从香港的住房供应制度
看厦门保障性住房制度的发展与完善
黄锦泉
（厦门住宅建设集团有限公司，福建厦门361009）
［摘要］文章简要介绍了香港住房供应制度的特点，回顾了厦门保障性住房制度的发展历程，分析了其特点，提出了今后努力的方向。
［关键词］香港；厦门；保障性住房；制度
［中图分类号］F293.3［文献标识码］A［文章编号］1673-5684（2008）03-0066-04
香港房地产市场经过长期发展，形成了相对成熟稳定的住房供应体系——费玉清哥哥
—双轨制住房供应体系。香港住房供应体系的成功运行对促进香港房地产业的健康发展发挥着不可替代的作用。学习和借鉴香港的有益经验，对厦门加快推进房地产市场体系建设，特别是保障性住房制度的建设，保持和促进厦门房地产业持续健康发展，具有重要意义。
一、香港住房供应体系的特点
香港的房地产市场是在第二次世界大战之后迅速发展起来的，目前在经济社会领域中扮演着重要角，被称为香港经济的寒暑表。其现行住房供应体系为双轨制，包括市场住房供应体系和保障性住房供应体系。香港的住房供应体系具有两个明显特点。
（一）市场开放程度高
香港房地产市场与香港经济一样，对全球的投资者和消费者开放，是世界上开放程度最高的房地产市场之一，主要表现在两个方面。
一是对正常投资和消费行为不设任何门槛。除政策性住房以外，香港所有商品房均可在市场上自由转让。商品房租赁也没有任何限制，不设房地产租赁许可证制度，业主拥有物业产权即可出租，租期也没有限制，仅在香港《地产转让及物业条例》第六条规定，租期超过3年的房地产租赁交易，需要签订书面租约。
二是房地产市场交易手续简便。香港没有规定房地产转让必须办理登记才能生效，房地产交易双方签署买卖合同就具有法律效力，也不必经过任何公证程序。根据香港法律规定，房地产买卖合同必须以书面形式制定。
（二）政府进行积极的干预
一是土地调控。香港实行高度垄断的土地供应制度，主要有四个特点：1.土地所有权完全由政府垄断，土地供应仅是批租土地使用权。2.土地批租除一次性收取全部批租地价外，在批租期内，每年还要收取象征性的地租，强化土地所有权的概念。
3.采取多元化的土地供应方式。根据土地不同用途、性质，确定划拨、协议、招标、拍卖等不同土地批租形式。
4.严格控制每年的土地供应量。由政府专门部门即土地发展委员会根据计划和需要确定
［收稿日期］2008－05－06
［作者简介］黄锦泉（1948-），男，广东信宜人，厦门住宅建设集团有限公司党委书记，董事长。
（总第１０１期）ＪｏｕｒｎａｌｏｆｔｈｅＰａｒｔｙＳｃｈｏｏｌｏｆＣＰＣＸｉａｍｅｎＭｕｎｉｃｉｐａｌＣｏｍｍｉｔｔｅｅＧｅｎｅｒａｌＮｏ．１０１
每年的土地批租量。
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二是保障中低收入家庭住房。主要包括三个层次：1.通过贷款担保等政策，支持月收入2万港元以下的中低收入家庭购买政策性住房。2.对低收入家庭的公屋（廉租屋）政策，主要是根据低收入家庭的不同情况提供优惠租房。3.对公务员等体实行特殊的住房政策。主要包括分配住房和资助购房计划两方面政策，确保公务员队伍稳定。香港的保障性住房分为公屋和居屋，公屋由符合条件的居民申请租住，居屋由符合条件的居民申请购买。截止2005年底，香港240.8万套住宅中，公共住房109.6万套，私人房屋131.2万套。香港694万总人口中49.6%的居民居住在公营的租住公屋和资助出售的居屋中。
综观香港的住房供应体系，一是市场架构比较完善。一二三级市场都比较成熟；衍生服务市场发达，房地产金融支撑体系健全，中介服务市场规范；物业管理市场规范，形成了高度专业化、人性化的物业管理市场。二是市场功能比较齐全。不仅具备市场交易、信息查询等基本功能，还逐步形成了完善的专业服务功能：主要包括市场评估、分析咨询、委托代理、法律支持等服务功能。同时，形成了强大的市场融资功能，如形成了债券、信托等新型融资产品，为房地产开发经营和交易活动提供完善的服务。三是市场秩序比较有序。房地产市场在交易标准方面统一规范，在交易过程方面透明有序，在市场监管方面严格执法，在土地出让、房地产开发、交易、中介服务和物业管理等各个环节，依法严格限定和规范各种市场行为，形成了良好的市场秩序。四是宏观调控比较有效。政府在注重发挥市场机制作用的同时，非常重视加强对房地产市场的宏观调控，积极进行市场干预。主要运用经济、法律等手段，不断对房地产市场进行积极的调控，既保持必要的市场活力，促进房地产市场持续繁荣，又最大限度满足居民的正常居住需求。
二、厦门保障性住房制度的发展历程及特点
（一）发展历程
改革开放以来，厦门市房地产业取得了长足的发展，居民住房质量明显改善。政府在培育市场住房供应体系的同时，十分重视完善住房保障体系的建设，自1991年起，厦门市政府保障性住房供应体系逐步完善。通过经济适用房、安置房、廉租房和保障性住房建设等方式，有效地解决了厦门部分中低收入家庭的住房困难问题。其发展历程大致分为两个阶段。
1.厦门住房保障制度的探索与初步发展阶段
1991年起至2006年5月，是厦门住房保障制度建设的探索与初步发展阶段，主要工作有以下几个方面。
一是建设经济适用房。从1991年起，厦门就开始建设统建房和解困房，每年向中低收入家庭提供相对低价的住房，1998年后，统称经济适用房。截止2006年5月，厦门累计建成解困统建房和经济适用房小区18个，建筑面积330多万平方米，3.3万套，缓解了大量人均居住面积8平方米以下的家庭的住房困难。据统计，现在厦门市区居民每5户中就有1户居住在政府提供的经济适用房内。
二是建立住房公积金制度。厦门市从1992年起开始建立住房公积金制度，截止2006年底，全市建立住
房公积金单位6700个，住房公积金缴存者26.5万人，累计归集住房公积金80.68亿元，累计为6.1万户家庭发放住房公积金贷款68.9亿元，住房公积金贷款占本市职工按揭购房款的30%。
三是建立住房货币化补贴制度。1999年7月，经省政府批准，厦门市出台了《厦门市住房货币化分配试行方案》，开始在全市范围内对未享受住房优惠政策或享受住房优惠政策未达面积控制标准的职工实施住房货币化补贴。截止2006年底，全市共有886个单位实施了住房货币化分配政策，对46117位职工发放住房货币化补贴6亿元。在一定程度上提高了职工购买商品住房的能力。
四是建立公房提租制度。厦门从1992年房改开始，逐年提高公房租金。房改前全市直管公房年租金收入100多万元，租金提高后，全市直管公房年租金收入达到7000多万元。公房提租改变了过去“买公房不如租公房”的不合理现象，改变了居民在住房分配上的“等、靠、要”的思想，打破了旧的住房分配体制。
五是建立公房出售制度。厦门于1997年开始实行公房出售，截止2006年底，有8万多套约630万平方米公房出售给职工，占全市成套公房93%以上，回笼资金50.2亿元。
六是建立廉租房制度。2000年，厦门市出台了《城镇廉租住房管理规定》，规定家庭收入低于公布当年最低生活保障线、人均居住面积6平方米以下的“双困户”可承租政府提供的低租金住房，后又将家庭住房困难标准从人均6平方米放宽到8平方米。2003年，又出台了《厦门市城镇廉租住房租金补助安置
暂行办法》，逐步形成了“以租金补贴为主，实物安置、租金核实为辅”的多种廉租住房保障方式，解决3600多户城镇最低收入家庭住房困难问题。
总的来看，2006年以前的厦门住房保障制度在一定程度上发挥了保障中低收入家庭住房、调控房价的积极作用，而且在很大程度上消除了住房市场发展的障碍，有效地促进了厦门住房市场以及住宅产业的发展。但由于住房保障问题提出时间相对较短，政策设计不可避免存在缺陷，伴随住房保障制度的实施，也出现不少新问题。如：经济适用房购买主体范围偏大，可持续性操作难度大；公积金惠及面有限；廉租房覆盖面小，等等。
2.厦门保障性住房建设的全面推进阶段
2006年以后，厦门市政府在总结第一阶段住房保障制度建设经验的基础上，认真学习、借鉴香港的“公屋”、“居屋”管理经验，进一步完善住房保障制度。通过明确保障目标、范围，严格控制保障性住房建设标准，规范保障性住房的运作程序等措施，全面推进保障性住房建设。
2006年5月厦门市政府首次对外宣布，通过社会保障性住房计划的实施，将在3年至5年内基本解决中低收入家庭住房问题。
根据厦门市社会保障性住房规划，未来3~5年，我市将有3.4万户中低收入家庭的住房困难问题可以得
到解决。厦门市将向有经济能力的中低收入家庭以及特定对象中的住房困难户提供保障性商品住房；向既不属最低生活保障线以下又无经济能力购买保障性商品住房的低收入家庭以及特定对象提供公有租赁房；向最低生活保障线以下的住房困难家庭提供廉租房；结合旧城（村）改造，通过拆迁安置，解决和改善本市中低收入家庭的住房困难和居住条件。甜蜜再恋演员表
刘强东儿子社会保障性住房计划的付诸实施，标志着厦门在建立和完善分层次、多元化住房供应体系，确实解决中低收入家庭住房困难问题上建立了长效机制，同时也为全国解决中低收入家庭住房困难问题，建立保障性住房提供全新的思路及模式。
（二）特点
厦门保障性住房模式有以下特点：
1.政策创新
厦门保障性住房实行统一建设、统一分配、统一管理、统一运作的新机制，政府由此将更为科学合理地配置有限的住房资源，把好社会保障性住房的入口关和出口关。在原有的基础上，成立全市社会保障性住房建设与管理的决策机构，并由市建设与管理局、市国土房产局分别负责组织全市社会保障性住房的建设与管理工作。祝愿公司的话
2.分配创新
政府对不同收入家庭实行不同的住房保障政策，符合社会保障性住房申请条件的家庭只能购买或承租一套社会保障性住房，申请社会保障性住房实行家庭成员全名制。
3.管理创新
为了确保社会保障性住房真正落实到中低收入住房困难家庭手中，在分配上，坚持“只能一套”的原则。在管理上，建立公有租赁住房的退出机制，严格保障性商品住房的上市条件，最大限度地发挥社会保障性住房的保障作用，让更多的中低收入家庭通过轮候配租，实现居者有其屋。
4.用地创新
厦门岛内土地资源紧缺，用地和交通是解决社会保障性住房建设的两个关键问题。厦门在保障性住房规划上，结合公交场站布局来建设社会保障性租赁房，不仅能够解决低收入家庭的住房需求，而且还能方便他们的出行。
5.设计创新
厦门市的保障性住房坚持经济实用的原则，住
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房建设注重中低收入家庭实际需要及其承受能力，严格控制套型和面积标准，户型面积以一房一厅和两房一厅为主，严格控制三房一厅。虽然保障性住房面积标准低，但建设标准不低，住区内应有的配套设施一样也不少，选址也都在交通便利、具有较大发展潜力的区域。
6.融资创新
按照初步计划，厦门市未来三至五年内社会保障性住房的建设资金总需求为240亿元，拟从三个渠道解决：一是租赁房由财政拨付和从公房出租、出售收益拨付；二是保障性商品住房由建设单位按银行融资、售房款还贷的模式滚动；三是安置房由建设单位通过银行融资解决。
三、继续完善厦门保障性住房制度的几点认识
实践证明，保障性住房制度是解决厦门中低收入家庭住房困难问题的可行模式，为此，厦门应通过立法建立长效机制，把保障性住房建设定位为政府的重要职能。为了完善保障性住房制度，未来应在进一步借鉴香港经验的基础上，着重做好以下几方面工作。
1.继续完善现有保障性住房制度
要根据厦门居民的实际生活水平，动态明确保障性住房的层次：向最低生活保障线以下的住房困难户提供廉租房，实现“应保尽保”；向有一定经济能力的中低收入住房困难户提供社会保障性经济适用房，向无经济能力购房的中低收入家庭提供社会保障性租赁房。
要动态制订厦门保障性住房的建设标准。让中低收入住房困难家庭通过梯度消费租得到、租得起房，买得到、买得起房，并且生活方便。
考电工证需要什么条件要严格保障性住房的准入条件和退出机制。不断完善保障性住房的申请、调查、公示、审核和配置流程；建立包括众参与在内的多层次保障性住房监督制度；对保障性租赁房实行市场租金与收租、补助相分离，一旦申请户收入超过申请条件，财政部门将停止租金补助；严格限制保障房的转租、转借行为，并制订相应的处罚条例。从制度上保证保障性住房制度的规范运行。
2.确保保障性住房建设的资金来源
就保障性住房的建设资金而言，建议建立土地出让金与保障性住房建设资金联动制度，即每年土地出让净收益的一定比例用于保障性住房建设。不足部分由市政府在每年的财政预算中予以补足。对保障性住房的消费而言，建议运用多种政策手段给以低收入体不同的保障支持，运用贷款贴息和租金补助等手段帮助低收入体获得基本的住房。
3.确保保障性住房的土地供应
应根据保障性住房的发展规划，优先提供保障性住房的建设用地。
4.建立和完善动态的居民收入统计制度
要明确界定不同发展阶段中低收入阶层的区间范围，准确定位保障性住房的供应对象。
［参考文献］
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（责任编辑：陈荣佳）