。禁止在现场拼接，现场切割容易造成石材断裂、崩边崩角；
（3）所有条形石材必须加防断裂钢筋。
（4）石材铺贴完成及时做好成品保护（成品保护最为关键）；
6、天花、墙面乳胶漆差、开裂控制要点：
（1）先进行开间进深/原顶天花修补，其次踢脚线/门贴脸/阴阳角直线度等部位的修补，再进行大面爆点的修补，墙体修补完铺贴抗裂波纤网，最后才时行大面腻子施工。