金融天地
我国房地产企业融资渠道困境与创新
王淑芳 西安天地源房地产开发有限公司
摘要：改革开放以来，我国的经济发展水平持续上涨，房地产行业成为炙手可热的一个行业，房地产行业快速发展的同时也产生了一
些问题，就是造成通货膨胀，致使房地产行业融资困难，无法快速融资，且没有充足的资金流通。而房地产作为需要大量资金的项目，如
果没有稳定的资金来源，就会造成其停滞不前，无法进一步的发展，所以当今房地产行业的发展重点就是适应现今市场变革，建立新的资
金引入方式。
关键词：房地产企业；融资渠道；困境；创新
中图分类号：F299.233.42；F832.4 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2019)024-0293-02
前言
我国的经济发展正处迅猛的上升阶段，所以为了更好的推动经济的发展，国家开始推出新的政策，将原有的市场管控方案进一步的改进，对市场进行宏观调控，建立供给侧改革，从而使市场有自己的上升空间，房地产行业作为早期发展最快的行业，现今其发展速度有所降低，这是因为其出现了经济投资困难，资金流通不顺畅，没有什么行业可以一直快速发展，其总会有缓冲的阶段，现今就是房地产行业的缓冲阶段，这既是挑战同样也是机遇，所以一定要迎难而上。
一、我国房地产企业融资渠道现存的困境
１．银行贷款大量收缩
我国房地产企业融资渠道出现困境的主要原因有三个，其中最主要的原因就是银行贷款大量收缩，银行作为房地产行业资金流通的最大流通渠道，早期的经济还处于上升阶段，所以银行的贷款量很大，这样可以更好的支持房地产行业的开发，但是随着房地产行业的迅速发展，其已经不再需要银行的大量贷款，所以根据新时代的发展趋势，也是为了避免通货膨胀，银行开始缩小资金的投放量，但是房地产行业还是和其他行业有着很大不同的，其投资量大，所以随着金融危机的到来，部分房地产企业的资金受到了巨大的冲击，资金流通出现了缺口，这也就意味着其需要银行的帮助，但是如果银行一味的加大贷款量，而房地产企业没有能力偿还，会使国家造成财政空虚，所以银行在近期是不会大量
华山是哪个省展开资金贷款的。这也就为房地产企业的融资带来了困难。据不完全数据的统计，2016年之后房地产行业的银行贷款业务整体趋势放慢，银行授信的房地产企业十分有限，贷款金额不超过900个亿，且2017年、2018年等年度贷款业务也在逐渐的放缓，由此可见，银行在近期已经大幅度缩短贷款业务。所以由上述数据可以看出，现今房地产企业所面临的困难，银行利率过高，地产准入条件高，其不容易获得银行贷款，致使房地产企业资金融入相对困难[1]。
２．房地产上市融资门槛高
虽然房地产作为我国经济发展中最为迅速的行业，但是其自身的特殊性，造成企业上市较难，其上市条件多，很难有房地产企业可以达到，所以不能进行上市，造成企业融资渠道少，不能很快的融资。截止2018年我国上市的房地产企业只有178家，市场上的房地产企业虽然多，但是大型房地产企业并不多，所以很少有企业可以达到上市的要求。再加之2010年鉴证会暂停了房地产或与房地产相关企业通过上市获得股市融资的方法，这样暂停的目的是希望可以抑制房价的上涨，房子是用来住的而不是用来炒的，所以一定要降低房屋价格的上涨，这就为房地产企业的融资带来了一定的难度，从而造成有30家房地产企业放弃了上市的机会，致使房屋市场出现了一些波动，使得房屋市场出现了一些新的融资方式，有的房产企业利用迂回的方式通过买壳或是借壳的方式上市，自2007年我国证券监督管理委员会就提出限制房地产企业发行股票或用其他形式进行融资，所以只有借壳上市符合当今房地产发展政策，所以对于上市的房地产企业想要快速融资，近一段时间还是不能完成的[2]。
３．银行加息压力增大
房地产业的融资困难一部分的原因来自于企业本身另一部分原因是因为银行的加息，因为大部分的房地产企业的融资都来源于银行，通过前期银行贷款而获得大量的资金，再通过企业的运营和工程施工来偿还贷款，早期的银行利息还不是很高，但是随之最新政策的推出，银行贷款利率开始上涨，这就意味着贷款还钱时要给予银行更多的利息钱，而房地产行业向银行贷款的数额都是很大的，所以银行利息上涨对其是有很大的影响的。现今银行基准利率已经上调了0.25个百分点，从2.25%上调到2.50%，由此可见利率上涨的迅猛[3]。我国预计要进行两轮的加息，但是因为人民币升值带来的热钱涌入，所以为了防止市场紊乱，所以我国迟迟没有推进第二轮的银行加息，但是一轮的加息已经为了房地产行业带来了巨大的压力，其意味着房地产开发投资的成本在不断的上升，增加的利息会为其还贷带来一定的压力。
二、我国房地产企业融资渠道困境应对创新策略
１．拓宽银行信贷渠道，积极争取贷款
所以为了减轻房地产企业的融资压力，现今要加强对其融资渠道的创新，建立多样的融资渠道，使其可以拓宽银行信贷渠道，积极争取贷款机会，从而减少成本输出。可以通过建立并购贷款，就是商业银行向并购企业或是其子公司发放贷款，就是房地产企业通过并购小型企业或是并购股权，然后再通
过该企业进行银行贷款，这种信贷方式的优势在于其主要针对境内房地产企业，可以更好的控制境内优势客户的改革和改组过程，可以通过收购国内其他行业企业的法人，然后进行项目贷款，这是现今为了应对银行缩短房地产行业贷款金额最为有效的办法，是一种特殊形式的贷款。除此之外还有一种拓宽信贷的渠道，这种渠道交易相对复杂，就是可以封闭一些多余的交易贷款，这样的方式可以形成一种新型的股本交易品种，并且还可以对企业的融资提供很好的帮助。当前我国银行信贷业务正处于低迷状态，为了减少其对房地产企业融资业务的冲击和伤害，应该充分利用现有的信贷资源，根据市场真实情况拓宽业务，紧抓效率高、处置成本低的融资渠道，从而帮助房地产行业减少融资难的困境[4]。
２．拓宽房产信托产品和产业资金，实现融资创新
信托业务正在随着经济的发展而逐年的上涨，现今信托总资产和集合信托产品的规模多在大幅度的扩大，据信托业协会的数据显示，可以看出自2010年10月31号为止，全国信托公司资金合计达到了1351.4亿元，而到2018年，据往年相比有了大幅度的上升，信托的总资产已经突破3万亿元大关，其已经达到了30103.71亿元。该数据可以看出信托行业发展的速度，与2010年相比有了突飞猛进的进步，不到几年的时间里，将近增长了20多倍其中房地产行业占有十分之一的比重，虽然不是大头但是这个比重已经很大了。并且自2010年至今，其数据还在不断的上涨，现今房地产信托资产比重已经高达百分之二十五，由此可见，房地产信托业务的重要性。鉴于信托业务对房地产企业发展尤为重要，
所以国家暂时不会停止房地产信托业务。关于房地产信托产品的暂停，其只是暂时的，不久以后就会重现发行。因此现今的房地产信托业务的发
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展前景一片光明，房地产企业应该抓住这个机遇迎难而上，俗话说长风破浪会有时，直挂云帆济沧海，只有敢于应对挑战，敢于创新才能不断的进步和发展，要适应市场的发展情况和国家的相应政策，从困难中看到机遇，最终使得房地产行业逐渐发展壮大，稳步向前[5]。
３．依靠房地产企业内源，利用自有资金
面对企业融资困难，银行政策不利于融资的问题，房地产企业可以换一个角度思考问题，将银行融资这条渠道改变一下，可以通过企业内部的融资，充分利用企业的自有资金，从而使得融资渠道不仅仅局限于银行这一个渠道，具体实施方法是通过将企业中应收账款、票据等，使其快速变现，从而使企业获得大量的自有资金，这种方式的好处在于其可以帮助企业减少融资风险，降低融资困难所带来的资金流通问题。自有资金较少的房地产企业，其从金融机构中获得巨款较为困难，其可以利用各个工程的时间差异，灵活周转每一个工程的资金使用时间，或是和经营商联合开发，互相帮助，统筹协调的展开项目的实施，从而获得稳定的现金流通渠道，帮助其建立科学合理的资金规划方案。这种联合开发的好处是可以加大期房的营销，快速获得投资收益，获得资金回报，减少房地产企业的资金缺少
的问题，帮助企业在稳定的资金流通中做强做大。
三、结语
总而言之，房地产企业融资渠道困境与创新是当今市场所面临的机遇和挑战，要合理的应对，敢于创新，从而获得更多的融资机会，帮助促进房地产市场活力，建立商业银行与房地产行业之间的合作，借鉴其他行业中的融资办法，最终打造出多种融资渠道，推进经济发展和进步。
参考文献：
[1]杨春艳.我国房地产企业融资渠道困境与创新[J].经贸实践, 2018(9):180.
[2]李传鹏.我国房地产企业融资渠道困境与创新[J].经贸实践, 2017(23):128.
[3]张琼予.我国房地产企业融资渠道困境与创新[D].对外经济贸易大学,2016.
[4]林伟国.我国房地产企业银行融资困境及方式创新[J].企业技术开发,2013,32(23):29-30.
[5]陈治年.中小房地产企业融资困境及对策研究[D].广西大学,2012.
创新，提升用户的体验感，其次，加大产品流动渠道的管控，提升产品流动效率，搭建新的物流平台，
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最后，继续加大与合并企业的合作和研发，拓展海外市场，扩大海外市场的覆盖率，实现全球化布局。对此，A企业可能会加大对以上几个方面的资金投入，暂时放松对以上方面的成本控制，从企业长远来看是明智的，因为企业想要实现可持续发展，就要不断突破瓶颈，加大研发、创新力度，扩大市场份额等，如果仅仅考虑成本控制不能促进企业的全面发展，因此成本控制要与企业未来发展战略相结合，才能实现企业利润的最大化，这也是价值链成本控制的重要核心内容。
六、Ａ制造企业基于价值链的成本控制带来的启示
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A制造企业成本控制取得的成功经验确实值得其他企业学习借鉴，它将成本控制不在拘泥于企业内部，也不是单纯的进行成本控制，而是从企业长远角度出发，制定了具有战略意义的成本控制，充分运用价值链的优势，对内加强企业研发生产，提高产品创新，加大各部门之间的协同，对外因地制宜、整合全球资源，加强与上游和下游、竞争对手的合作，实现了双赢，同时也打造了具有核心竞争力的企业。
参考文献：
[1]迈克尔·波特.陈小悦，译.竞争优势[M].北京：华夏出版社,1997: 2-48.
作者简介：占桂娥(1994-)，女，湖北宜昌人，研究生，助理会计师，主要从事财务成本管理研究。
1.以全部产品的经营状况作为投资和新产品开发的举策基础。
2.对企业的成本进行动因分析。
3.综合考虑分析企业的价值链。
4.鼓励经营人员把工作重心转移到市场占有率上。
（三）实行全程管理遇到困难的作文
在初始阶段，做好成本预算和目标，在生产过程中，制定好成本计划，有计划地控制成本输出，及时做好成本核算和分析。在生产实施之前审核管理人员的管理权限，保证生产成本的真实性。加强对资金的管理控制，成本管理中很重要的一项就是对资金的管理，对于现金流量的预测和资金预算与实际资金使用情况的对比分析，有助于了解成本执行情况，发挥财务人员的监控作用。
（四）提高全体员工的成本管理意识
在现代企业管理中，成本管理意识不仅仅是企业管理者需要加强的意识，企业的每一个员工都应该有成本管理意识，企业在招聘新员工时，应对其专业能力和职业道德水平进行考核，选拔技术能力过硬，具有长期培养价值的员工。现阶段，依靠提高员工的理想与信念很难维系企业的正常发展，必须
提高全体员工的成本管理意识，它不但是企业文化的一部分，更是一种自发的工作责任感，推行企业全体员工自主管理意识，积极运用社会学、心理学、行为学等研究方面，引导员工将成本管理意识作为自身约束和激励机制。
（五）定期开展成本检查和内部审计
成本管理脱胎于企业管理，没有企业管理，成本管理无法单独存在，企业的管理环境直接影响着成本管理的质量。为切实有效的实行企业成本管理，企业应结合外部环境、经营状况、相关法规，建立适合企业自身发展的成本管理制度，并保持其可行性和适应性，发挥制度化管理的价值和潜能，确保企业从上而下，各部门、各岗位均受其约束并切实履行职责，为成本管理提供一个良好的执行环境。定期的成本检验和内部审计是保证成本管理机制顺利执行的条件，通过统计、实耗和财务等数据共享，及时发现成本管理中的问题，快速修正前期出现的错误，通过内部审计制度加强约束力，规避企业风险。
四、结束语
综上所述，在企业的发展中，成本管理是非常重要的，企业的管理者要加强对于成本管理的重视，把企业的长远发展与控制成本管理有效的结合，不断的改进成本管理的方法，到成本管理的不足，并且及时的进行改正和调整，切实的发挥成本控制的作用，最大限度的降低企业的生产成本，达到提高
凯瑟琳-赫本企业整体效益的目的，进而增加企业的综合竞争力，保证企业在行业中能够占有一席之地，为企业的发展的壮大奠定坚实基础并保驾护航。
参考文献：
[1]王京伦.企业成本管理战略方案透析[J].中国管理信息化, 2012(10).
[2]罗蔚.企业成本管理与控制存在的问题及解决途径[J].财会学习,2019(17).
[3]江永梅.企业成本管理存在的问题及对策研究[J].财会学习,2019(17).
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