赵 燕1 付郑嘉豪2 1.西安交通大学城市学院 2.西北农林科技大学
摘 要：个人住房贷款工作开始之初被大众认定为是一种风险低、有一定利润的信贷商品.但从我国目前的商业银行个人住房贷款的实际情况分析可以看出该贷款工作仍然具有多项风险。
关键词：商业银行 住房贷款 风险随着我国住房制度，房价持续上升，使个人对购买商品欲望更加强烈，还有住房买卖过程中存在供给与需求不对应的矛盾等等，促使住房按揭贷款产生。我国房地产企业及城市居民购买住房的资金来源渠道比较单一，即地产金融机制。商品房开发商被加大了供应两端的风险，政策的导向、市场的调节以及借款人自身工作、生活方面的情况变化均会造成借款人的还款能力下降，这样背景下，商业银行还要面临一些风险如下：
king总一、利润风险
1.贷款利率风险。利率风险是指市场利率变动的不确定性给商业银行造成损失的可能性。利率变化使商业银行的实际收益与预期收益或实际成本与预期成本发生背离，使其实际收益低于预期收益，或实际成本高于预期成本，从而使商业银行遭受损失的可能性。随着市场经济的变化、借贷市场上资金的供应关系的变化以及政府相关政策的出台都会影响住房贷款利率。市场利率上升，贷款人所得到的利息收入逐渐减少。
2.存款利率风险。由于受到社会经济大环境的影响和金融市场内部的双重压力，银行的存款利率逐渐上升，也促使融资成本的剧增，但所谓的贷款利率其实和当时的存款利润情况和一定的利率制定所决定的.而即使存款利率不断上升，贷款人也必须按照原来合同的条约来提供借款人的资金,，这样一来会大大减少利润增加的幅度和空间。
二、市场风险
1.通货膨胀风险。通货膨胀的物价上涨，使价格信号失真，容易降低人们的购买水平，而物价上涨同时也会随着通货膨胀出现，从而导致生产的盲目发展，造成国民经济的非正常发展，产业结构和经济结构发生畸形，即使借款人按合同规定进行还款贷款人也承担一些损失。
2.机会成本风险。资金被使用之后，则说明放弃了其它的投机机会，也就会带来机会成本。商业银行存在不良贷款和不尽如意的收息，致使银行承受着较大的机会成本风险。住房贷款以外的其他资金投入的回报率高于住房贷款的报酬率的时候，贷款人将融资资金投放到房产所获取的利润会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润。
3.房地产市场风险。房地产市场与金融系统、地方政府收入紧密相连。个人住房贷款个人住房贷款是银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，其实是属于抵押性质的贷款，所以抵押物价位的高低是影响风险外部因素。如果开发商故意抬高房价造成房地产价格将会使房价大幅度缩水，进而会
造成银行的贷款风险的提高。
三、信用风险
1.借款人的违约行为。
1.1根据该规定，借款人其实可以提前偿还借款，且应按照实际借款的期间向银行缴纳较少的银行利息。这样做首先降低了银行的利息收益，其次它将增加银行可用资金的数量继而造成大量资金的闲置，使银行投资压力和风险逐渐上升。
1.2不还款的违约行为分为两种：一种是借款人考虑到自身利益而故意或有意违约。第二种是由于借款人发生了不可抗意外财务危机而导致违背贷款的合同行为。这两种行为则导致贷款人不能正确判断借款人的财物状况，使个人住房贷款信用风险加大。
2.开发商的信用风险。
2.1假按揭是一个风险转移的过程，房地产开发商通过假按揭从银行套取的资金越多，开发商倾向于提高价格。而这种套取行为会使银行承担贷款风险。
2.2项目风险是指房地产开发商为了能够获取与项目相关的银行贷款，提供一些不真实的资料骗取贷款。
有些企业初期资金实力不强，由于预售情况不理想则影响交房日期，继而使已购房者不能按期入住。这时购房者会提出解除购房合同的要求，造成银行的损失。
四、风险产生的原因
贷前调查不规范化。大部分银行对贷款前的调查具有一定的程序和规定，为防止贷前调查流于形式，减少贷款审批复审，所以银行
要采用调查形式。但在实际的操作过程中存在很多问题，比如个人信贷户较多，致使贷前调查形式化，导致银行承担一定的风险。
1一6年级中秋节手抄报2.个人信贷审批不严谨。银行审核人员认真审阅申报材料和核实材料的真实性和有效性。对申报材料有遗漏有缺陷的应要求相关人员补充材料直至符合要求为止。对申报材料不合规的审核人应签署审核意见并退回审核材料。银行为了尽快完成任务，往往会忽略监督检查，致使银行无法保证个人信贷的审批数量和质量。
3.忽视贷后管理。长期以来，贷后管理一直是我国银行信贷管理的薄弱环节。贷款发放后，商业银行应对借款人执行借款合同、收入情况、抵（质）押物现状及担保人情况进行跟踪调查，防止贷款风险的发生。但是个人贷款业务达到一定数量，银行不可能实现逐笔检查，因为工作量太大。
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4.抵押物评估风险。抵押物价值有可能变动，抵押物本身可能有损失。商业银行对授信抵押物价值的认定，一般是参考外部评估机构的评估价值，再使用银行内部的押品评估管理办法进行复评，从而最终确定抵押物的公认市场价值，如果抵押物不足房产估价的话，可能出现抵押物的实际价值低于贷款金额的风险。
五、法律风险
1.借款人借款资格。自然人作为借款人的主体资格审查，a.主要审查其是否具有完全民事行为能力需要审查;b.借款人是否存在因道德素质问题引发的风险；c.审查借款人的诚信记录。如果银行对贷款人的主体资格审查过程不重视，那么会造成银行的法律风险。
2.借款用途。购房贷款抵押贷款，是指购买商品房无法一次支付，用所购房屋抵押贷款来支付房款，个人不能将银行贷款用于投资股票和基金等盈利性活动或其他非法活动。对无指定用途的贷款银行是很难收回，如果借款人未按照约定的借款用途使用，贷款人可以停止发放、提前收回或者解除合同。
六、风险防范的对策和建议
1.提高贷款审查力度和规范化管理的水平。银行在接到借款人的贷款申请后应该对借款人的信用状况进行严格审查。银行主要抓好以下工作：一是执行定期检查制度；二是对信贷检查工作及时进行通报，
河南农业大学专业下发纠改通知书，限期纠改；三是严厉追究违规责任，对每次信贷检查存在的问题，建立台帐，逐笔落实责任，严肃处理。只有这样才能降低银行的风险。
表达能力差怎么办2.通过保险降低风险。保险是银行进行风险转移的途径，也是成功规避风险的方法。在我国，承担个人住房抵押贷款的保险公司主要承担两方面责任：一是房屋因自然灾害和意外事故造成损失时的赔付责任；二是因意外事故使借款人伤残或死亡而导致借款人失去还款能力时的赔付责任，可以有效预防借款人借故不按期归还的损失。
3.借款人违约风险防范。针对有可能违约的购房者，银行加强对借款人还款能力的甄别，主要从以下两点着手：a.银行应注重个人住房贷款的调查和审查，尤其是评估借款人的还款能力，从而有效控制个人住房贷款业务的信用风险。b.在审核个人住房贷款申请时，必须对借款人的收入证明严格把关。要验证借款人的工资收入、投资收入和经营收入的真实性。
4.重视计算力技术的应用。随着经济的发展，越来越多的人购买多处住房，致使个人住房贷款的笔数增多，银行的业务量加大。此时为了提高银行办理个人住房贷款业务的速度，不得不采用科技手段。从而保证个人住房信贷的规范化操作，同时计算机的应用可以降低运于人、财、物三方面的成本。
参考文献：
[1]辛数森:《个人信贷》中国金融出版社2007年.
刘敏涛前老公常乐[2]季爱东:《住房金融新业务与法规》中国金融出版社2004年.作者简介：赵燕（1983—），女，籍贯河南三门峡市，单位：西安交通大学城市学院，硕士研究生，研究方向：管理学；付郑嘉豪（—），男，河北省，西北农林科技大学。
2015年1月中期
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