【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 服务合同纠纷 物业服务合同纠纷
【审理法院】安徽省阜阳市中级人民法院
【审理法院】安徽省阜阳市中级人民法院
【审结日期】2020.10.23
【案件字号】(2020)皖12民终4320号
【审理程序】二审
【审理法官】许汝佺姚莉罗亚敏
【审理法官】许汝佺姚莉罗亚敏
【文书类型】吴建飞图片判决书
【当事人】何东治;界首市中亚置业有限责任公司
【当事人】何东治界首市中亚置业有限责任公司
头像怎么加国旗【当事人-个人】何东治
【当事人-公司】界首市中亚置业有限责任公司
【法院级别】老八吃的是真的粑粑吗中级人民法院
【终审结果】二审维持原判
【原告】何东治
【被告】界首市中亚置业有限责任公司
【权责关键词】撤销实际履行合同约定关联性质证诉讼请求缺席判决维持原判发回重审执行
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【本院查明】当事人对一审所列证据的质证意见与一审相同，本院认证意见与一审一致。本院对一审查明的事实予以确认。
【本院认为】本院认为，本案二审争议的焦点为：1.案涉“物业管理协议”是否有效？中亚公司是否具备诉讼主体资格？2.何东治能否以物业服务不符合约定免除自身缴物业费义务？ 对于焦点一，案涉物业管理协议效力及中亚公司是否具备诉讼主体资格的问题。业已生效的中亚公司诉界首市阜康名郡小区其他业主物业服务纠纷民事判决，认定阜康名郡物业管理是中亚公司下属职能部门，其本身不具有法人资格，所从事的民事行为依法应当由中亚公司承担责任。中亚公司在案涉物业管理协议签订后，实际提供了物业服务及管理，何东治也接受了物业服务，双方已建立物业服务合同关系并实际履行，故案涉物业服务协议是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律效力性强制规定，合法有效。中亚公司属于案涉物业管理协议的合同相对人，具备本案诉讼主体资格。 对于焦点二，何东治能否以物业服务不符合约定免除自身缴纳物业费义务的问题。依法成立的合同对双方当事人具有法律拘束力，双方均应全面诚信履行自己的义务。何东治在案涉物业管理协议履行期间，应依照合同约定按时足额缴纳物业费，其未按期缴纳，依法应承担继续履行等违约责任。虽然中亚公司提供的物业服务确有瑕疵，但该公司在本案起诉时具备物业管理服务资质，且
物业管理服务瑕疵也不属于何东治行使“同时履行抗辩权”、“先履行抗辩权”或“不安抗辩权”的法定事由，故何东治关于中亚公司不能提供合格物业服务，无权主张物业费的上诉理由于法无据，与约定不符，本院也不予采纳。如何东治有证据证明中亚公司物业服务不符合约定，可就中亚公司的违约行为及其因该违约行为而遭受的损失另行主张权利。 综上，何东治的上诉理由不能成立，本院不予支持；原审判决正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
四年级英语上册期末试卷【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由何东治负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-20 19:01:07
【一审法院查明】一审法院认定事实：中亚公司现经营范围包括有房地产开发，房屋销售、出租，物业管理服务等业务；阜康名郡物业管理系中亚公司一职能部门。2014年，阜康名郡物业管理作为甲方，何东治作为乙方，共同签订了一份《阜康名郡物业管理协议书》，协议约定：“…收费标准：住宅：1元／月／建筑平方米。收费时间：2014年12月10
日，预收三个月的物业管理费，以后将在每年第4个月的前十个工作日内收费，费用请交至物业管理处。…能源费包括：电费、水费、天然气费，具体收费标准按照国家、阜阳市有关部门制定的标准执行”。何东治入住“阜康名郡”小区1号楼2单元601室后，物业管理费交纳至2017年4月，自2017年5月至2020年7月共计4992元物业费未予缴纳。中亚公司此间为何东治垫付电费5266元。
【一审法院认为】一审法院认为：虽然《阜康名郡物业管理协议书》是由阜康名郡物业管理作为甲方，何东治作为乙方签订，但其后中亚公司对于其下属部门阜康名郡物业管理签订的合同予以认可、并为该小区业主提供物业服务及管理，何东治也接受了中亚公司的服务，双方实际履行了合同，存在事实上的物业服务关系。并且在中亚公司起诉时，其业务范围包括有物业管理服务业务。因此，本案双方当事人之间的物业合同不违反法律强制性规定，合法有效。何东治在接受中亚公司服务的同时，应交纳相应的物业管理服务费。物业费的收取正是用于保障物业共用部分、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，亦影响到业主的生活质量，这与小区业主及时主动交纳物业费存在一定关联性。故一审法院对中亚公司主张何东治支付物业管理费4992元和
电费5266元的诉讼请求，予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第八十三条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、何东治自判决生效之日起三十日内给付界首市中亚置业有限责任公司物业管理费4992元；二、何东治自判决生效之日起三十日内给付界首市中亚置业有限责任公司垫付的电费5266元。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由何东治承担。
张哲轩图片【二审上诉人诉称】何东治上诉请求：撤销一审判决第一项。事实和理由：1.一审认定中亚公司与何东治存在合法有效的物业服务合同关系，物业服务质量下降是由于何东治未交物业费所致错误。一是中亚公司在签订合同时无物业管理资质，阜康名郡物业管理也不是中亚公司的职能部门；二是物业公司的选择不符合《物业管理条例》规定。2.中亚公司不能证明其提供了符合约定的物业服务，该公司未履行义务导致何东治财物被盗；中亚公司服务质量不合格与何东治不交物业费无关。3.一审法院认定案涉物业管理协议有效并判令何东治缴纳物业费，适用法律错误。 二审中，何东治为支持其上诉请求，向本院提交(20
19)皖1282民初1952号民事判决一份，拟证明界首市人民法院判令阜康名郡物业管理于2019年4月1日后撤出阜康名郡小区。
何东治、界首市中亚置业有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
安徽省阜阳市中级人民法院
民事判决书
(2020)皖12民终4320号
当事人 上诉人(原审被告)：何东治。
被上诉人(原审原告)：界首市中亚置业有限责任公司，住所地：界首市人民路某某。统一社会信用代码：913412826973770852。
法定代表人：靳畅宇，该公司经理。
委托诉讼代理人：董卫东。系该公司法务人员。
审理经过 上诉人何东治因与被上诉人界首市中亚置业有限责任公司(以下简称中亚公司)物业服务合同纠纷一案，不服安徽省界首市人民法院(2020)皖1282民初3578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 何东治上诉请求：撤销一审判决第一项。事实和理由：1.一审认定中亚公司与何东治存在合法有效的物业服务合同关系，物业服务质量下降是由于何东治未交物业费所致错误。一是中亚公司在签订合同时无物业管理资质，阜康名郡物业管理也不是中亚公司的职能部门；二是物业公司的选择不符合《物业管理条例》规定。2.中亚公司不能证明其提供了符合约定的物业服务，该公司未履行义务导致何东治财物被盗；中亚公司服务质量不合格与何东治不交物业费无关。3.一审法院认定案涉物业管理协议有效并判令何东治缴纳物业费，适用法律错误。
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