律证服务
LV ZHENG FU WU
探究房产赠与公证应注意的问题
◎张廷年
随着人民生活质量的逐步提高，个人名下财产也逐渐增多，由此而产生的父母子女间、亲属间以及一些特殊情况的房产赠与案例逐渐增多。由于法律意识增强，双方在进行赠与时通常会到公证处寻求法律的规范和认定，期间亦出现一些容易产生分歧和误会的细节。本文结合经典案例，探究房产赠与公证应注意的问题，希望对读者有所帮助。
房子、车子是广大人民众绕不开的话题，而房子又因为高价格、高附加值等特点，易滋生是非。在进行房产赠与时，公证处的公证人员通常会慎之又慎：对赠与双方的基本情况进行排查，对提交的材料多次审核，对于一些常见的问题和细节也会进行确认，从房产赠与前的沟通到赠与环节的手续层层把关，充分保障赠与人和受赠人的权利。
一、房产赠与公证的常见问题
当众来到公证处寻求房产赠与
的组词公证时，公证员不应直接引导双方进行
公证手续办理，而需要将一些房产赠与
前后常见的注意事项告知双方，并对双
方存疑的细节进行解答。若赠与双方仍
存有公证意愿，方可进行下一步操作。
1.赠与合同可附义务或条件。在签
订赠与合同时，赠与人有权决定是否在
合同内加入义务或条件，并和受赠人沟
通协商，双方达成一致，便可将此需求
写入合同，受到法律的保护。区别在于，
赠与合同附带义务不会影响合同的生
效，而附带条件则能左右合同是否有
效。若合同内写入生效条件，则合同盖
章签字也不会当即生效，而要等到条件
满足才能激发合同效力；反之，若附带
的是失效条件，则一旦条件成立，合同
立马成为一张废纸。如果进行房产赠与
的是长辈和小辈，那么赠与合同附带义
务是常见的做法。2018年，笔者办理了
一位78岁老人张某的房产赠与公证。
他将市内某沿街商铺的两间门面赠与
其孙女、外孙二人。张某在赠与合同中
提出所附义务：若门面出租他人，租金
需由赠与人收取；若门面未出租，受赠
人需承担赠与人每月生活费，费用依据
本市通用标准决定。后双方来公证处进
行签字公证，受赠人对义务内容无异
议。半年后，由于受赠人不完全履行赡
养义务，未在门面空置期提供生活费，
张某要求取消赠与，收回门店。笔者为
他们进行了调解，效果差强人意。由于
撤销权的有效期限是一年，便告知张某
尽快向法院提起诉讼，后通过法官多次
调解，双方达成民事和解。
2.赠与生效时间点。根据《合同法》
手续，也可以要求相关当事人提供主合同味但由于实际工作中的原因，有可能会导致法院对实际情况不了解。从而有可能会出现误判的情况。因此公证机构应该加强和法院之间的合作与交流，通过充分与法院人员做好沟通协调，从而确保自身的办案能力，通过互相密切的工作配合，可以及时地将整个执行过程中发现的问题反馈给公证机构，从而有利于公证机构改进相应的工作方式，最终提高了公证的，一旦法院和公证机构之间有着相应的连接后就会使法院和公证机构之间彼此了解，确保了后续工作的顺利开展。
3.明确法院对公证债权文书审査中的争议。在司法实践的过程中，如果只通过形式上的审查是远远不够的，相关的案件一旦进入审查程序后，相应的实际问题也就会暴露出来，因此审査形式上出现了问题，反之程序方面自然也会出现差错，导致公证债权文书在审查中出现重复审查的事情，不仅浪费了司法资源的同时也延长了案件的纠纷周期，所以在法院对公证债权文书的审査
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时，需要采取形式审査与实质审查互相
结合的方式进行，有利于高效、快捷的
完成审查工作，同时在审查中，法院要
以形式审査为主，实质审查为辅的原则
进行，从而明确了法院在审查公证债权
文书时的方式，有利于统一各地区的法
院审查工作。
4.强制执行公证债权文书时设立
专章操作。对于各执行单位中相关的强
制执行的专章进行梳理，确保最终形成
一套完整的文件。在市场经济发展的今
天，由于债权文书的范围不断地扩大和
更新，已经不能满足社会发展的需要，
在纳入新的公证债权文书时，有利于发
挥更好的执行力，并维护市场经济的稳
定发展。后续我国对综合授信合同和抵
押合同都需要进行强制执行，这是当下
经济发展的必然趋势。在公证机关办理
公证债权文书的审查程序中，应当明确
各项的规章制度，有利于更好的实践操
作，因此需要对公证债权文书的强制执
行确立严格的规范和审核制度⑷。
四、结语
公证债权文书强制执行制度想要顺
gary妻子
利地实施，就需要公证机构和法院在各
个环节上进行把控，从而实现公证债权
文书执行中具有公平性和资源优化的特
性，通过良好密切的配合，才能确保公证
债权文书的最终执行制度，有效地解决
各种矛盾，确保和谐稳定。
参考文献：
[1]刘台艳.浅谈公证债权文书强制
执行制度实践中的问题法制博览，
2019(9):170-170.
⑵彭诗睿.公证债权文书强制执行
效力研究[J]•智富时代,2018(07):80.
⑶蒋文•浅论公证债权文书的强制
执行U〕•丝路视野，2018(31):276-277.
[4]王盛威.公证债权文书的强制执
行问题U]•法制与社会2017(016):111,115.
(作者：朱宣颐，广东省惠州市惠州
公证处公证员；研究方向：公证债权文书
研究，公证事项风险研究)
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的规定，赠与合同是指赠与人无偿把自
己的财产给予受赠人，同时受赠人接受的合同，那么房产赠与合同是否生效，需要根据实际情况判断，即赠与人将房产实际给予受赠人，且受赠人在法律层面上接受这一行为是否完成。而赠房行为想要在法律层面被认可，除了需要双方进行公证外，还需要完成相关的房产变更手续，通过去当地政务服务中心办理产权过户，相应的房屋所有权才会转移到受赠人一侧，房产赠与行为才算正式完成，并且将受到法律的认可和保护。
3.房屋赠与不能随意撤销。房产赠
与是双方经过深思熟虑的决定，到达公证处以后也由相关工作人员提醒了注意事项并审批材料，确认无误后方才完成房产赠与公证，具有一定法律效力。如果房产赠与可以随意撤销，或者不按照合同内容履行职责，那样既无视了合同本身的严肃性，也违背了做人做事的诚信，更是对相关法律的轻视，所以一旦完成了赠与公证，必须按要求交付。当然为了保障赠与人的权利，满足一定特殊条件或合同内已经附加的要求，则赠与人可
以行使相应的撤销权，但也应当深思熟虑，不可儿戏。笔者曾经遇见过不少想要撤销房产赠与、撕毁合同的人，过两天又来到公证处要求继续执行合同，如此反复，视法律如无物，浪费工作人员的精力，耽误其他人的合法诉求。
4.关于未成年人受赠。部分受赠人
在进行公证时尚未成年，但依据《〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》，只要赠与人表达了明确的赠
与意愿，且赠与双方均是自愿，通过笔录、录像等方式存留证据，即可认定房产赠与公证有效，作为未成年人的受赠人就能将房产变成私人财产。而由于部分房管部门没有开设窗口处理未成年人的房产权登记证明，由此而导致的风险无需由未成年人承担，相较于成年的房产赠与者，法律更倾向于保障未成年人的权益，所以房产变更手续可以按实际情况延缓。
二、房产赠与公证存在的问题
房产赠与是大事，作为公证人员也不能大意，要对审核前后各方面的问题多加留意。
1.房产所有权。公证员要留意该套
房屋是否是赠与人单独所有，若是共同98辱戊冶财产，未获得他人同意，赠与人无权私
自进行处理。例如一些夫妻共有的房
产，要着重审査是否取得配偶同意。
2.赠与合同明细。赠与合同是双方
产生疑义时的法律依据，所以其中内容
必须真实，双方关系、赠送理由、附加义
封闭式基金与开放式基金的区别
务、撤销权等信息要描写清楚，不能让
人产生歧义。
3.证据存档。公证处需要对赠与公
证全程留证。公证员有权要求赠与人出
示不动产权证，公证期间通过多种方式
取证存档，如果是通过文字记录，则内
容要尽量完整详实，不可敷衍潦草，更
不能随意涂抹改正。
三、赠与公证流程注意点
1.办证程序。办理房产赠与公证的
一般流程是：申请-受理-审査-出证。先
由赠与人提出赠与请求并向公证处书
面申请。公证员受理后对双方进行基本
情况确认和材料审核。通过后，记录公
证流程并完成出证。房产赠与是大事，
不可由他人代理，如果确有困难，公证
员课上门公证。对于遗产等未明确房产
所有权的，要让赠与人先完成所有权继
承公证，再进行赠与。
2.赠与合同取证。常规情况下，赠与
人需要提供的材料有：①有效期内的身
份证，或其他可以证明身份的等效材
料；②个人房屋所有权证；③房屋赠与
合同。但特殊案例特殊对待，不能一概
而论，公证员要仔细辨别，避免材料缺
失。如果涉及的房产非赠与人独有，则
要求出示共有人同意书；若赠与人有抚
养义务或赡养义务，则通过财产证明确
保赠与行为不会影响他履行相应责任；
受赠人是组织或集体的，要看到法人证
明、受赠部门批文等方可放行。针对近
年来出现的赠后反悔情况愈来愈多，公
证期间需要将双方签字、盖章的内容留
档，必要时还可以录音、录像，以免日后
纠纷。
3.资料审核。首先对赠与行为进行
审核：确认赠与是否合法；赠与双方精
神状况是否良好，能否为此行为负责，
判断赠与的自愿、自主性；是否会影响
第三方的居住权等合法权利；赠与人目
的是否正当。笔者曾在参与一起赠与公
证时，发现赠与人李某有配偶、子女，却
将名下房产赠与邻居方某。经过调查取
发糕的做法证，确认李某在银行有一笔50万元的
大额贷款逾期未还，将房产赠与方某，
其实是为了躲避债务。公证处据此否定
了赠与行为，并劝诫李某优先偿还贷
款。合同内容也要仔细审查：赠送合同
的条文是否有红漏；证明材料是否合
法、可靠；被赠与的房屋来源是否合法
合规，产权归属是否明确等。每一个小
细节都不能轻易带过。
4.沟通的技巧。和赠与双方沟通时
要注意语速语气，有些老年人或者未成
年人来办理房产赠与，公证员要亲切和
蔼，语速要慢，确保每个人都能听清楚、
听明白。一些关键事项要询问清楚并记
录下来。例如谈话的时间、地点、对象；
赠与双方关系和赠送理由，涉及房屋的
详情，以及赠与后的权利、义务等。
5.证书制作。出具公证书要具体案
例具体分析，选用合适的公证书格式。
“公证词”的部分代表公证处的权威，语
句要精炼、用意要清楚；“房屋赠与合
好听的新年歌曲同”部分是对此次赠与行为的详细描
述，遣词造句也要根据实际情况进行描
述，表达内容要合乎法律。
四、结语
房产赠与公证是一件严肃而权威
的事，当事人不能儿戏，公证员不得马
虎。公证前需要将常见问题向双方阐述
清楚，确认赠与意愿后，进行标准的公
证流程，并对流程中的注意点进行核
验，确保赠与公证业务合法、有效，使房
产赠与公证工作的开展有理有据，努力
让人民众安心、舒心、省心。
参考文献：
[1]曹金如.对房屋赠与公证若干问
题的探讨U].法制与经济(下旬刊),2008
(10):69-70.
[2]张艳华.浅析办理房屋赠与公证
中应注意的法律问题U].经济技术协作
信息,2008(33):76-76.
[3]罗文慧•公证实务中办理赠与合
同公证应注意的问题研究[J].才智，
2014:212-216.
[4]张旭平•探究房产赠与公证应注
意的问题[J].法制博览,2018(24):143-
144.
(作者：张廷年，山西省吕梁市柳林
县公证处，三级公证员；研究方向：国内
各类民事公证)