**省***中级人民法院
民 事 判 决 书
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上诉人（原审原告、案外人）：***，*，***********生，**，住*********。
委托诉讼代理人：***，*********律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：**************，住所地****************1、2、3层部分。统一社会信用代码******************。
负责人：***，该分行行长。
委托诉讼代理人：**，****（**）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、被执行人）：***，*，**********生，**，住******。
玄彬采访谈宋慧乔结婚上诉人***因与被上诉人**************（以下简称“******”）、***执行异议之诉一案，不服***中
山区人民法院***********民事判决，向**提起上诉。**于*********立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
***上诉请求：1.请求撤销***中山区人民法院***********民事判决书，改判支持上诉人在一审的诉讼请求或发回重审。事实及理由：一、一审法院适用法律不当。上诉人在抵押之前就与***签订了《租赁合同》，对此一审法院也认定为有效，但一审法院根据《***城市房屋租赁管理办法实施条例》，认为没有办理备案登记不能对抗第三人是错误的，该实施办法属于地方部门法规，且颁布时间较长，与现行法律相违背，不具有法律的约束性，因此即使上诉人未办理备案登记，依法也可以对抗第三人。其次，一审法院认定事实错误。1、一审法院**被上诉人在贷款前自行取得的调查报告认为该房屋为***自用，而非上诉人使用，属于认定事实错误。上诉人已经提供证据**存在租赁关系，******的调查报告属于自述，***的《个人收入**》属于为满足贷款条件，自行填写的不实陈述，实际只是上诉人使用***名义办理了营业执照，***并未实际经营，完全是上诉人自行经营，这在实践当中也屡见不鲜，因此其提供的证据不能推翻上诉人实际占有使用的***。2，委托付款人***及委托收款人**，已经出具书面证据及录像**通过银行流水所反映的款项为代付代收，一审法院以她们与***之间还有其他往来为由，认定没有代收、代付行为是错误的；其次上诉人通过现金方式
取款，交付给***，并由***出具收条的行为，足以**上诉人的付款行为，一审法院在没有事实**的情况下，不予认定显然也是认定事实错误。
**************辩称，不同意上诉人的上诉请求，理由如下：1.***与上诉人签订的房屋租赁合同应当按照***的城市房屋租赁管理办法进行备案登记，虽然实施条例是地方性的法规，但是在本**是具有约束力的，而且对抗主义是现行法律普遍采用的规定，因此上诉人与***签订的租赁合同没有办理备案登记，不能对抗******。2.******贷前调查报告是工作人员与***实地走访抵押物以及***的陈述所填写的，并非是******自述的证据材料，而且抵押物是否是被上诉人***实际控制，是******能否为其发放贷款的重要标志，如果抵押物并非***实际占有使用，直接影响到其贷款的发放，如果按照上诉人在上诉状中所述的情况属实的话，***有骗取贷款的嫌疑，也就是说贷款在贷前调查的时候没有如实陈述与贷款发放有关联的真实情况。3.关于支付租金，上诉人在一审当中提供的租金支付的证据与本案没有关联性，不能**其已经实际支付了房屋的租金。
***未作答辩。
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交换机怎么设置***向一审法院起诉请求：1.请求立即中止***********1-3层的房屋；2.请求法院依法确认房屋
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租赁合同合法有效，如上述房产被拍卖，原告在同等条件下依法享有优先购买权。
一审法院认定事实：***********，一审法院作出***********1-3层系**********名发廊的经营场所，该发廊为个体工商户，经营者为***。**********，***向******提供的《个人收入**》中载明：***系发廊员工，任总经理职务，工作年限15年，最近三个月月平均收入为150000元。
蔻一审法院认为：本案系案外人执行异议之诉。《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证**责任。据此，原告应当就其享有足以排除强制执行的民事权益提交充分证据加以**。本案中，原告系作为次承租人提出执行异议。**《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。据此，同时
银杏树基地符合下列条件的，法院对案外人主张可予支持：一是承租人在租赁物被查封之前已与被执行人签订合法有效的租赁合同；二是承租人已按约定支付租金；三是承租人已实际占有使用租赁物。关于承租人在租赁物被查封之前是否与被执行人签订合法有效的租赁合同：案涉房产设立抵押的时间为*****，原告提供的租赁合同签订时间为*****，被告******虽对合同签订时间提出异议并申请鉴定，但因科学技术水平终止鉴定，应认定合同为设立抵押前签订。本案虽签订了租赁合同，但未办理登记备案，**《***城市房屋租赁管理办法实施细则》第十三条第二款之规定未登记备案的房屋租赁合同，不得对抗第三人。故本案不满足在查封之前已与被执行人签订合法有效的租赁合同的条件；关于是否按约定支付租金：本案中，双方约定租赁期限为十年，截至*********，约定每年租金10万元，十年租金共计200万元，于2018年上半年全部付清，属于预付较长租赁期间的租金的情形；从原告提供的银行流水看，原告***、委托付款人***、委托收款人**均与被告***存在多笔银行转账交易，与被执行人存在关联关系；且本案存在以大额30万元现金支付租金，委托他人代交、代收大额租金的情形，被委托人均未出庭作证的情形。综上，本案租金支付方式有违常理，支付人与被执行人存在关联关系，无法认定承租人已按约定支付租金；关于承租人是否实际占有使用租赁物：原告提供的租赁合同的签订时间为*******，案涉争议房产为**********名发
廊的经营场所，发廊的经营者为***，*************向******提供的《个人收入**》亦载明其在发廊任总经理职务，可见是***在案涉争议房产处经营发廊，原告未能提供证据**其实际占有使用租赁物。因此，本案不满足法律规定的应支持案外人主张执行异议的条件，对原告的诉讼请求一审法院不予支持。被告***经一审法院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。