商业项⽬的改造⽅式
存量时代，城市中许多的传统商业项⽬由于诸多原因，对消费者的吸引⼒⽇渐下降，且核⼼竞争⼒也⽇趋减弱。⽽存量改造并不只是简单的翻新，除了赋予旧建筑新的功能与价值之外，还需要提升项⽬的运营⽔平，改善经营状况，真正让旧商业起死回⽣。本⽂结合过去⼀两年⾥调改后取得不错效果的项⽬，参考他们的商业改造经验，探讨存量时代商业地产的改造⾰新之路，如何把旧商业改好、改活。
消费者越来越难搞了吗？
随着收⼊结构的整体调整，⼤众消费⽣活的演进，必然会带来消费趋势的变化。也就有了前年备受热议的“消费升级和消费降级”论。消费升级⼀般指消费结构的升级，是各类消费⽀出在消费总⽀出中的结构升级和层次提⾼。也可以理解为，消费升级本质就是消费者愿意花更多的钱，购买产品的更多附加价值。
消费降级是消费升级的中后期过程。“ 品类出现-消费升级开始-⾏业发展-新品牌出现-价格降低-消费降级开始-消费⼈扩⼤-消费升级完成”这就是某个品类消费升级的全过程，消费降级占据着后半段。
购物中⼼所构成的零售商业市场，业态的升级换代在各⼤购物中⼼⽆时⽆刻不在发⽣，在消费变迁过程中，不管是消费升级还是消费降级，其本质，终究是品类升级，品牌下降的过程。
举例来说，喝惯星巴克的朋友，不⼤会去选择附近某不知名咖啡店内便宜3块钱的拿铁，但如果承诺原材料⽤的跟星巴克差不多，⽽且送各种券，甚⾄免费送⼀杯试喝，原本要去星巴克买咖啡的朋友⼤多会想要尝试⼀下，这就是当价格突破消费者的⼼理界限时，品牌也很难⽀撑溢价。
正值消费主⼒的⼈也同样是社交软件爱好者，咖啡⼤家都喝过，但各种噱头各种造型的饮品，或许没见过，拍下美美的照⽚发布到朋友圈或微博，⼀个⼩时内会发现半个通讯列表的⼈都给你点赞了。从消费者⾓度是花钱换了⼀个⾼点赞的说说，对商家⽽⾔，不仅卖出了商品，还获得了免费的线上推⼴资源。
是不是真的美味，则是考验这个品牌能否“活得久”的重要指标。也就是说寻独⼀⽆⼆的“亮点”是吸引客的重要法宝，提供的产品被市场认可才是⽣存之道。
购物中⼼是提供⼀种⽣活⽅式的地⽅，是⼈们⼀种消费形态的集中体现，承载着经济性、社会性、⽂化性和精神性，消费者到购物中⼼，终极⽬的是体验。购物中⼼应着⼒于更多娱乐性、社交化以及⼈⽂关怀的增值服务，创造新鲜有趣的主题和热点，重新构造与消费者的关系和“逛街”的快乐，以更好的与消费者进⾏情感沟通和关系营销。
改造项⽬的“关键词”
⼤数据显⽰，截⾄2019年6⽉，我国开业超过15年及以上、⾯积3万㎡及以上的购物中⼼有132个，开业超过10年及以上、⾯积3万㎡及以上的购物中⼼有461个。如何激活这些购物中⼼存量资产，将其再度焕发⽣命⼒，转化为市场号召⼒呢？答案是“重构场景”和“内容升级”。
说到这⾥，就要提到商业设计的作⽤，商业设计的最终⽬的是为了吸引消费者前来并进⾏消费，⽽许多⼈会⽚⾯的认为只要在项⽬设置“⽹红打卡点”肯定能拉动⽣意。
但实际上购物中⼼是最讲究整体协调性的⼀个商业场所，不仅是空间与空间之间的，还有空间与⽬标消费⼈之间的。商业空间设计的主要⽬的是基于市调和对⽣活的理解之上提供具有舒适感、归属感、辨识度且诱⼈的空间，这是促发⼈们⼀次⼜⼀次的回到这⾥。
改造项⽬对建筑&空间设计师的要求也不低，专业层⾯来说改造项⽬不同于新建项⽬有充⾜的发挥空间，改造项⽬需要在既存的条件下⼯作，这通常意味着“约束”，所以改造项⽬更需要全套专业知识以及解决不同性质问题的能⼒。
从设计理念⽅⾯，设计师个⼈对⽣活的理解和不同⽂化的洞察⼒⽐专业性更重要，就好⽐⾃⼰都不住在别墅区的设计师⽆法做出⼀个完美的别墅区设计⽅案⼀样，在⽆法充分理解项⽬定位的⽬标消费的⽣活⽔平的设计师，也做不出具有
⽆法做出⼀个完美的别墅区设计⽅案⼀样，在⽆法充分理解项⽬定位的⽬标消费的⽣活⽔平的设计师，也做不出具有归属感，令顾客愉悦的空间，更不⽤说创造“诱⼈”的空间了。
如何平衡地域⽂化和项⽬固有限制，将所有功能需求都由美学价值和娱乐组件补充；唤起积极情绪的空间，除了简单
的“购买”之外，思考旧改项⽬是否还可以能⽤于其他事物，⽐如散步，放松，社交，分享等等。改造出⼀个“多维空间”便会促进商场的持久商业表现。
墙面漆哪种好
新零售时代下的场景重构
未来的零售，未来的商业，是⼀个体验的商业，凡是⽬的化的东西，⼤家都会想到互联⽹，消费现在已经⽆边界了，这样⼀个背景下，⽬的性的东西都被互联⽹垄断了，⽽体验性的，是垄断不了的。
新的场景⾰命，以“娱乐、互动、体验”为主诉求，将商业环境极⼤地融⼊娱乐的主题、艺术的主题、⼈⽂的主题等等，将商业嫁接更多跨界的元素，给予消费者⼈性化的关怀，丰富多元化的体验，形成新的商业空间和氛围。
场所基于消费需求构建出来的“引⼒场”，是实体和精神的关系，创新是对未来⽣活的洞悉，是对未来⽣活模式的预判，只有对未来的⽣活模式有了清晰的预判和创新，才能够跟消费者⽆缝对接，未来⾮
主流将成为主流。未来我们贩卖的不再是简单的商品，⽽是⼀种情感，⼀种体验，⼀种场景性营销。
⼈们对于公共空间的要求越来越⾼，经营者也越来越难带给消费者愉悦的体验，所以研究如何带给⼈们愉悦的器官性本能，便是空间规划的本质⼯作。从听觉、视觉、嗅觉、触觉、味觉五个⽅⾯去创造更为多元的空间。
场景设计是⼀门艺术，本质是与⽬标客的⼀种“沟通”⽅式，它是设计者和客户之间，通过场景实现⽆声沟通的学问：把购物中⼼想要表达的主题、功能、内容、个性化信息传达给客户。
⽐如，与其他⼤多数项⽬产⽣差异化的地标性、室内外空间组合带来的变化性、提供⼈⽂关怀的功能性、产⽣愉悦体验的⽂娱性、充满绿⾊⽣态和⾃然景观的休闲性、使空间与⼈产⽣⼼灵碰撞的艺术性等等。
从灯光、⾳乐、⽓味等维度打造沉浸式的商业空间，紧抓社交化的消费趋势，充分考虑区域商务⼈⼠、⾼品质家庭的社交化、亲⼦化、⼈⽂化的消费升级需求，以多维⽴体开放式街区的形态，打造集多种功能于⼀体的城市⽂化消费新空间，从⽽让顾客流连忘返。
关于场景搭建的良好体验性主要体现在以下⼏个⽅⾯：建筑的标志性、体验的可逛性、概念的主题性、场景的独创性。
商业改造的⼿法
■产品再定位3.35dk天赋
每个商业体的脱胎换⾻的过程，最重要的是认知和把脉市场趋势。⽇常⽣活中，我们最怕的就是对市场趋势的漠视和错判，对微观市场特征的模糊认知。产品定位的本质是：我的客户是谁?我有什么与众不同?客户为什么会来买单?
■优化业态
商业建筑绝对是形式服务于功能的产物。但好的形式往往能够优化内容上的经营。优化调整业态，是建⽴在⼤量的预招商和财务数据分析⼯作基础上的。业态优化的决策必须以财务数据模型为依据，以强有⼒的备选业态及品牌库作为⽀撑。
林枫松■⽴⾯翻新再造
建筑外表⽪是⼀个商业项⽬最重要的标识。好的⽴⾯⽤元素和构图诉说着⼀个项⽬的内在⽓质和主题特⾊。符合现代审美和个性化的⽴⾯，是商业精神内在展⽰的重要元素，给传统商业以新的⾯具。⽤⼴告、⾊彩、灯光、材质、构图等⼿法设计的⽴⾯，就是其内在商业⽓质的最佳表达⽅式。
■室内空间主题重构
■室内空间主题重构
如果说建筑⽴⾯的再造代表了新兴商业的精神⽓质，那么室内空间主题的重构就代表了新型商业灵与⾁。电影院式空间也好，剧场式空间也好，公园式空间也罢，⽆论哪种类型的空间主题，决定了这个项⽬的独⼀⽆⼆性。
未来好的商场经营者本质就是⼀个⼤⽚的导演，你想说什么故事，就在这个数万⽅的空间⾥造梦。他可能会拍⽂艺⽚，可能会拍专题⽚，可能会拍科幻⽚，可能会拍时尚⽚，可能会拍动画⽚，把商场打造成梦⼯⼚的思想意识⾰命，是决定成败的关键。
■优化功能设施
从⼤到⼀个商场内部的管线设施、声光电设施、舞台效果布局，到⼩到⼀个商场的休憩花台、功能座椅，卫⽣间形象，都是。如果说管线如同⾎管动脉，声光电如同美容品，那么这些细⼩的细节空间则代表了每⼀⼨肌肤上的细胞。
■提升软件服务
线上数据⽀持绝对是未来商业服务亮点。实体商业⾯对线上电商最现实的态度应该是合作。越快的合作、越紧密的合作，⼀定是商业经营升级转型策略的要点。
■跨界经营
商业与艺术、⽂化、健康等⽅⾯的联姻是当前最常⽤的经营⼿法。
改造中空间增值重点
■⼈⽂关怀
购物环境中的公共空间就像城市中的交通与⼴场空间，随着系统的扩展⽽逐渐膨胀，⾯积越来越⼤，消费者在其间停留的时间也越来越长。
⼀个舒适、愉悦、体贴⽽具有吸引⼒的公共空间，⽐如休息区域、母婴室等等。在细节之处给予顾客最⼤程度的关怀是成功的商业环境建⽴的重要基础。
商业环境的设计优劣很⼤程度上是取决于其内的公共空间部分的设计。因为营业部分的空间品质是由各个经营商家的品牌档次和经营内容来决定，⽽作为⼤的商业综合体的品质更多是由其内部的公共空间来决定，有好的公共空间品质就有好的商业形象。
■绿⾊⽣态
当空⽓质量、⼈类⽣存环境越来越受到关注时，作为公共⽣活和消费空间的购物中⼼也开始考虑绿⾊环保问题。
绿⾊购物中⼼不仅仅是⼀个环保与企业社会责任的概念，同时也能为业主带来租⾦提升、成本节省等经济利益，这背后是⾮常精细化和⾼专业度的节能运作。
通过建筑设计创造通风采光的条件，并因势利导利⽤⾃然的阳光、空⽓代替耗能的灯具和空调，既与⾃然相融合，同时减轻购物中⼼的运营成本。
除了购物中⼼设计理念，对于购物中⼼的“内容”也有了新的要求，⽐如消费者开始选择有机蔬菜等健康绿⾊⾷品和⾃然成分护肤品，他们对产品品质要求不断提⾼，偏爱棉⿇等天然材质⾐物，并注重旧⾐物的循环利⽤，绿⾊出⾏、环保家装等概念也成为了⼀种⽣活习惯。
■玩物⽴志
■玩物⽴志
随着媒体的⾼度发达、物质的极⼤丰富以及⼈们对⽣活质量的要求提⾼，爱好不仅仅是中国消费者茶余饭后的消遣，⽽成了他们陶冶情操和享受⽣活不可或缺的部分。于正秒删微博
兴趣爱好可以刺激消费者对商品的重复购买或长期使⽤，从⽽形成特定消费习惯和偏好。
体验式业态正以席卷之势进驻各⼤购物中⼼，并与购物中⼼处于难分难舍的热恋期，体验式业态的规划与定位，需要依据项⽬所在的城市特点、商圈特点和⽬标受众⼈的喜好来进⾏合理的业态组合定位，这样才会产⽣1+1⼤于2的效果。
■智能化
近⼏年，越来越多的购物中⼼愿意去将⾃家项⽬变得“智能化”，但经费和技术等等原因的限制，或许也会有⼀些智能化的设备和系统并没有想象中那么的好⽤便捷。⼤悦城⾃建⽴之初起，就⾮常注重从数据中挖掘商业价值，到2013年逐步形成了有规模的“⼤数据体系”。
拍了拍在哪里有了⼤数据作为基础依托，同年⼤悦城启动“E⼤悦城战略”。所谓的E⼤悦城，E本来⾃于Enjoy这个单词，如今它在管理实施层⾯有了三层含义。即Experience（体验式消费）、Electronic（电⼦化应⽤）、Efficient（⾼效化管理），⼤数据体系成为其重要依托。
由此也可以看出购物中⼼智能化有两个⽬的：⼀是把原有的管理⼿段智能化，让整个购物中⼼的管理更⾼效，从后台分析到前台整合更完善。另外⼀个就是传统⾏业如何转型、触⽹的问题。依靠⽹络进⾏精准推送、精准营销的机遇，甚⾄通过这个平台衍⽣出更多的商业模式。因此，智能化是购物中⼼的“硬需求”。
如何应对市场趋势的纷繁复杂
⾸先明确消费者客，满⾜细分需求。中国消费者⽐以前更加成熟理性，消费需求和偏好也更加多元化。
其次提升消费者交互和参与度。中国消费者对品牌的情感依恋度不断提升，那么除功能外，商业地产还要在情感层⾯积极做⽂章，与消费者互动。未来消费者对品牌的依恋将成为建⽴品牌忠诚度的关键，公司与客户建⽴起深厚情感联系可以产⽣巨⼤回报。
再次把握消费升级趋势，抓住未来风⼝。随着消费⼈与消费习惯的改变，消费需求也趋于多样，更注重体验、品质、个性、⼝碑，商业地产应该更加重视增长⽅式，⼤胆尝试创新，带给消费者独特的消费体验、创造更多价值。
当下的中国遇到了⼀个极为带有挑战性的消费转型期，按照⽇本美国欧洲众多⼯业国家的发展规律⽽⾔，⽬前的中国是从物质满⾜时代转向更⾼精神领域消费的时代，⼤众消费转向了个性化消费，卖⽅市场转型为买⽅市场。
当下中国的商业环境正如⽇本零售商在⼋⼗年代所经历，阶层的区分导致消费能⼒的区分，性价⽐⾼的商品越来越受到消费者青睐，炫耀性的消费⼀直没有停⽌过，以前是名牌商品，如今是稀缺的⽹红商品。
不同的是，我们恰好⾯临着⼀个科技带来第三次浪潮变⾰。如果说第⼀次浪潮是指农耕时代带来的⼈⼝固定⽣产，第⼆次浪潮则是⼯业⾰命的批量式商品⽣产，完全被割裂的商品购买和批量商品⽣产之间的⽭盾，带来的是各种产能过剩的阶段性经济危机，第三次浪潮则是互联⽹物联⽹等科技⾰命带来的变化。
在第三次浪潮冲击之下，城市的重新定义，作为第⼆次浪潮⼯业时代定义的各种功能性场所，也会发⽣各种组合性的重构。
针对当前购物中⼼⽬前内容⽅⾯呈现的痛点，随着运营⼈员能⼒的提⾼，资源整合效率的提升，技术平台的精进将得到改善，并⽇趋成熟，完成与⼀线城市的并肩。
未来，内容升级将成为商场差异化竞争的主要⼿段，活动市场的规模也将进⼀步提升。⽽在庞⼤的市场规模中，活动的创意及品质则更显重要，但不管如何，消费者始终是评估活动效果的标准。
我又想要你了真的想你了