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⼀、商业银⾏住房抵押贷款业务现状大闹天竺豆瓣
（⼀）住房抵押贷款业务整体情况
⾃20世纪80年代起，伴随着经济的迅猛发展，居民购房需求不断增⼤，我国住房抵押贷款业务迅速发展，住房贷款规模不断扩⼤，统计数据显⽰，截⾄2017年5⽉末，⾦融业本外币贷款余额118.66万亿元，这其中约60%的贷款为抵质押贷款，房地产为主要押品，占押品⽐重约为50%，其次为应收账款、⾦融资产。当前银⾏贷款体系中，押品所占的⽐重较⼤，在所有的押品中，房地产（不动产）押品占⼤头。
好人好梦原唱此外，多家上市银⾏出现公司贷款⽐重下降、个⼈（零售）贷款⽐重上升的现象，⽽个⼈住房贷款⼜成为个⼈贷款中增长最快的项⽬。从新增贷款构成来看，2016年五⼤⾏新增个⼈住房信贷达到2.9万亿元，除交⾏外，四⼤⾏新增个⼈住房信贷占全部新增个⼈贷款的⽐例，均在七成以上。在商业银⾏的抵押贷款中，占⽐较⾼的是个⼈住房贷款，现有商业银⾏的押品中房地产押品占⽐超过50%，以五⼤⾏为例，2016年年报显⽰，其个⼈住房贷款总计达12.83万亿，占整个个⼈贷款16.55万亿的⽐例，⾼达77.52%；占整个五⼤⾏2016年48.61万亿规模的26.39%，接近三成。
（⼆）房地产贷款余额分析
据央⾏统计：2017年第⼀季度末中国⼈民币房地产贷款余额28.39万亿元，同⽐增长26.1%，占⼈民币贷款余额的25.62%，同⽐多增1970亿元，占同期各项贷款增量的40.4%，⽐上年占⽐低4.5个百分点。
2017年⼀季度末，中国房产开发贷款余额6.13万亿元，同⽐增长17.3%，其中，保障性住房开发贷款余额2.75万亿元，同⽐增长47.7%，⽐上年末⾼9.4个百分点；地产开发贷款余额1.41万亿元，同⽐下降21.5%，降幅⽐上年末扩⼤16.6个百分点。
⼀季度末，个⼈住房贷款余额19.05万亿元，同⽐增长35.7%，增速⽐上年末低1.1个百分点。同⽐增长5.2%，增速⽐上年末⾼1个百分点，⼀季度增加1506亿元，同⽐多增198亿元。
从房地产贷款余额占当期⼈民币贷款余额的⽐重来看，该⽐值呈现平稳上升态势，2017年1季度末该⽐值达25.62%，⽐上年末提⾼0.59个百分点，⽐2015年年底提⾼3.26个百分点。
（三）房地产贷款不良⽐例分析
董卿素颜照对比2016年上市银⾏涉房贷款资产质量分化，尤其是开发贷的资产质量分化明显：四⼤⾏中，除了中国银⾏以外，三家国有⼤⾏开发贷不良贷款率都超过了2%，最⾼甚⾄达到了达到了2.53%。
当然，并⾮所有上市银⾏的开发贷的不良贷款率都较⾼，同为国有⼤⾏，中国银⾏开发贷虽然规模领跑上市银⾏，但是不良贷款率仅为0.87%。
股份制银⾏开发贷的资产质量则要好很多。中信银⾏不良贷款率低⾄0.05%，兴业银⾏为0.46%，另有部分银⾏的开发贷不良贷款率也在1%左右。
住房按揭贷款⽅⾯，招商银⾏的不良贷款率仅为0.42%；农业银⾏的不良贷款率为0.43%，在个⼈零售贷款中资产质量远远好于其它贷款产品。
住房按揭贷款整体的资产质量要远远好于开发贷，这也解释了上市银⾏为什么抛弃开发贷，转⽽⼤举“增发”住房按揭贷款。
值得警惕的是，部分上市银⾏开发贷的抵质押率2016年有所下降，这意味着其对应的风险有所上升，⽽且很可能在⽬前的报表中还未显现。
（四）房屋净值⽔平情况分析
1998年房改后，中国房地产市场迅速发展，房地产价值急剧膨胀。为⼤致了解商品房净值⽔平，我们
学前班拼音试卷数据分析的方法可以运⽤国家统计局⽹站数据库2000年⾄2014年间销售的商品房及商品住宅的数量和价格估算它们2014年底的市场价值（以下简称“现值”）和净值。
根据历年商品房平均销售价格和住宅商品房平均销售价格，不考虑房屋折旧及不同房屋区位导致的价格差异，分别计算各年销售房屋的现值系数（统⼀折算⾄2014年，计算⽅法为2014年销售价格除以相应年份的销售价格），以各年销售⾦额分别乘以对应的现值指数得到该年度销售房屋的现值，如2000年的商品房销售⾦额为3935.44亿元乘以其对应的现值系数2.994，可以得到该年销售的商品房的现值为11782亿元，住宅商品房的现值为3228.6 亿元乘以现值系数3.045等于9832亿元。依次⽅法，2000-2014 年销售的商品房的现值达到了688591 亿元，⾼于简单加总的504363.04 亿元，商品住宅现值581540 亿元，⾼于简单加总的420293.37亿元。
我国缺乏类似标准普尔Case-Shiller指数这样⽐较科学的房价统计数据，因此⽆法准确反映同⼀住房在不同时期的价格。由于房地产市场的迅速发展，市中⼼及近市中⼼的可开发⽤地迅速下降，新建房屋越来越远离市中⼼，因此假设住房同质性的估算⽅法其实⼤⼤低估了我国住房净值的增值幅度。2014年，我国个⼈住房贷款余额为11.52 万亿元，与商品住宅现值581540 亿元的差额466340亿元，即为2000-2014年间所销售住宅商品房的净值，净值率⾼达80.2%。考虑到2000年前的存量房屋⾼于2000-2014年销售商品房价值，因此全国总住房净值⽔平远⼤于46万亿元，⾄少在百万亿元以上。巨⼤的净值⽔平将为发展住房净值融资提供充⾜的抵押物。
⼆、商业银⾏住房抵押贷款前景分析
（⼀）住房抵押贷款市场需求较⼤
虽然⽬前多地的商⽤房抵押贷款暂停了，但并未影响普通住宅的抵押贷款，个⼈住房抵押贷款仍在正常进⾏。在房贷按揭业务受到严格管控之后，住房抵押贷款成为不少银⾏的次优选择。
虽然抵押贷款审查趋严，但⽬前抵押贷款的需求依然很⼤。从4⽉各家银⾏的抵押政策可以看出，⽬前对于借款⼈⾃⾝资质的审查仍然趋于严格，个⼈必须提供⾃⾝的⼯资流⽔，抵押⽤途为装修或购买家具或珠宝等，在贷后需要提供真实的发票。
接近年中，借款⼈对于抵押消费的需求也在不断扩⼤，虽然银⾏抵押贷款的上限仅为100万元，但是名下拥有房产的借款⼈在融资⽅⾯仍然⾸选为银⾏。⼀⽅⾯是借款⼈的借贷成本相对较低；另⼀⽅⾯是个⼈消费⽤途⽅⾯，抵押贷款的额度也能够满⾜⼤多数⼈的要求，所以银⾏额度也在从房贷逐渐转移⾄消费信贷⽅⾯。
此前，房贷业务⼀直是银⾏的“⼼头好”，央⾏数据显⽰，2017年⼀季度末，个⼈住房贷款余额19.05万亿元，同⽐增长35.7%。不过，伴随房贷调控趋紧，⼀些银⾏正在舍弃房贷按揭业务，将⽬光转向房屋抵押贷款上。
3⽉的新增居民中长期贷款仅为4500亿元，已经低于2016年的平均⽔平，同⽐多增额也降⾄零左右。⽽按照央⾏此前的计划，2017年新增房贷占信贷的⽐重将控制在30%以内，由此计算2017年的房贷总额将从2016年的6万亿元降⾄2017年的4万亿元左右，未来每个⽉的房贷将降⾄3000亿元左右，换⾔之，即将步⼊负增长时代。
分析⼈⼠指出，房贷业务是银⾏最为优质的资产，不良率低于0.4%，最近两年房贷成为银⾏最为青睐的业务。⽽在房贷业务要求越来越严格的背景下，⼀些银⾏正在舍弃房贷按揭业务，将⽬光转向了利率更⾼、更能赚钱的房屋抵押贷款上。
（⼆）政策推动抵押贷款⾏业良性发展
当前我国信⽤借款增长额的很⼤⼀部分都投向了房地产⾏业。我国房地产⾏业发展前景良好，与其紧密相关的房产抵押⾏业也会迈⼊发展的新阶段。近⼗年来，房地产⾏业已然成为我国国民经济增长的⽀柱产业之⼀，就⽬前的国家经济形势和政府相关措施来看，房地产⾏业在未来⼀段时间内还将会保持稳步增长的态势。此外，相⽐于其他类型的抵押物，房产⽆疑是最具保值价值的资产，未来变现也相对⽐较容易。所以，作为房地产⾏业的重要细分领域之⼀的房产抵押⾏业也会借势⼤⼒发展。
另⼀⽅⾯，2016年4⽉28⽇银监会下发《关于规范银⾏业⾦融机构信⽤借款资产收益权转让业务的通知》。通知明确指出，出让⽅银⾏不得通过本⾏理财资⾦直接或间接投资本⾏信⽤借款资产收益权，
不得以任何⽅式承担显性或者隐性回购义务。此通知的下发将会阻⽌没有抵押物的物主继续隐形借款买房，从⽽抑制房地产泡沫，促进整个房地产⾏业步⼊规范化发展的轨道。作为与房地产⾏业紧密相关的房产抵押⾏业也会借此朝更加良性的⽅向发展。
（三）住房抵押贷款市场存发展空间
住房净值贷款是指以住房净值（房价减去房屋上设定的所有债务）为依据发放的抵押贷款。住房净值贷款通常有⼀般贷款模式的住房净值贷款（HEL）和住房净值信贷额度（HELOC）两种贷款⽅式。HEL为封闭式贷款，贷款⾦额确定，⼀次性发放，采⽤固定利率或浮动利率，常被称为第⼆住房抵押贷款。HELOC 在授信额度内可循环使⽤，通常使⽤浮动利率，前⼏年利率⽔平较低，⽽且可采⽤约定期间内仅付息不还本⽅式（不还本仅付息期限最长可达10年）。由于住房净值贷款是利⽤住房净值获得融资，因此⼜被形象地称为住房净值提取（MEW）。由于住房净值贷款也是以住房设定抵押的贷款（第⼆抵押权），因此在不少统计及研究中将其归⼊⼴义住房抵押贷款的范畴。
美国房屋净值贷款主要的发放机构为商业银⾏、住房抵押或不动产贷款⼈和节俭机构。在我国，住房净值贷款主要表现为加按揭和转按揭，⼀些房屋的第⼀抵押权、第⼆抵押权贷款也属于房屋净值贷款的范畴。
⽬前美国净值贷款与住房抵押贷款的⽐例约为1:15，较⾼峰期有所下降。如按照这⼀⽐例，⽬前我国
净值贷款的发展潜⼒在8000亿元以上。美国净值贷款与房屋净值的⽐例约为1:22，如按这个⽐例估算，我国净值贷款的市场潜⼒⾄少为5万亿元左右。考虑到我国贷款房价⽐低于美国20%以上以及消费者旺盛的借贷需求，5-10年内住房净值贷款的市场空间将在10万亿元以上。相对于2014年我国63.6万亿元的GDP及26.2万亿元的社会消费品零售总额来讲，这是⼀个相当可观的数据。因此，如能及时推出国际通⾏的住房抵押贷款、净值贷款利息抵扣所得税的政策，从中长期看净值贷款对我国经济增长的贡献有望达到1个百分点以上，甚⾄接近美国贡献度较⾼的年份。
（四）银⾏住房抵押贷款业务转型发展
随着利率市场化的推进，我国商业银⾏存款活期化趋势明显，负债稳定性趋于下降。另⼀⽅⾯，伴随着个⼈住房抵押贷款业务迅速发展，银⾏住房贷款规模占⽐不断提升，“短存长贷”的结构性⽭盾⽇趋突出，加剧了商业银⾏的流动性风险。因此，盘活存量贷款、推进贷款结构调整、提升有限资源收益成为商业银⾏实现转型发展的必然要求。通过个⼈住房抵押贷款证券化，商业银⾏未来可扩⼤资⾦来源，加速信贷资⾦周转，实现资源的优化配置。
此外，与欧美国家⾼达70%的房贷证券化率相⽐，我国个⼈住房抵押贷款⽀持证券（RMBS）起步晚、规模⼩。但近年来，伴随着其他证券化产品发⾏数量的井喷，RMBS在发⾏规模和数量上也都创了历史新⾼，截⾄2016年中，商业银⾏已发⾏的RMBS共计15只，发⾏总规模达560亿元。长期来看，
从2015年5⽉批准注册发⾏开始，⾄2016年中，已注册的5180亿额度中，RMBS注册额度申请最⾼，达2600亿元，占⽐50.19%，可见未来住房贷款证券化发展仍有较⼤空间。
综上，⽆论是从需求、政策、发展空间以及银⾏⾃⾝情况来看，未来银⾏房屋抵押贷款业务的发展前景良好，市场将更加⼴阔。
张馨予坐台照片
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