【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房销售合同纠纷
【审理法院】安徽省阜阳市中级人民法院
【审理法院】安徽省阜阳市中级人民法院
【审结日期】2020.09.28
【案件字号】(2020)皖12民终3429号
【审理程序】二审
【审理法官】许汝佺姚莉罗亚敏
【审理法官】许汝佺姚莉罗亚敏
【文书类型】判决书
【当事人】张守彦;王勤敏;界首市世纪大同置业有限公司
【当事人】张守彦王勤敏界首市世纪大同置业有限公司
【当事人-个人】张守彦王勤敏
【当事人-公司】界首市世纪大同置业有限公司
【代理律师/律所】金瑞安徽健友律师事务所;刘望生安徽健友律师事务所
【代理律师/律所】金瑞安徽健友律师事务所刘望生安徽健友律师事务所
【代理律师】金瑞刘望生
【代理律所】安徽健友律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】张守彦;王勤敏
【被告】界首市世纪大同置业有限公司
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【本院查明】二审中，双方当事人均未提出新的证据，对一审所列证据的举证、质证意见与一审相同，本院认证意见与一审一致。本院对一审查明的事实予以确认。
【本院认为】本院认为，本案二审争议的焦点为：大同置业公司逾期办证违约金计算标准应如何计算？ (一)案涉商品房买卖合同中逾期办证违约金条款的效力。 1.违约金条款原则上属于当事人意思自治范畴，否定其效力应当有明确法律依据。《中华人民共和国合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”另据该法第一百一十四条第一款之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。因此，合同双方对于违约金的支付条件、计算方式等相关约定原则上均属于当事人意思自治的范畴。以合同自由为代表的意思自治是民商法的基
石，对于当事人达成并以合同条款予以固定的合意，应当予以尊重，除非符合合同条款无效的法定情形，不能轻易否定其效力。 2.本案逾期办证违约金采取固定数额的方式是否科学、合理，不属于确定合同条款效力所应当考量的法定因素。在实践中，合同主体对于违约金计算的约定存在多种方式，固定数额的计算方法是其中的一种。原国家建设部和国家工商行政管理局共同发布的《商品房买卖合同示范文本》(GF-2000-0171)第十五条对于逾期办证违约金采用的就是固定数额的计算方式。当然，无论是以固定值方式计算违约金还是按日累进方式计算违约金，都可能存在一定缺点，违约金以固定值方式还是以累进方式计算并不是确定合同条款效力应当考量的法定因素。必须明确，支付违约金仅是违约方承担责任的方式之一，守约方并非只有要求对方继续履行合同并支付违约金一种方式维护自己的权益。即便大同置业公司支付合同约定的违约金后仍拖延办证，作为购房人的张守彦、王勤敏还可以通过其他方式进行救济。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”逾期办证一天和逾期办证一年或几年当然会有不同的法律后果，张守彦、王勤
敏认为本案合同逾期办证违约金采取固定数额的方式可能导致大同置业公司无限期拖延办证、严重损害买房人的权益的理由不能成立。 3.本案合同逾期办证违约金条款并不具有法定无效的情形。根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，格式条款提供方利用格式条款免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案合同逾期办证违约金条款虽然确系大同置业公司提供的格式条款，但该条款本身约定的是大同置业公司应对其违约承担责任，并非免除大同置业公司责任。并且，该条款本身仅约定了大同置业公司违约应支付的违约金，没有任何字句涉及张守彦、王勤敏一方的法律责任，不存在加重张守彦、王勤敏一方责任或者排除张守彦、王勤敏主要权利的情形。 (二)大同置业公司逾期办证违约金计算标准应否调整。 当事人违约，应按约定支付违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案房屋已于2017年12月31日交付张守彦、王勤敏，张守彦、王勤敏虽主张大同置业公司逾期办证致使该房屋无法正常获取租赁、抵押产生的收益，也无法进行买卖，给其造成了损失，但张守彦、王勤敏并未提供任何证据
证实上述情形已实际发生，也未证明其购买案涉房屋的目的是为了出租或交易且房屋价格在逾期办证期间逆势下跌对其造成损失的情况。因此，张守彦、王勤敏的上述主张不符合法定可予以调整的情形，本院不予采纳。因张守彦、王勤敏未举证证明大同置业公司逾期办证给其造成的实际损失，其请求大同置业公司按日计算向其支付已付购房款万分之一的逾期办证违约金，没有事实与法律依据，本院不予支持。 综上，张守彦、王勤敏的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决大同置业公司向张守彦、王勤敏支付逾期办证违约金44元，不违反法律规定，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 姜文刘晓庆
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费636元，由张守彦、王勤敏负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-16 03:43:37
【一审法院查明】一审法院认定事实：大同置业公司系界首市“世纪华府”的开发商。2016年3月26日，张守彦、王勤敏与大同置业公司签订了《商品房买卖合同(预售)》，购买大同置业公司开发建设的世纪华府18幢6层602号房屋，总价款为440000元。合同第十一条交
接时间和手续约定“出卖人应在2017年12月31日前向买受人交付该商品房”。合同第二十条房屋登记约定“(二)因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起120日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照×%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。2.买受人不退房，出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金。”张守彦、王勤敏支付全部房价款，并于2017年12月31日取得房屋，但至今未能取得不动产权证书。
【一审法院认为】一审法院认为，张守彦、王勤敏与大同置业公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应当按照合同的约定各自履行相应义务。 《商品房买卖合同(预售)》第二十条约定张守彦、王勤敏应在商品房交付之日起120日内取得房屋所有权证书，现该商品房已交付，张守彦、王勤敏至今未能取得房屋所有权证书，依据合同约定，应承
担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，大同置业公司应继续履行合同，协助张守彦、王勤敏办理房屋产权登记手续。 张守彦、王勤敏称合同第二十条约定的违约金支付方式不合理也不符合交易习惯，且无法分别，会使当事人陷入错误认识，该条所载明的第2种方式应理解为“1.……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”一审法院认为，张守彦、王勤敏未提供证据证明该条约定不合理且不符合交易习惯，且从该条所载明的内容看并不至于使人产生错误认识，张守彦、王勤敏对该条的理解与常理不符，故张守彦、王勤敏的该主张，一审法院不予采纳。违约金按照《商品房买卖合同(预售)》的约定(买受人不退房，出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金)计算为44元(440000元×0.01%)，超过部分，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决:一、界首市世纪大同置业有限公司继续履行协助张守彦、王勤敏办理房屋
产权登记手续义务；二、界首市世纪大同置业有限公司于判决生效之日起十日内支付张守彦、王勤敏违约金44元；四、驳回张守彦、王勤敏的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费318元(已减半收取)，由张守彦、王勤敏负担159元，界首市世纪大同置业有限公司负担159元。 二审中，双方当事人均未提出新的证据，对一审所列证据的举证、质证意见与一审相同，本院认证意见与一审一致。本院对一审查明的事实予以确认。
【二审上诉人诉称】张守彦、王勤敏上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审。事实和理由：1.由于张守彦、王勤敏迟迟未获得房屋所有权证，将损失租赁、抵押产生的收益，双方约定的44元违约金远低于实际损失，依法应当以不超过实际损失的30%为标准予以调整。2.根据商品房买卖合同司法解释的规定，参照银行计收逾期贷款利息的标准计算，也高达59454元，一审诉请33440元合理合法。
张守彦、王勤敏、界首市世纪大同置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
安徽省阜阳市中级人民法院
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民事判决书
(2020)皖12民终3429号
当事人 上诉人(原审原告)：张守彦。
计算机管理制度 上诉人(原审原告)：王勤敏。
农村养殖 被上诉人(原审被告)：界首市世纪大同置业有限公司。住所地：界首市人民东路某某。统一社会信用代码913412820836874253(1-1)。
法定代表人：汝丁丁，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：金瑞，安徽健友律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘望生，安徽健友律师事务所律师。
审理经过 上诉人张守彦、王勤敏因与被上诉人界首市世纪大同置业有限公司(以下简称大同置业公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省界首市人民法院(2020)皖1282民初252
4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 张守彦、王勤敏上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审。事实和理由：1.由于张守彦、王勤敏迟迟未获得房屋所有权证，将损失租赁、抵押产生的收益，双方约定的44元违约金远低于实际损失，依法应当以不超过实际损失的30%为标准予以调整。2.根据商品房买卖合同司法解释的规定，参照银行计收逾期贷款利息的标准计算，也高达59454元，一审诉请33440元合理合法。
稻壳粉二审被上诉人辩称 大同置业公司答辩称：1.案涉商品房买卖合同合法有效，应受法律保护。一是双方关于逾期办证违约金为已付购房款万分之一的约定是双方真实意思表示，并非显失公平；二是该约定不违反法律强制性效力规定；三是该条款已作详尽提示，并下划线标注，不属于格式条款；四是该销售合同是经过界首市不动产中心备案的；五是双方约定排除了解除合同的适用。2.张守彦、王勤敏入住至今并未遭受任何实际损失。故张守彦、王勤敏超出合同约定主张违约金没有依据，依法应予驳回。
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