东莞市城市更新发展研究
——
刘惠宇
（东莞市桥头镇规划管理所，广东东莞523520）
【摘要】为解决城市更新发展过程中存在的问题，本文以东莞市桥头镇中心区桥光大道北片区为例，研究该片区城市更新规划现状，提出城市更新发展规划与要点，分析东莞市桥头镇中心区桥光大道发展规划的措施与细节。
【关键词】城市更新发展；统筹规划；桥光大道北片区
【中图分类号】TU984【文献标识码】A【文章编号】2095-2066（2021）05-0174-02
0引言
做好桥光大道北片区更新改造工作，可以完善城市功能，打造中心区示范项目，优化桥头镇整体形象。一方面，该片区目前存在整体建筑较为混乱、居住品质不高等问题，借助于更新改造的方式，能够完善城市功能，带动中心区“提质扩容”的目的。另一方面，该项目周边配套设施较为完善，但中心商务功能缺失，无法形成中心集聚效应，更新改造工作的完成，将逐步完善中心高端商务功能，打造中心区示范项目。
徐怀钰事件1片区基本情况
桥头镇桥光大道北改造片区位于桥头镇的中心区，该区域南到桥光大道，北面与文明路相邻；西面紧邻友谊路，东到工业路。桥光大道北片区的区位优势明显，发展态势良好，前景可观，是未来桥头镇中心扩容提质的首要之地。但是，该区域目前存在旧村、旧厂混杂的问题，卫生条件较差，建筑质量不高，急需更新改造。此次片区改造的总面积为43.05hm2，其中1号更新单元面积约为18.32hm2（旧村、旧厂改造），2号更新单元的面积约为24.73hm2（旧厂改造），图1为片区改造范围。2片区现状分析
我是特种兵演员2.1用地现状
桥光大道北片区目前存在旧村、旧厂夹杂的乱象，单元内部主要以建设用地为主。其中，该区域内包含四类居住用地及二类工业用地，同时还包含道路广场用地及一处现状水域。
2.2土地权属及地类情况
应采儿照片①更新单元已完成土地和房屋权籍调查，依据已发证情况划分现状用地权属；②单元范围内以建设用地为主，涉及少量农用地；拆除重建区内全部为建设用地。
2.3土地利用总体规划情况
单元范围内主要为建设用地，有少量的交通水利用地及农用地。此外，拆除重建区内全部为建设用地。
2.4现状道路交通与建设情况
一方面，该片区外部大交通便捷、内部不畅；外部交通主要依托桥光大道和工业路，可快速联系企石、常平、谢岗等镇街，对外交通便捷。内部缺乏成体系的城市主、次干道，现状仅有几条狭窄的内部道路，通行能力差。另一方面，该片区以低矮多层的旧村旧厂建筑为主，建筑质量较差，更新单元旧村旧厂混杂；建筑层数以1~3层为主，整体建筑质量较差。现状总建筑面积约22.33万m2，更新单元内平均毛容积率约1.2，开发强度较低。
2.5现状设施及周边环境
周边镇级配套设施完善，单元内社区级设施配套缺乏，急需完善。周边现状设施有桥头镇第三小学、桥头镇行政办事中心、莲湖公园等镇一级设施，周边设施配套较为完善；单元内仅有一处村级卫生所，社区级设施严重匮乏，现状卫生条件一般，亟须通过更新改造完善单元各项社区级配套设施，提高中心城区生活品质
。
崔始源王珞丹>海底两万里好词图1片区改造范围
174
3桥光大道北片区统筹规划研究
3.1功能统筹
首先，改造片区整体更新方向为商住功能，打造桥头镇城市中心品质高地。统筹规划过程中，将改造片区划分为两个更新单元，分两期实施。一期的重点工作是改造桥光大道和工业大道交汇处位置，通过“高品质商业，高品质服务、高品质住宅”打造桥头镇中心示范项目，塑造桥头形象；二期重点工作是完善城市配套服务功能，结合一期改造，共同打造桥头镇中心区品质高地。其次，片区总建筑量达到83.51万方，其中1号更新单元41.71万方，2号更新单元41.80万方。
3.2道路统筹
改造片区道路统筹方案如图2所示，在进行片区道路的统筹设计与改造工作期间，主要工作为：①打通城市次干道规划纵三路，道路宽度控制在24m；②打通城市次干道规划纵四路，道路宽度控制在24m；③打通城市次干道规划横一路，道路宽度控制在24m；④打通城市支路规划纵一路，道路宽度控制在18m；⑤打通城市支路规划纵二路，道路宽度控制在18m；⑥打通城市支路规划横二路，道路宽度控制在15m；
⑦打通城市支路规划横三路，道路宽度控制在15m。
3.3配套设施统筹
3.3.1教育设施统筹
该片区拟规划新增人口达5555人，总人口共18958人，未超过2万人，采用片区新增人口核算相关指标。学位方面，片区需求612个小学学位，278个初中学位，139个高中学位。其中，1号更新单元需要配套425个小学学位、193个初中学位、97个高中学位，2号更新单元需要配套187个小学学位，85个初中学位，42个高中学位。对于幼儿园与小学而言，片区自行解决，而对于高中和初中学位主要由桥头镇政府进行统筹解决。
3.3.2公共空间统筹
根据片区总人口核算社区中心、社区公园及社区体育公园等指标：首先，规划在1号更新单元落实一处占地面积为8000m2的社区中心；其次，片区规划三处社区公园，其中1号更新单元落实两处社区公园，一处占地面积为20809m2，一处占地面积为7965m2；2号更新单元落实一处占地面积为11304m2的社区公园；另外，对人均社区体育公园用地指标与社区公园指标进行整体校核，符合要求。3.3.3交通设施统筹
在开展交通设施的设计、统筹与校核工作期间，应根据新增人口规模进行校核。一方面，对于公共停车位的设计，需求223个社会公共停车位，原控规352个社会公共停车位，规划600个社会公共停车位，满足规范新增人口人均1.0m2的要求。另一方面，规划在2号更新单元附建一处2600m2的公交首末站，满足规范要求。
3.3.4其他统筹
其他方面的统筹设计工作主要集中在以下方面：①汇聚繁华、激活桥头中心；通过品质居住、优质的商业和完善配“三位一体”打造桥头中心生活典范；②差异化的商业配套；桥光大道和工业大道交汇处布置综合型购物中心、高端商务办公和总部经济，构建桥头形象；桥光大道沿街布置体验消费型特商业街区，激活城市活力；③完善的公服配套；围绕中心建设一批学校、社区中心、中央公园、体育公园等城市高品质配套服务，使居民享受最都市的公共生活。
文强睡过的女星3.3.5用地贡献
经计算，改造片区集中公共设施贡献率达到34.59%。其中，1号更新单元集中公共设施贡献率为34.03%，整体贡献率40%，满足不低于15%的要求（旧村、旧厂改造，旧村占拆除范围的42%），首期启动单元；2号更新单元集中公共设施贡献率为35.12%，整体贡献率42%，满足不低于15%的要求（旧厂改造）。
4调整前后方案对比
此次城市更新与统筹工作中，主要进行路网统筹设计及用地功能的调整。一方面，梳理中心城区原控规路网，落实“密路网，小街坊”路网理念；同时，对接桥头镇国土空间规划路网，拓宽原控规工业大道和桥光大道两条城市干道，打通并拓宽单元内两条城市次干道（规划纵三路和规划横一路），并新增两条城市支路促进单元内交通微循环。另一方面，关于用地功能的调整主要结合桥头镇中心区的城市发展需求，落实近规功能，用地功能确定为居商。对于公益性用地的调整，主要落实控规规划绿地和文化设施，落实原控规文化设施。同时，复合建设一处大型社区中心，并落实城市绿线，扩大两处社区公园，社会停车场以附设形式落实。
参考文献
[1]李华.广州城市“三旧”改造模式研究[D].南昌：南昌大学，2018.
[2]杨巧，举.城市更新对房地产市场的影响：来自上海的实证[J].
上海房地，2016（7）：20-23.
[3]张伟.西方城市更新推动下的文化产业发展研究：兼论对中国相
关实践的启示[D].济南：山东大学，2013.
[4]项振海，郭炎，袁奇峰，等.广东省“三旧”改造研究进展[J].上海城
市规划，2018（4）：68-73.
[5]钟恺琳.城市更新共赢，路在何方：一场关于城市更新的思想盛宴[J].房地产导刊，2016（7）：32-37.
收稿日期:2021-02-26
作者简介：刘惠宇（1985—），女，汉族，广东东莞人，本科，工程师，主要城市规划管理及编制等工作。
图2改造片区道路统筹方案
175
发布评论