试用 分析与综合的 方法
“保障性住房”的政策背景：
我国住房保障体系中对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。
对于中低收入家庭-----让其可以购买经济适用住房；
*对于中高收入家庭-----通过市场购买、租赁商品住房。
保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。
一、 分解
1、 政府机构对保障性住房的建设缺乏应有的态度和决心。部分地方政府认为拿出土地建设
经济适用房意味着不能再通过经营土地获取巨额土地收益，且对于提升政绩不显著。在这种思想的影响下，我国住房保障制度的公共财政支出严重缺位。
2、 公共财政对保障性住房的支持不足。从国外经验来看，不少国家在公共财政支出中都有社会保障住房一项，而我国的公共财政支出中，只有廉租房明确要以公共财政资金为主，其他涉及住房保障支出的内容并未纳入财政预算中。
3、 国家相关政策对保障性住房支持力度不够。国外政府一般在住房保障方面采用立法、财政、金融及税收等多种手段和措施给予支持。相比之下，我国住房保障手段比较单一，金融、财政和税收上的系统配套支持政策严重不足。
4、 千岛湖好玩吗缺少《保障住房法》等综合性法律法规。当前社会各界十分关注的保障性住房问题，至今尚未有一部国家法律来规范。2008年11月《住房保障法》被列入11届全国人大常委会五年立法规划，由住房城乡建设部住房保障司负责该法的起草工作。但至今该法的草案仍在内部讨论中，其草案中提出的政府与经适房购房人对经适房按出资比例共享产权、骗购经适房的行为以罪论处等内容还有待讨论和商榷。由于缺少国家法规，各级政府在推行中只能是“八仙过海，各显神通”。
5、 保障性住房申请人是否符合资格检查较难。各大城市大多数是从户籍、家庭年可支配收入、家庭资产情况、人均现有住房面积等方面进行界定。以上海为例，申请经济适用房的条件包括：
✓ 户籍----家庭成员必须具有本市城镇常住户口7年以上，并且在申请区5年以上；
立夏的诗句唯美✓ 住房面积----人均建筑面积15平方米以下；
✓ 收入和财产----人均月可支配收入是2300元以下，人均财产7万元以下；
✓ 限制条件----申请人申请经济适用房前5年内未发生过住房交易的行为；
✓ 其它----年龄在30岁以上的单身人士只要符合前面的四项条件，也可单独提出申请。
其中收入作为划分依据因其便于操作而被广泛使用，但也存在明显缺陷和不足。我国目前收入透明性较差，收入的准确把握和衡量比较困难和复杂。
6、 保障住房退出管理难度大。2005年建设部、民政部联合发布的《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》中，明确规定了住房保障对象退出的条件。但在实际
操作中，现行的廉租房退出管理存在各类问题：一是申请人条件发生变化时难以有效监督。二是约束体系不健全。各地廉租房强制退出的过程中主要是采取累退租金优惠或累进缴纳自付比例租金，而廉租户的经济实力本来就有限，对其进行往往达不到制度设计的初衷，一旦廉租户由于经济困难拒缴，推出程序必将陷入僵局。三是奖惩手段缺乏。当前对虚报或隐瞒家庭收入、财产、住房状况的个人或家庭最严厉的惩罚也不过是取消其申请资格，因而屡屡出现采取弄虚作假手段的申请人，这种现象的大量出现直接加重了保障性住房的回收负担。
7、 监督机制不完善，监管力度较低。有的城市中，经济适用房被开发商变相高价出售，造成经济适用房不“经济”，国家给中低收入者提供的福利被开发商占为己有，谋取暴利。
8、 开发计划不落实，土地供应难以保证。根据国土资源部的有关资料，2009年1~11月，我国保障性住房用地供应27.54万亩，仅完成年度计划供应量的46.66%。
9、 保障性住房选址相对偏远，一些地区甚至出现了保障性住房空置的现象。在城市位置较好的地方，征地拆迁的成本高，保障性住房建设资金不足，往往难以选址；在城市郊区偏远位置，道路、交通、医疗、教育、商业等市政基础设施相对滞后，生活十分不便，居
民不愿意搬迁，造成住房空置的现象。
10、 保障性住房标准过高，套型面积过大。目前大部分城市的保障性住房和普通商品房差别较小，有美丽的小区环境，有些甚至配备了车位或车库。此外，保障性住房是解决中低收入佳通基本居住问题的，属过渡性产品，当家庭收入提高后应该鼓励其通过购买商品房来提高居住质量。但实际情况是，部分保障性住房套内面积偏大。
11、 廉租房房源严重紧缺。建设资金不到位。以上海为例，随着上海房地产市场的迅猛发展，房价不断飙升，廉租房建设资金和房源紧缺的矛盾日益突出。造成这一现象的主要原因包括：一是闲置、可腾退的公房数量有限。二是政府缺乏兴建、收购廉租房的长效机制。在上海住房市场“高房价，高租金”的条件面前，兴建和收购廉租房需要一次性投入大量资金，政府财政负担重。三是中介服务体系落后，即使市场中存在着一些比较合适的房源，由于缺乏专业高效的中介机构提供足够的信息，其也不能得到有效的利用。
12、 保障性住房分配不公平。部分城市存在符合申请条件的低收入体申请概率低，不符合申请条件依旧能申请到保障性住房的不公平现象。
13、 中低收入人界定难。保障性住房是为了解决中低收入家庭、人的住房问题。什么样的人、什么样的家庭符合中低收入的条件是关键。“收入多少才算中低收入”一直是各方讨论的议题。中低收入人界定是否合理直接影响住房保障政策的实施效果。
二、抽象
A 什么什么无什么法律法规不健全 （4）
B 政府行政管理不到位 （1、6、7、8、9、12）
C 配套支持力度低 （3、5）
D 资金投入不够（2、11）
E 经验不足（10、13）
归类：
A 法律法规不健全。我国至今没有《保障住房法》，致使各级部门在开展各项工作时，没有法律依据，缺乏权力、责任界定；
B 政府行政管理不到位。政府行政管理手段单一、缺乏必要的监督、政策推行过程中执行力度低等，都体现了行政管理中的存在的问题。这中间存在主观原因和客观原因。主观原因是由于政府对保障性住房的建设缺乏应有的态度和决心，客观原因是保障性住房涉及面广，我国人口众多，人员结构复杂，政府缺乏这方面的经验，致使前期部分制度制定的不甚合理。
C 意大利签证资料配套支持力度低。保障性住房的推行需要建设、财政、税收等多部门共同完成，我国在这方面的综合协调力度还不高。
D 资金投入力度不够。这主要表现在财政资金支持不足。
E 经验不足。保障性住房从起步至今发展时间不长，且正遇上国内房地产市场发生翻天覆地变化的同时，各级政府对此项工作缺乏一定的经验。
在这五类问题中，A是根本原因，由非常完美钟恩淇A引起了B；B按主、客观又分别引起C和E，其中，C导致了D的发生。
三、综合
A B C D
E
各类问题之间的关系。
1、A B
法律法规的不健全是所有问题中的根本问题，正是由于缺乏必要的法律法规的约束，各级政府在推行、实施保障性住房政策时缺乏主动性和可参照性，行政管理有效性不足。
2、B C B E
行政管理不善按主观、客观原因分别引起C、E问题的产生。从主观上看，由于行政管理缺乏主动性和积极性、各级政府、各级部门在推行及制度实施过程中没有有效的配合、联动，不是联合起来发挥共同管理效应，而是各自为政。这点在对保障性住房申请人资格审查的问题上比较突出。保障性住房的申请条件往往与家庭或申请人收入、居住情况等息息相关。收入水平的确定需要税务、证券、银行、房地产部门（或房管部门）甚至电力电信
等多方配合、协助。而目前对收入的审查仅由一方发起，各相关机构参与度较低。从客观上看，保障性住房实施时间短、对管理要求较高，政府缺乏经验积累。
3、C D
保障性住房建设除必要的政策支持以外，还需要投入必要的、足额的资金，其中最重要、最基本的就是财政资金。财政资金投入的多少取决于政府有关部门对保障性住房政策的推行力度。因此D取决于C
四、对策
1、A B
建立健全与保障性住房相关的法律法规和各项配套法规、实施细则，使得各级行政部门、各相关部委在推进保障性住房过程中有法可依、有据可循。同时，明确各级政府、各相关部门的职责范围，确保各项工作的顺利展开。
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