昆明尊园房地产经纪有限公司、宋雪玲等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷 
【审理法院】云南省昆明市中级人民法院 
【审理法院】云南省昆明市中级人民法院 
【审结日期】2021.03.30 
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【案件字号】(2021)云01民终80号 
【审理程序】二审 
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【审理法官】邓林春杨雪姚丹 
【审理法官】邓林春杨雪姚丹 
【文书类型】判决书 
【当事人】昆明尊园房地产经纪有限公司;宋雪玲;洪树楷 
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【当事人】昆明尊园房地产经纪有限公司宋雪玲洪树楷 
【当事人-个人】宋雪玲洪树楷 
【当事人-公司】昆明尊园房地产经纪有限公司 
【代理律师/律所】谢升敏云南尚矩律师事务所 
【代理律师/律所】谢升敏云南尚矩律师事务所 
【代理律师】谢升敏 
【代理律所】云南尚矩律师事务所 
【法院级别】java程序员工资待遇中级人民法院 
【终审结果】二审维持原判 
【原告】昆明尊园房地产经纪有限公司 
【被告】宋雪玲;洪树楷 
【本院观点】依法成立的合同受法律保护，双方当事人应当按照合同约定行使权利，忠实履行自己的义务。 
吴昕致歉钟汉良【权责关键词】无效效力待定无权处分追认撤销代理违约金过错合同约定特别授权新证据诉讼请求维持原判折价 
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【本院查明】宋雪玲辩称，一审关于合同无效的认定确属错误，我方与上诉人及洪树楷所签的合同是依法成立并生效的。上诉人的其他上诉请求无事实及法律依据，请二审法院查明案件事实后依法判决。    洪树楷未到庭陈述意见。 
【本院认为】本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人应当按照合同约定行使权利，忠实履行自己的义务。本案中，案涉房屋买卖合同系上诉人尊园公司、被上诉人宋雪玲与原审被告洪树楷真实意思表示，不违法法律强制性规定，原审被告洪树楷对案涉房屋虽没有处分权，亦或签署买卖合同后未获得产权人追认，均并不影响合同的效力，因此，
本案所涉合同依法成立并生效。一审法院对案涉合同的效力问题认定错误，本院依法予以纠正。但因被上诉人宋雪玲并未针对合同效力问题上诉，视为其对一审判决的认可。无论案涉合同是无效，还是合同有效之后解除合同，被上诉人宋雪玲要求拿回2万元定金的诉讼请求已然实现。上诉人要求认定案涉合同应当有效的观点，本院亦予以采信。一审法院未明确各方当事人对于诉讼费的承担金额，本院予以纠正。    综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律错误，但为避免各方当事人诉累，节约司法资源，本院依法予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百一十八条之规定，判决如下： 
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。    一审案件受理费3020元，由上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司承担1510元，由被上诉人洪树楷承担1510元，二审案件受理费1510元，由上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司承担(上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司已预交3010元，本院退回1510元)。    本判决为终审判决。 
【更新时间】2022-09-25 05:43:01 
【一审法院查明】一审法院认定事实：2018年8月21日，原告(购买方、乙方)与案外人翁太
志愿精神成(出售方、甲方)、被告昆明尊园房地产经纪有限公司(经纪方、丙方)签订《房屋买卖暨居间合同》(合同编号为：ＺＹＤＣＮＯ0072919))约定乙方以58万元购买甲方所有的位于昆明市××幢××号房屋，定金2万元由丙方保管。甲方一栏“翁太成”签字系被告洪树楷代签。同日，被告洪树楷向原告出具《收条》，确认收到购房定金2万元。庭审过程中，被告昆明尊园房地产经纪有限公司认可该笔定金由其保管。另查明，昆明市××幢××号房屋产权人系案外人翁太成，前述房屋于2018年10月17日转让给案外人陈晓娟，并办理了备案登记(备案号为：ＪＫＭＧＤ20181017012)。 
【一审法院认为】一审法院认为:根据原被告双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、《房屋买卖暨居间合同》的效力；2、被告洪树楷及被告昆明尊园房地产经纪有限公司的责任。针对争议焦点一，签订《房屋买卖暨居间合同》时，涉案房产的权利人系案外人翁太成，虽原告及被告昆明尊园房地产经纪有限公司共同称述称被告洪树楷已经取得权利人翁太成的授权，但根据原告提交的证据，无权利人翁太成的口头或书面授权文件，经一审法院公告送达开庭传票过程中，案外人翁太成亦未追认，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”，被告洪树楷签订合同时
未取得权利人翁太成的授权，事后亦未取得权利人追认，其签字的行为不发生效力。针对争议焦点二。被告昆明尊园房地产经纪有限公司作为专业的房地产经纪公司，在提供居间服务时，应尽到合理妥善的审查义务，但在本案中，被告昆明尊园房地产经纪有限公司在权利人与合同签订人不一致时，未严格审查其委托手续，致使《房屋买卖暨居间合同》未产生效力，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，现被告昆明尊园房地产经纪有限公司认可定金2万元由其保管，且愿意退还原告，故一审法院确认由被告昆明尊园房地产经纪有限公司限期向原告返还购房定金2万元。至于违约金。原告主张因被告的违约行为导致无法交易，要求赔偿违约金116000元，但根据《房屋买卖暨居间合同》约定，原告应当在签订二手房买卖合同时支付首付款18万元，并于2018年9月30日前办理权属转移登记手续，原告未举证证明其已经支付购房首付款，未能签订二手房买卖合同的责任方系被告，故一审法院对原告主张违约金的要求不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条、第六十条、第六十二条、第一百一十六条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十
八条、第一百四十四条之规定，判决：一、原告宋雪玲与被告洪树楷、昆明尊园房地产经纪有限公司于2018年8月21日签订的《房屋买卖暨居间合同》(合同编号为：ZYDCNO0072919)无效；二、被告昆明尊园房地产经纪有限公司于本判决生效之日起三日内返还宋雪玲购房定金20000元；三、驳回原告宋雪玲的其他诉讼请求。    本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 
【二审上诉人诉称】尊园公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判：驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实及理由：一、原审法院以原审被告洪树楷无权处分(无处分权，且产权人未追认)为由，认定涉案合同不具有法律效力违反了法律规定，系适用法律严重错误；涉案合同中的买卖合同的法律效力为合法有效。原审一并解除涉案合同损害了上诉人的居间报酬请求权。1、本案中，涉案房产登记的产权人为翁太成，签署涉案合同的出卖人为原审被告洪树楷。第一，签署涉案合同时，洪树楷已明确其是代理翁太成，所以由其代为签订涉案合同，同时在涉案合同第十四条里明确“交易该房屋已征得共有人同意，由此产生的后果自行承担”;第二，在被上诉人违约不再继续购买涉案房产后，原审被告洪树楷又在其他中介重新签订《房屋买卖合同》，并已在翁太成的配合下完成了再次出售的过户登记手续，上诉人已经想办法到原审被告的《委托公证书》；
从上诉人提交的新证据中可看出，原审被告是具有委托出售涉案房产的权限的。基于上述事实，上诉人认为：原审被告具备处分权，上诉人在原审中一直强调此事，但原审法院对此置之不理。2、退一步而言，原审被告洪树楷作为签署合同的出卖人，其应当保证其处分行为有效，能够将涉案房产的物权转移登记至买方名下；否则，其应当承担涉案合同中的违约责任，而并非直接导致合同无效。3、其次，应当强调的是，我国对于无权处分的合同效力，原采取“效力待定”说，但随着时代的发展和法学研究的进步，现行法律明确规定以及学理听说均为“合同有效”。《物权法》第十五条以及《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定可知，原审被告洪树楷是否具有所有权或者处分权，亦或签署买卖合同后产权人未追认，均不影响涉案合同具有合法有效的法律效力。二、原审法院判决上诉人承担诉讼费，没有事实及法律依据，适用法律错误。原告诉讼请求总金额：136000元，得到原审支持20000元，按诉讼费承担的比例，也不应该完全由上诉人承担。